验楼攻略：收楼前必知的 5 个重点
内容最后核实：
- 验楼是收楼前最后把关：新楼目的是要求发展商免费执修，二手楼则是在交吉前揪出渗水、结构等隐藏问题。
- 新楼有执漏保养期：发展商一般提供约 6 个月执漏期，收到收楼通知后应尽快验楼并以书面提出执修。
- 二手楼多以“现状买入”：成交后发现的自然老化问题多由买家自理，故应在签正式买卖合约前验清楚。
- 收费以实用呎计：2026 年市场普遍每实用呎约 HK$3–5，并设最低消费约 HK$1,500–3,500，面积细会以最低消费计。
- 19 项必检清单＋专业仪器：由浴室、厨房、露台到门窗电力逐项检查，渗水可用红外线热像仪侦测。
资料提示：验楼收费及执修安排会因应验楼师、单位面积及楼龄而不同，实际须以各公司报价及买卖合约条款为准。
验楼是买楼后、正式收楼前最重要的一环。无论是新楼收楼还是二手楼成交，一份完整的验楼程序都能及早揪出渗水、结构及施工问题，避免日后花费巨额维修。本文详列新楼及二手楼验楼程序、2026 年最新验楼收费、19 项必检清单及常见中伏位，助你轻松完成验楼。
验楼系咩？点解收楼前一定要验？
验楼是指业主在收楼或成交交吉前，对单位的结构、防水、电力、喉管及装修等逐项检查，确保单位状况符合买卖合约及交楼标准。新楼验楼的目的是要求发展商免费执修施工瑕疵；二手楼则因普遍以“现状买入”成交，验楼是交吉前揪出隐藏问题的最后机会。
新楼同二手楼验楼有咩分别？
新楼收楼验楼的核心目的是要求发展商免费执修，而二手楼验楼则是在交吉前揪出隐藏问题，两者的黄金时机与维修责任截然不同。
| 比较项目 | 新楼收楼验楼 | 二手楼验楼 |
|---|---|---|
| 核心目的 | 找出施工瑕疵，要求发展商免费执修 | 检查结构、渗漏等隐藏问题，避免买入“化妆楼” |
| 黄金时机 | 收到发展商收楼通知后，于指定收楼或执修期内 | 签署正式买卖合约后、成交交吉前 1–2 天作最后验收 |
| 必检重点 | 空心砖、墙身油漆、窗户气密、家电运作、排水 | 隐蔽天花及墙身渗水、结构裂缝、电力与喉管老化 |
| 维修责任 | 发展商负责，一般提供约 6 个月执漏保养期 | 买家自理（二手楼普遍以“现状买入”成交） |
新楼收楼验楼程序（4大步骤）
1. 前期准备工作
收到发展商的验楼通知后，业主应先备妥一套完整的验楼工具，并仔细阅读售楼说明书、核对单位规格。建议提前下载或索取专业的验楼清单作参考；首次验楼的业主，可考虑聘请专业验楼师协助。
2. 验楼当天流程
验楼当天，发展商会安排专业人员协助。首先确认单位的基本资料及规格是否符合合约内容，然后根据清单逐项检查，重点关注房间尺寸、设备功能及防水。过程中要详细记录并拍摄发现的问题，最后整理成完整的验楼报告交予发展商。
3. 执漏维修及覆验
提交验楼报告后，发展商一般需要 2 至 4 星期安排维修。业主要适时跟进维修进度，并在维修完成后预约覆验。确认所有问题都已修妥后，才进行正式的收楼手续；这个阶段要特别注意时间管理，确保在执漏保养期内完成所有程序。
二手楼验楼重点
二手楼交易一般都注明“现状买入”条款，意味签约后发现的任何问题都需要由新业主自行承担。因此，在签署正式买卖合约前（或成交交吉前的最后验收）进行全面验楼尤为重要，专业验楼可及早发现潜在问题，避免日后产生巨额维修费用。
渗漏水问题是二手楼最常见的隐患，需要使用红外线热像仪等专业设备检查；电力系统的安全性亦极为重要，要检查电线、电掣及插座是否符合现行标准。墙身裂缝、批荡剥落等结构性问题都需要专业评估，同时要警惕部分单位可能存在以装修遮盖问题的“化妆楼”情况。
验楼要带咩工具？
验楼前应准备一套基本工具，由电筒、卷尺到敲击听声的硬物，都能帮你更准确找出单位的瑕疵。
| 验楼工具 | 用途 |
|---|---|
| 电筒 | 检查阴暗角落、天花夹缝及柜内接口 |
| 卷尺 | 核对单位尺寸及间隔是否符合则图 |
| 水平仪／波子 | 检查地台、墙身是否倾斜不平 |
| 乒乓球 | 放地面测试倾斜度及地台去水 |
| 测电笔／螺丝批 | 测试插座是否正常通电 |
| 纸仔／颜色胶纸 | 标示发现瑕疵的位置，方便覆验 |
| 手机／相机 | 逐一拍照记录问题，作日后跟进凭证 |
| 硬物（如硬币） | 敲击地砖、墙砖听声，检查有无“空心砖” |
19项验楼必检清单
以下 19 项必检事项按浴室、厨房、露台／平台及其他分区整理，涵盖渗水、去水、电力、门窗及墙地砖等收楼最常出问题的位置。
| 检查位置 | 必检事项 |
|---|---|
| 浴室 | 揭开假天花，检查渠管或石屎结构是否有渗水 |
| 浴室 | 假天花上是否遗留建筑垃圾 |
| 浴室 | 测试来去水系统及地台去水是否运作正常 |
| 浴室 | 斜水是否足够，方便去水不易积水 |
| 浴室 | 洁具是否有花痕、崩缺 |
| 厨房 | 测试来去水系统是否运作正常 |
| 厨房 | 洁具及厨柜是否有花痕 |
| 厨房 | 确保炉具及煤气等接驳运作正常 |
| 露台／平台 | 测试来去水系统是否运作正常 |
| 露台／平台 | 栏杆是否稳固、合乎安全标准 |
| 其他 | 确保电器及电掣运作正常 |
| 其他 | 柜面是否有花痕 |
| 其他 | 铝窗螺丝有无遗漏、有无防水胶边，窗铰是否稳妥 |
| 其他 | 门锁是否运作正常 |
| 其他 | 墙砖及地砖是否平直及有无裂纹，油漆是否平滑 |
| 其他 | 石屎、泥水批荡是否平直 |
| 其他 | 玻璃是否有花痕 |
| 其他 | 木地板是否有花痕及色差 |
| 其他 | 核对售楼书所述傢俬或电器品牌及型号 |
验楼收费2026：每呎几钱？
2026 年香港验楼收费普遍为每实用呎约 HK$3 至 HK$5，并设最低消费约 HK$1,500 至 HK$3,500；收费以单位实用面积计算，面积越大收费越高。以一个 400 呎单位为例，按每呎约 $4 计算约需 $1,600，但若未达最低消费，则会以最低消费（例如 $2,000）计价。
| 验楼师／团队 | 每实用呎 | 最低消费 | 特点 |
|---|---|---|---|
| 詹Sir（詹济南）团队 | $7.2 | $3,500 | 行内知名度高、经验最丰富 |
| 钟Sir（钟智刚）团队 | $5.8 | $2,800 | 电视节目常客、专业度高 |
| 飞卓验楼（康Sir） | $5.0 | $2,300 | 主流专业验楼公司之一 |
| 信诚专业验楼 | $3.6–5.0 | $1,500 | 性价比高、设即日交报告 |
| 香港公正行（赖达明） | $3.5 | $2,400 | 擅长处理渗水及装修争议 |
知名度较高的验楼师（如詹Sir、钟Sir）每呎收费及最低消费都较高。悭钱贴士：近年不少新屋苑入伙时，业主会发起团购验楼，若与邻居同时预约，普遍可获 85 折至 95 折的团购优惠。
验楼费用估算器
验楼费用估算器
输入单位实用面积，拣每呎收费，即时估算验楼师收费（已计最低消费）。
进阶设定（最低消费）
输入面积后显示估算
实用面积
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每呎收费
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按面积计
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估算收费
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估算收费＝实用面积 × 每呎收费，若低于最低消费则以最低消费计。数字只供参考，实际以验楼师报价为准；覆验或另收加开工费。
新手最易中伏？5大常见验楼问题
- 空心砖：地砖或墙砖与批荡之间有空隙，用硬物敲击会发出“噗噗”空心声，日后易爆裂或翘起。
- 渗漏水：假天花、浴室及厨房渠管接驳位是重灾区，需以红外线热像仪检查隐蔽渗水。
- 窗户渗漏：铝窗螺丝遗漏、防水胶边不足或窗铰松脱，落雨时会渗水入屋。
- 去水及斜水不足：浴室、厨房及露台地台斜水不够，容易积水倒流。
- 电力问题：插座未通电、电掣接驳不稳，以测电笔逐个插座测试最稳阵。
收楼同交吉要注意咩？
收楼时首先要确认所有之前发现的问题都已妥善维修并完成覆验；其次是各项设施的交接，包括更改水、电、煤气等账户资料，以及确保所有锁匙、门卡齐全。同时要核对单位内的装修及设备是否与合约相符，如有差异应立即提出，并保留所有相关文件副本以备日后需要。
常见问题 FAQ
验楼一定要揾验楼师吗？自己验得唔得？
验楼非强制，业主可自行验楼，但专业验楼师有红外线热像仪、打鼓槌等仪器，较能揪出渗水、空心砖等隐藏问题。首次置业或单位楼龄较高者，建议聘请专业验楼师，收费相对维修风险通常物有所值。
验楼收费大约几多？点计？
2026 年香港验楼收费普遍为每实用呎约 HK$3 至 HK$5，并设最低消费约 HK$1,500 至 HK$3,500。收费以单位实用面积计算，面积越大收费越高；若单位面积细、总额未达最低消费，则以最低消费计。知名验楼师（如詹Sir、钟Sir）每呎收费可高见 HK$5.8 至 $7.2。
新楼收楼验楼一般要几耐？
新楼验楼所需时间主要视乎单位面积及状况，一般 500 至 800 呎单位约需 1 至 2 小时。若发现较多问题需逐一记录及拍照，时间可能延长至 2 至 3 小时。建议预留充足时间，避免因时间仓促而影响验楼质素。
二手楼一定要验楼吗？
二手楼验楼绝对必要，因为大部分二手楼买卖合约都注明“现状买入”条款。这意味签约后发现的任何问题——包括隐藏的结构性问题、渗漏水等——都需要由新业主自行承担维修费用。及早验楼可评估潜在维修成本，避免买入“化妆楼”。
收楼时要特别注意咩？
收楼时首先要确认所有之前发现的问题都已妥善维修并进行覆验。其次是各项设施的交接，包括更改水、电、煤气等账户资料，以及确保所有锁匙、门卡齐全。同时要核对单位内的装修、设备是否与合约相符，并保留所有相关文件副本。
发展商嘅执修期限系几耐？
对于新楼而言，发展商一般提供约 6 个月的执漏保养期。只要业主在收楼后 6 个月内以书面方式通知发展商执修要求，发展商就有责任处理。维修时间视乎问题的性质和复杂程度，一般小问题约 2 至 4 星期完成，较大的问题可能需要 1 至 2 个月。
验楼要带咩工具？
基本验楼工具包括电筒、卷尺、水平仪或波子、乒乓球、测电笔、纸仔或颜色胶纸，以及手机或相机作记录。另可带备硬物敲击地砖、墙砖听声，检查有无“空心砖”。专业验楼师则会配备高清红外线漏水探测仪等仪器。
新楼同二手楼验楼有咩分别？
新楼收楼验楼的核心目的是找出施工瑕疵并要求发展商免费执修，重点在空心砖、油漆、窗户气密及家电；二手楼验楼则重在交吉前揪出渗水、结构裂缝等隐藏问题，因为二手楼多以“现状买入”成交，维修须由买家自理。
验到有问题但发展商唔肯执点算？
若发展商在执修期内拒绝处理合理的执修要求，业主应保留所有书面往来纪录、验楼报告及相片作凭证。可先以书面正式催促，并引述买卖合约中有关执修的条款；如仍未解决，可考虑循消费者委员会投诉或寻求专业法律意见。
总结
验楼是保障置业权益的关键一步。新楼应把握发展商的执漏保养期，二手楼则要在交吉前验清楚以免“现状买入”后自行承担维修。无论自行验楼还是聘请专业验楼师，只要按本文的程序、清单及工具逐项检查，就能大大减低收楼后的风险。
资料来源及实用连结
免责声明：本文所载验楼程序、清单及收费资料仅供一般参考，收费及执修安排会因应验楼师、单位面积及楼龄而有所不同。
文中市场收费为 2026 年 10 月的概约数字，实际报价、执修责任及交楼标准须以各验楼公司最新报价、发展商安排及买卖合约条款为准。如涉及重大交易决定，建议咨询合资格专业人士。