“成功需父干”是社会的热话，不少廿四孝父母会为下一代出钱协助买楼。近日岭南大学研究生院进行了一项研究，从家长视角深入剖析父母对“跨代住房支援”的看法。
调查结果发现，67%的受访父母认为子女未有财政能力负担买楼自住，然而只有约26%受访父母计划为子女提供置业财务支援，当中三成人考虑直接赠送现金，近半则打算“贷款加餽赠”，另有14%受访者倾向借贷。
置业是人生很重要的决定，家庭支援方式亦各有不同，有些成交是由父母支付首期，之后由子女负责供款；亦有些选择将整个物业转名至子女名下。表面上看似是家庭内部的资产安排，但其实可能牵涉到印花税、按揭批核、日后转售等情况。
近亲转让的方式
什么是近亲转让？又称为内部转让，是指直系亲属间的物业转让，包括父母与子女、配偶、兄弟姊妹等关系，此外只要能提供到出生证明，同父异母兄弟姊妹亦视为近亲。
近亲转让可选择“转让契”或“送契楼”，两者有什么分别？转让契是楼宇转名的常见做法，转让形式与平时一般物业买卖的操作无异。物业买卖中除了签署买卖合约，还要签一份转让契，以确认业权转让。
过往，业主可以通过转让契约的形式，而恢复首置者的身份，从而省减印花税；但现时已取消了首置和非首置印花税的区别，所有买家不论是否首次置业，只须缴付从价印花税，毋须再额外缴付辣税。
而送契楼即是馈赠单位，是指业主以无偿方式，即零成交价将物业产权赠予近亲。虽然单位的成交价可以是$0，但仍然是需要支付印花税的，税务局会根据物业估值征税。
送契楼的潜在风险
值得留意的是，送契楼存在较高风险，如果业权人申请破产，债权人有权向其于5年内送赠的物业追讨业权，以防止破产前转移资产。因此银行一般会视送契楼为高风险资产，不少银行会拒绝为5年内曾作送契的物业批出按揭，个别银行甚至更保守，送契10年内亦未必受理。
如何可以避开送契楼？最直接的方法是查册，若单位是送契楼，上一次业权转让会显示“deed of gift”，或者代价一项显示为“Nil consideration”，或者以横线表示，而非一般的成交金额。
由于送契楼涉及的风险比较多，因此市场上不少家庭在作近亲转让安排时，普遍会选择相对常见、操作较清晰的转让契方式处理。
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English version ([28Hse] Parents gifting property to children: what is the safest approach? A guide to “transfer deeds” and “gifted properties”)