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H按 vs P按：做按揭前要知道的5件事
内容最后核实：
- H按跟HIBOR浮动：H按息率＝一个月同业拆息（HIBOR）＋银行加点（现时普遍约H+1.3%），会随市场资金松紧每日浮动。
- P按跟最优惠利率：P按息率＝银行最优惠利率（P）减指定百分比，P由个别银行公布，相对稳定但转变较慢。
- 封顶位是保障：H按设有“锁息上限（封顶位）”，现时新造H按封顶位普遍约3.25厘；当HIBOR抽升时，实际息率以封顶位与H+息率两者较低者为准。
- 绝大部分人拣H按：由于封顶位保障，H按同时具备低息时悭息、高息时封顶的特性，故现时市场上新造按揭以H按为主。
- 现金回赠非全部：现金回赠高不等于最抵，仍要一并比较实际息率、罚息期及手续费。
资料提示：本文HIBOR、最优惠利率及封顶位属2026年9月23日的市场snapshot，每日浮动；实际息率、批核成数及条款以个别银行审批为准。
H按同P按有咩分别？一句话直接答
H按（HIBOR按揭）息率＝一个月银行同业拆息（HIBOR）＋银行加点（现时普遍约H+1.3%），会随市场资金松紧每日浮动，并设有“封顶位（锁息上限）”保障；P按（最优惠利率按揭）息率＝银行最优惠利率（P）减指定百分比，相对稳定但转变较慢。由于H按同时具备低息时悭息、高息时封顶的特性，现时市场上新造按揭以H按为主。
想快速估算每月供款，可用下方的按揭供款计算器；先看H按、P按的核心分别。
H按 vs P按：核心分别对照表
| 比较项目 | H按（HIBOR按揭） | P按（最优惠利率按揭） |
|---|---|---|
| 计息基准 | 一个月HIBOR ＋ 银行加点（约H+1.3%） | 最优惠利率P － 指定百分比 |
| 波动性 | 随HIBOR每日浮动 | P变动较慢，相对稳定 |
| 封顶位 | 设有锁息上限（现约3.25厘） | 一般无明确封顶概念 |
| 低息环境 | 息率通常较低，悭息 | 相对较高 |
| 高息环境 | 抽升时以封顶位封住 | 视乎银行是否调整P |
| 适合对象 | 大部分自住及一般买家 | 偏好息率稳定、可承受略高息者 |
现时息率snapshot（2026年9月23日）
| 项目 | 参考数值 |
|---|---|
| 一个月HIBOR | 约 2.89 厘 |
| H按加点 | 约 H + 1.3% |
| H按封顶位（锁息上限） | 约 3.25 厘 |
| 最优惠利率（大P） | 约 5.25 厘 |
| 最优惠利率（小P） | 约 5.5 厘 |
重要理解：H按实际息率以“H＋加点”与“封顶位”两者较低者为准。以上述snapshot计，H＋1.3% ＝ 约4.19厘，已高于封顶位3.25厘，故按上述假设，H按买家实际会按封顶位约3.25厘计息。当HIBOR回落时，实际息率便会跌穿封顶位、再次跟随HIBOR浮动。
按揭每月供款计算器
输入贷款额（万港元）、年利率及还款年期，即时计算每月供款、总利息及总还款。例如贷款480万、利率3.5厘、30年，请输入480 / 3.5 / 30。
万港元
厘（%）
年
每月供款 — 输入资料后显示
总利息 — 整个年期估算
总还款 — 本金＋利息
不同息率下的每月供款（贷款480万、30年）
| 实际年利率 | 每月供款 | 总利息（30年） |
|---|---|---|
| 3.25 厘（现时H按封顶位） | 约 HK$20,890 | 约 HK$2,720,000 |
| 3.5 厘 | 约 HK$21,554 | 约 HK$2,959,000 |
| 4.19 厘（H+1.3%，未计封顶） | 约 HK$23,445 | 约 HK$3,640,000 |
| 5.0 厘 | 约 HK$25,767 | 约 HK$4,476,000 |
拣H按还是P按？
- 大部分人拣H按：因为有封顶位保障，低息时悭息、高息时封顶，属进可攻退可守。
- 偏好稳定可考虑P按：如果想供款金额波动较少、心理上较安心，且能承受略高息率，可选P按。
- 比较实际息率而非只看回赠：现金回赠高不等于总成本最低，要一并计罚息期及手续费。
- 留意压力测试：金管局已于2024年撤销“加息3厘”的正式压力测试要求，但银行仍会按供款占入息比率（DTI）等准则审批，收入证明与现有负债仍然关键。
申请按揭前核对清单
- 比较至少两至三间银行的H按加点、封顶位、P减幅及现金回赠。
- 确认估价是否足够——估价不足会直接影响可造成数及首期。
- 预留印花税、律师费、代理佣金等现金开支。
- 检视供款占入息比率及现有贷款，评估自己的承造能力。
- 留意罚息期（一般2至3年）及提早还款条款。
常见问题（FAQ）
H按同P按边个好？
现时大部分新造按揭都拣H按，因为有封顶位保障：低息时跟HIBOR悭息，高息时以封顶位封住。如果你偏好供款稳定、可承受略高息率，先考虑P按。
H按实际息率点计？
H按息率＝一个月HIBOR＋银行加点（现时约H+1.3%）。但实际会同封顶位比较，以两者较低者为准。例如HIBOR约2.89厘，H+1.3%约4.19厘，高过封顶位3.25厘，咁实际就以3.25厘计。
咩系封顶位（锁息上限）？
封顶位系银行为H按设嘅息率上限。当HIBOR抽升令H+息率超过封顶位时，你只需按封顶位供款，唔会无限跟HIBOR上升。现时新造H按封顶位普遍约3.25厘。
P按系咪一定比较稳定？
P按跟银行最优惠利率（P），P唔会每日郁，变动亦较慢，所以短期波动细过H按。但P一旦上调，供款一样会升，唔等于永远唔变。
现金回赠最高系咪最抵？
唔一定。要一并睇实际息率、罚息期同手续费。有时回赠高但息率或条款差啲，总成本未必最低。
香港仲有冇统一压力测试？
金管局已于2024年撤销“加息3厘”嘅正式压力测试要求。不过银行审批时仍会睇供款占入息比率（DTI）、收入证明同现有负债。
估价不足会点影响我？
估价不足会令可造按揭金额减少，你就要补多啲首期。落订前最好先向银行或按揭转介做初步估价。
总结：H按还是P按较好？
对大部分自住买家而言，H按因有封顶位保障，通常是进可攻退可守的选择；P按则胜在供款稳定。真正影响总成本的，是实际息率、罚息期、手续费与现金回赠的组合，而非单一数字。做决定前，建议比较至少两三间银行，并用上方计算器套入自己的贷款额与息率，实际批核与息率以银行审批为准。
资料来源及实用连结
免责声明：本文所载资料仅供一般参考，并不构成任何按揭、财务或投资建议。
HIBOR、最优惠利率及封顶位等数字每日浮动，本文为特定日期的市场snapshot。实际息率、可造成数及批核结果以个别银行审批为准，读者作出任何按揭或置业决定前，应自行向银行或合资格专业人士查证。
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