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买楼开支：置业前要知道的5件事
内容最后核实：
- 首期以外仲有一堆开支：除首期外，买楼还要预留印花税、代理佣金、律师费及政府注册杂费等现金开支。
- 印花税可能是最大一笔：400万以下住宅印花税划一$100，但楼价愈高税款愈重，最高达楼价4.25%。
- 代理佣金约1%：二手成交买方代理佣金一般约楼价1%；一手新盘买家通常免佣，由发展商支付。
- 律师费约$6,000起：一般二手／一手住宅律师费约$6,000至$10,000；唐楼、村屋、加急或按揭手续会另加。
- 全部要现金支付：以上开支一般不能计入按揭，需以现金准备，落订前务必预留。
资料提示：本文开支金额为一般市场区间，个别交易（楼宇类型、按揭、加急等）会有差异；实际费用以专业人士报价及政府收费为准。
买楼要准备几多开支？一句话直接答
买楼除了首期，还要预留一笔“首期以外”的现金开支，主要包括：从价印花税、地产代理佣金（约1%）、律师费（约$6,000–$10,000）及政府注册杂费（约$2,000–$5,000）。以楼价800万、承造7成按揭的二手单位为例，首期约240万，另加约33万杂费（当中印花税约24万、佣金约8万），总现金开支约273万。这些费用一般不能计入按揭，须以现金准备。
想套算自己的楼价，可用下方的买楼总开支计算器。
买楼开支明细
| 项目 | 大约金额 | 备注 |
|---|---|---|
| 首期 | 楼价 ×（1 − 按揭成数） | 7成按揭即首期3成 |
| 从价印花税 | $100 至 楼价4.25% | 400万以下划一$100 |
| 地产代理佣金 | 约楼价1% | 二手常见；一手买家一般免佣 |
| 律师费 | 约 $6,000 – $10,000 | 唐楼、村屋、加急或按揭另加 |
| 政府注册及杂费 | 约 $2,000 – $5,000 | 土地注册处查册、注册费等 |
买楼总开支计算器
输入楼价（万港元）及按揭成数，即时估算首期、印花税、代理佣金、律师费及杂费的总开支。例如楼价800万、7成按揭。
万港元
首期—
从价印花税—
代理佣金（约1%）—
律师费（约$6,000–$10,000）—
政府注册及杂费（约$2,000–$5,000）—
预估总现金开支 — 首期＋所有费用
首期以外的杂费 — 印花税＋佣金＋律师＋杂费
计算例子：800万二手楼（7成按揭）
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 首期（3成） | $2,400,000 |
| 从价印花税（3%） | $240,000 |
| 代理佣金（1%） | $80,000 |
| 律师费（估算） | $8,000 |
| 政府注册及杂费（估算） | $3,500 |
| 总现金开支 | 约 $2,731,500 |
悭开支及注意事项
- 一手新盘买家一般免佣：发展商直接向代理支付佣金，可省下约1%。
- 比较律师行报价：不同律师行收费有差异，可先索取报价；唐楼、村屋、按揭手续会加费。
- 印花税要现金：印花税一般不能计入按揭，须预留现金，并于限期内缴付。
- 预留装修及杂项：入伙前的装修、傢俬、电器及厘印以外开支，亦应一并预算。
- 估价不足会加大首期：若银行估价低于成交价，可造按揭金额减少，首期便要补多。
常见问题（FAQ）
买楼首期以外仲要俾咩？
主要有从价印花税、地产代理佣金（约1%）、律师费（约$6,000–$10,000）同政府注册杂费（约$2,000–$5,000）。呢啲一般都要现金，唔计得落按揭。
800万楼买落要准备几多现金？
以7成按揭二手计，首期约240万，加上印花税约24万、佣金约8万、律师费同杂费约1万，总现金开支约273万。可以用文中计算器套自己嘅楼价。
代理佣金一定要俾1%吗？
二手成交买方代理佣金一般约1%，属市场惯例，实际可与代理商议。一手新盘买家通常免佣，由发展商支付。
律师费大约几多？
一般二手／一手住宅律师费约$6,000至$10,000。如果系唐楼、村屋、涉及按揭或需要加急，费用会再高啲，最好先问报价。
呢啲开支可唔可以做埋落按揭？
一般唔可以。印花税、佣金、律师费同杂费都要以现金支付，唔属于贷款金额嘅一部分，落订前要预留。
一手同二手开支有咩分别？
最大分别系佣金——一手买家通常免佣，二手则约1%。印花税、律师费及杂费两者都要俾。
除咗呢啲仲有咩要预算？
入伙前嘅装修、傢俬、电器，以及搬屋费用等，都应一并预算，唔好净计首期同税费。
总结：买楼开支要点预算？
买楼的现金开支远不止首期：印花税、代理佣金、律师费及政府杂费加起来可以是一笔可观金额，而且大多不能计入按揭。落订前，最稳阵的做法是用上方计算器套入楼价与按揭成数，连首期与所有费用一次过预算，并向律师行及代理索取实际报价。
资料来源及实用连结
免责声明：本文所载资料仅供一般参考，并不构成任何税务、法律或财务建议。
文中开支金额为一般市场区间，个别交易（楼宇类型、按揭安排、加急等）会有差异；印花税税率以政府公布为准。读者作出任何置业决定前，应自行向律师、地产代理及合资格专业人士查证。
免责声明： 本文内容仅供读者参考。本公司已尽力确保资讯的准确性，但并不对文中所涉资料的完整性、即时性或准确性作出任何明示或暗示的保证。物业状况因个案而异，读者因信赖或使用本文资讯而引致的任何损失，本公司概不负责。