按揭利率相差1厘，供款可以差几多？
资料最后核实：2026年9月18日
- H按并非永远按HIBOR加息差： 实际利率通常是“H加息差”与“P按封顶息率” 两者取其低。
- P按相对容易预算： 利率以银行最优惠利率P减指定幅度计算， 但银行调整P后，供款亦可能改变。
- 封顶不等于定息： H按封顶一般与P挂钩； 如果银行调高P，封顶息率亦可能上升。
- 500万元按揭例子： 30年期利率由3.25厘升至4.25厘， 每月供款约由21,760元增至24,600元， 每月相差约2,840元。
- 不要只比较现金回赠： 还要核对实际息率、罚息期、估价、按揭年期、 户口费用及回赠追讨条款。
注意： HIBOR、最优惠利率、银行息差及现金回赠会改变。 本文试算不代表任何银行的正式批核或按揭报价。
买楼时，楼价和首期只是成本的一部分。对大部分需要借取二三十年按揭的买家而言，利率变动会直接影响每月供款、总利息及家庭现金流。
香港住宅按揭以H按及P按最常见。H按以香港银行同业拆息HIBOR为基础，P按则以承造按揭银行的最优惠利率为基础。两者均可随市场或银行政策变动，并不等同全期定息。
按揭利率怎样影响每月供款？
一般还本付息按揭以每月供款同时偿还本金及利息。利率上升后，供款中用于利息的部分会增加；若按揭年期及本金不变，每月供款通常亦会上升。
以下因素会共同影响供款：
- 贷款本金：借款额越高，利率变动的金额影响越大。
- 实际年利率：应按银行最终批出的H按、P按或定息条款计算。
- 还款年期：年期越长，每月供款一般较低，但全期总利息通常较高。
- 尚余年期：利率变动对仍有大量本金及较长年期的借款人影响通常较大。
- 供款方式：本文按常见每月等额供款作简化试算，实际计算以银行为准。
不同利率下的供款试算
假设贷款额为500万元、还款期30年，不计按揭保险费、现金回赠、户口费用及其他支出，参考供款如下：
| 实际年利率 | 每月供款约 | 30年总利息约 | 较3.25厘每月差额 |
|---|---|---|---|
| 2.50厘 | 19,760元 | 211万元 | 少2,000元 |
| 3.25厘 | 21,760元 | 283万元 | 基准 |
| 4.00厘 | 23,870元 | 359万元 | 多2,110元 |
| 4.25厘 | 24,600元 | 386万元 | 多2,840元 |
| 5.00厘 | 26,840元 | 466万元 | 多5,080元 |
重点：500万元、30年按揭的利率由3.25厘升至4.25厘，每月供款约增加2,840元，一年现金流约减少34,000元。买家不应只测试现时息率下能否供款。
H按与P按有什么分别？
| 比较项目 | H按 | P按 |
|---|---|---|
| 利率基准 | 香港银行同业拆息HIBOR | 银行最优惠利率P |
| 常见公式 | H加指定息差，并设P按封顶 | P减指定息差 |
| 变动频率 | HIBOR可按日变动，银行按合约指定日期厘定 | 银行调整P后才变动 |
| 低息环境 | 若H加息差低于封顶，可能较便宜 | 不会自动跟随短期HIBOR下降 |
| 高HIBOR环境 | 通常触及P按封顶 | 直接按P减息差计算 |
| 预算稳定性 | 相对较低，须同时留意H及P | 相对容易理解，但P仍可调整 |
| 是否定息 | 不是 | 不是 |
H按实际息率如何计算？
常见H按条款可以写成“一个月HIBOR加1.3厘，封顶为P减1.75厘”。实际采用的按揭息率通常是以下两者之中较低的一个：
- 指定期限HIBOR加银行息差；
- 以银行最优惠利率计算的封顶息率。
以一个月HIBOR为2.95厘、H按息差为1.3厘作例子，H加息差为4.25厘。如果该银行的P是5厘，而封顶是P减1.75厘，封顶息率便是3.25厘，实际按息会以较低的3.25厘计算。
这个例子只用作解释公式。HIBOR每天可以变动，不同银行亦可能采用不同P、息差、利率重订日及小数处理方式。
什么是H按封顶息率？
封顶息率用来限制H加息差过高时的实际按息。当HIBOR上升至令H加息差高于封顶，银行一般改用较低的封顶息率计算。
但封顶不等于全期锁息。封顶通常以P减指定幅度表示，如果银行调高P，封顶息率也可能上升。买家比较计划时，必须把银行采用的实际P代入，不能只比较“P减多少”。
P按是否一定比较稳定？
P通常不像HIBOR般每日大幅变动，因此P按的短期供款相对容易预算。不过，P由个别银行决定，香港市场亦存在不同P水平。银行可以因资金成本及市场环境调整P。
若H按的封顶息率与P按实际息率相同，H按可能具备HIBOR下降时享受较低利率的机会；但最终仍要比较现金回赠、罚息期、按揭存款挂钩户口及所有附带条件。
选H按还是P按？
不能单凭“H按通常较便宜”作决定。比较时应向银行索取书面报价，并把以下项目放在同一张表：
- H按息差及采用一个月还是其他期限HIBOR；
- H按封顶公式及该银行目前采用的P；
- P按的实际息率；
- 现金回赠金额、发放时间及追讨条款；
- 罚息期及提早还款限制；
- 按揭存款挂钩户口的利率及存款上限；
- 火险、估价、律师安排及其他收费；
- 银行最终批出的贷款额和还款年期。
现金回赠最高是否代表最便宜？
不一定。现金回赠是一次性收入，按揭利息则可能持续多年。如果高回赠计划的实际按息较高、罚息期较长或附带更多条件，总成本未必较低。
借款人亦要留意，如果在罚息期内卖楼、转按或大额提早还款，银行可能要求退回部分或全部现金回赠，另加罚息。相关条款必须以贷款确认书及正式按揭文件为准。
按揭成数及供款与入息比率
根据香港金融管理局现行住宅按揭资讯，一般物业按揭成数上限划一为七成，供款与入息比率上限一般为五成，住宅物业按揭最长还款年期一般为30年。个别申请仍会受物业用途、申请人收入、债务及银行政策影响。
这些是监管上限，不代表每名申请人必然能借足。银行可以按信贷评估批出较低贷款额、较短年期或要求更多文件。
香港是否仍有统一压力测试？
市场仍经常沿用“压力测试”一词，但不应把过往统一加息若干厘的测试公式当成现行固定监管要求。银行仍须审慎评估还款能力，亦可按内部政策测试利率上升后的负担。
即使银行愿意批出贷款，买家亦应自行以实际息率上升至少1至2厘的情景计算家庭现金流。银行批核上限不等于个人安全供款水平。
估价不足如何影响首期？
银行通常按成交价及估价中的较低者计算贷款。如果买入价为800万元，银行估价只有750万元，即使获批七成按揭，贷款亦可能只按750万元的七成计算，即约525万元。
买家便需要自行支付约275万元楼价差额，另加印花税、代理佣金、律师费及装修等支出，而不是原先按800万元七成按揭所估计的240万元首期。
实际风险：估价由800万元降至750万元，以上例子的现金首期会由240万元增加至275万元，即突然多出35万元，不包括其他交易费用。
银行如何评估按揭申请？
- 固定收入：薪金、受雇年期、试用期及雇佣合约。
- 非固定收入：花红、佣金及津贴未必获百分百计算。
- 自雇收入：通常需要较长期银行流水、报税及公司文件。
- 其他债务：私人贷款、汽车贷款、信用卡结欠及其他按揭。
- 信贷纪录：逾期还款、短期多次借贷查询及债务水平。
- 物业质素：楼龄、用途、业权、僭建、估价及市场流通性。
- 年龄与年期：银行会考虑借款人年龄及物业楼龄。
临时买卖合约前应否先申请按揭？
买家应先取得初步估价及按揭预审，但预审并不是正式批核。银行仍要收到正式买卖合约、物业文件及完整入息证明后才作最终决定。
一般二手楼临时买卖合约未必包含“按揭批不出便可取消交易”的保障。若最终贷款额不足，买家仍可能需要完成交易，否则可能损失订金并承担其他法律责任。
买楼前按揭核对清单
- 确认首期来源：不要把税项、佣金、律师费及装修费误当成可借取楼价。
- 取得至少两至三间银行估价：尤其是低成交量、村屋、洋房或有改动的单位。
- 索取书面按揭报价：列明H或P公式、封顶位、年期、回赠及罚息期。
- 计算其他债务：把私人贷款、汽车贷款、信用卡分期及其他供款一并计算。
- 自行进行情景测试：分别按现时利率、加1厘及加2厘计算供款。
- 准备入息文件：包括粮单、银行月结单、税单、雇佣合约及强积金纪录。
- 核对信贷纪录：避免申请前突然增加私人贷款或信用卡结欠。
- 了解估价不足后果：预留额外首期，不要假设银行必定按成交价估足。
- 预留应急资金：完成交易后仍应保留至少数个月供款及生活费。
- 核对成交期限：确保银行及律师有足够时间完成批核、文件及放款。
- 不要未批先借首期：新增贷款会提高债务水平，可能影响原有按揭批核。
- 阅读正式贷款文件：代理或银行职员口头表示不能取代书面条款。
固定收入以外，还要预留什么？
供款能力不应只按每月薪金减按揭供款计算。业主还要承担管理费、差饷、地租、火险、维修、装修及可能出现的大厦特别征费。
较稳健的做法，是在完成交易后仍保留至少6至12个月的家庭基本支出及按揭供款。收入较不稳定、自雇或依赖佣金的人士，所需缓冲应更高。
什么情况要特别保守？
- 首期主要来自私人贷款或循环信贷。
- 供款接近家庭每月可动用收入上限。
- 收入主要来自佣金、花红或短期合约。
- 交易完成后几乎没有应急现金。
- 物业估价不稳定或涉及僭建、用途及业权问题。
- 预计短期内有生育、退休、转工或大型医疗支出。
常见问题
H按系咪一定平过P按？
唔一定。要比较H加息差、P按封顶、银行采用嘅P、 现金回赠、罚息期同其他条款。
H按封顶系咪即系定息？
唔系。封顶通常同P挂钩。 如果银行调高P，H按封顶息率都可能上升。
利率加1厘，每月供款差几多？
以500万元、30年按揭由3.25厘升至4.25厘为例， 每月供款约增加2,840元，实际金额以银行计算为准。
银行估价低过买入价点算？
银行一般按成交价同估价之中较低者计算贷款， 相关差额通常要由买家增加现金首期支付。
有按揭预批系咪等于一定借到？
唔系。预批只系初步评估，最终仍要视乎物业估价、 正式文件、收入、信贷纪录同银行审批。
边间银行现金回赠最高就拣边间？
唔应该只睇回赠。实际息率、罚息期、估价、 批出贷款额同回赠追讨条款可能更加重要。
总结：H按还是P按较好？
如果H按封顶与P按实际利率相同，H按通常保留HIBOR下降时减息的可能性，因此往往较具弹性。但这不是绝对答案，因为不同银行的P、封顶、现金回赠、估价及罚息条款可以不同。
买楼前最重要的不是猜测下一次加息或减息，而是确保家庭在利率比现时高1至2厘时仍能供款，并在估价不足或收入短暂中断时仍有足够现金完成交易及维持生活。
实际申请时，应比较至少两至三间银行的书面报价，核对H按及P按公式、估价、最终贷款额、现金回赠、罚息期和按揭存款挂钩户口，再按总成本而非单一优惠作决定。
免责声明：本文只供一般按揭及物业资讯，不构成贷款、投资、法律、税务或置业建议。HIBOR、最优惠利率、按揭条款、监管要求及银行审批政策可能改变；申请人应向银行及相关专业人士取得最新正式资料。