叡璟II买楼攻略：位置、407伙、价单及呎价最新资料

叡璟II位于西南九龙发祥街西8号，是华润置地发展的叡璟项目第二期。美联物业专页截至2026年9月7日列明，项目设1座、提供407个单位，销售状态为“即将发售”；目前价单尚未发布，所以准买家现阶段最有用的做法，是先了解位置、项目规模、可比较的叡璟I成交资料，以及日后应如何核对价单和平面图。

资料截至：2026年9月7日。 本文不只整理获批预售楼花新闻，亦以买家决策角度说明叡璟II现时知道什么、仍要等待什么，以及如何作同类比较。

叡璟II系边？位置及交通判断

叡璟II位于西南九龙发祥街西8号，属叡璟第二期，项目资料由美联物业叡璟II一手新盘专页列示。物业所在位置属南昌站一带；美联专页提供南昌站区内成交纪录入口，准买家可按相同间隔及实用面积查看市场参考。

判断交通是否适合自己，不应只看“近港铁”这一句。睇楼时应实际测试由屋苑入口至南昌站的路线、上落客位置、繁忙时段人流及回家动线，并分开考虑前往荔枝角、长沙湾或其他工作地点的转乘安排。美联叡璟I专页以步行至荔枝角站约8分钟作项目资料；叡璟II的实际步行路线及所需时间，仍应以现场及最新地图资料核对，不宜直接套用叡璟I数字。

叡璟II项目资料：407伙、1座及预计关键日期

叡璟II几钱？先看价单状态，再看呎价

截至2026年9月7日，美联叡璟II专页显示最低定价为“尚未发布”，价单及销售安排亦未见正式公布。因此，现阶段没有可负责任引用的叡璟II入场价或正式叡璟II呎价。任何日后比较都应先确认是原价、折实价、实用呎价，还是其他面积基准，并同时查看付款方法及折扣条款。

在价单公布后，买家可按以下顺序比较：先以实用面积及户型筛选，再比较相同或相近楼层、座向和景观，最后把折扣、印花税、装修、管理费及按揭成本放入预算。单看最低入场价，未必能反映目标单位的实际总成本。

叡璟I成交可作什么价格参考？

截至2026年9月4日，美联南昌站成交纪录页列出多宗叡璟I一手成交，例如实用面积308方呎的一房单位成交价574万元、实用呎价18,630元；实用面积408方呎的两房单位成交价824万元、实用呎价20,186元。这些是叡璟I个别一手成交纪录，不是叡璟II价单，亦不能直接代表叡璟II定价。

叡璟I同日亦有较高总价的特色户成交；美联原文报道，一个实用面积655方呎、附597方呎天台的三房套房特色户以1,919.15万元售出，实用呎价29,300元。由于单位类型、特色空间、楼层及景观不同，这宗成交不适合用作一般一房或两房的呎价基准。

因此，叡璟II日后比较价格时，较合理的做法是以相近实用面积、相同房间数目及相近楼层作“同类比较”，并把叡璟I成交日期及一手成交性质记录清楚。准买家亦可查看南昌站最新成交作进一步参考。

户型、平面图及校网

市场报道指叡璟II户型涵盖一房至三房；正式户型比例、各户实用面积、平面图、售价及折扣，仍应以发展商发布的售楼说明书、价单及销售安排为准。买家可先按家庭人数、房间需要、收纳、露台或工作平台需要，列出必需条件；待平面图公布后，再核对开门方向、厨厕位置、窗户、睡房比例及家具摆位，不要只按示范单位装修判断实际空间。

美联专页列示叡璟II属小学校网40，并划入深水埗中学校区。校网资料只供一般参考，应以教育局及相关官方最新公布为准。入学派位及取录结果受官方机制、年度安排及个别学校要求影响，并不因居住于某屋苑或地区而获保证。家庭客应按相关学年再向教育局及学校核实。

买家睇楼及落订前清单

第一，实用面积与房间配置。 核对价单、售楼说明书及平面图所载的实用面积和间隔，并以家具尺寸测试可用空间。

第二，期数、座数与单位朝向。 确认所选单位属叡璟II而非叡璟I，并核对5A或5B座、楼层、座向、景观及可能的噪音或遮挡因素。

第三，交通与日常动线。 在非示范单位时段实地测试屋苑入口、港铁路线、购物、接送及回家动线，不要只按宣传距离判断。

第四，月度及一次性成本。 把楼价、首期、印花税、律师费、装修、管理费、按揭供款及其他已知支出分开计算；实际按揭条款及批核须向相关贷款机构核实。

第五，文件及实际状况。 落订前阅读最新售楼说明书、价单、销售安排、大厦公契摘要及政府批地文件摘要。地政总署提醒准买家仔细研究发展项目及销售程序；资料未齐时，不应单靠新闻标题或口头说法作决定。

发展商资料反映的配套，买家要分清“项目规划”与“现时可用”

叡璟官方网站将项目定位为西南九龙住宅发展，列出“3站x8线优势”、艺文商圈及华润万象生活等项目主题；同一官方广告亦提醒，项目分期落成，买方完成交易时未必能即时使用发展项目内的全部设施，而广告所述的部分设施、地点未必位于发展项目或该期数内，资料亦可能因日后变更而不再适用。这对叡璟II买家尤其重要：阅读销售资料时，应把叡璟II本期包括的设施、周边现有配套及整个叡璟发展项目的长远规划分开记录。

换句话说，交通优势可以先以现有港铁网络及实地路线评估；至于商场、行人天桥或其他分期设施，则应查阅售楼说明书、批准图则及最新官方文件，不应把宣传资料中的构想当成已经落成或必然按期提供的配套。

南昌站一手市场怎样比较？先看同一页面的价格范围及样本日期

美联南昌站一手新盘搜寻页于查阅日2026年9月8日显示，南昌站近30日成交平均实用呎价为22,484元，成交量24宗，成交金额约1.95亿元；这是页面所涵盖的南昌站区域及近30日样本，不是叡璟II的预测呎价，也不等同所有屋苑或所有户型的平均水平。

同一美联页面列出的在售或待售新盘，提供了较具体的比较范围：叡璟I折实呎价约16,538至22,777元、约530万元起；维港汇I折实呎价约22,263至30,608元、约643万元起；维港汇III约21,720至27,851元、约666万元起；汇玺III约19,911至34,728元、约753万元起。上述数字按各发展项目所有价单列出的最低售价或折扣后最低售价整理，页面同时提醒伙数、已售数量及折实价只供参考，应以发展商最新公布为准。

这组资料的实用意义不是替叡璟II预估开价，而是让买家知道日后应如何阅读价单：若叡璟II定价公布，可先与同区新盘在相同日期、实用面积、户型及付款计划下比较；若只把不同楼龄、景观、期数及折扣口径的最低呎价放在一起，结论会失真。

校网资料应如何解读？

美联叡璟II专页列示小学校网40及深水埗中学校区。教育局的小一学校网资料显示，40校网涵盖深水埗、长沙湾、荔枝角、石硖尾、又一村及多个邻近地区，并提供区域与小一学校网对照表及网上选校名册。由于实际校网归属、申请年度及派位安排需按住址及相关学年确认，家庭客应使用教育局地理资讯地图及最新名册核对，而不是只依赖楼盘页面的简短标示。

校网资料只供一般参考，应以教育局及相关官方最新公布为准。入学派位及取录结果受官方机制、年度安排及个别学校要求影响，并不因居住于某屋苑或地区而获保证。

叡璟II目前适合怎样跟进？

如果你正在比较西南九龙一手楼，现在可以先锁定预算、实用面积及房间数目，并以叡璟I已公布成交作初步市场参考；如果你只在意实际入场价或指定朝向，则应等待叡璟II正式价单、销售安排及平面图后再比较。美联叡璟II专页会集中提供项目更新，读者可先查看叡璟II最新楼盘资料。

References

• 美联物业：叡璟II获批预售楼花，提供407伙，2026年9月6日
• 美联物业：叡璟II一手新盘专页，更新至2026年9月7日
• 美联物业：南昌站成交纪录，查阅日期2026年9月8日
• The Standard：The Sterling II plans to launch sales this month，2026年9月6日
• 香港政府新闻公报：地政总署公布2026年第二季预售楼花同意书资料

本文内容仅供一般参考。楼盘资料、价格、销售安排、付款条款、校网及市场状况可能变更；读者在作出置业决定前，应查阅发展商、地政总署、教育局及其他相关官方最新资料，并按需要咨询合资格专业人士。