天玺（The Cullinan）：置业及租楼前要知道的6件事
内容最后核实：
- 九龙站圆方上盖超级豪宅：位于柯士甸道西1号，新鸿基地产与港铁合作发展，2007年落成、楼龄约19年，2座共825伙。
- 九龙站上盖：九龙站有机场快线及东涌线（往车站时间视乎座数及出入口），基座为圆方商场，并可步行往柯士甸站（屯马线）。
- 放盘呎价约$51,243：放盘售价约$1,500万至$1.48亿，叫价银码高。
- 1至5房、部分单位望维港：两座玻璃幕墙大厦，景观视乎座向、楼层及遮挡。
- 唔好同天玺•海、天玺•天混淆：后两者为新鸿基在启德的一手新盘，与九龙站天玺并非同一屋苑。
- 校网31区（油尖旺）：小学31校网、中学油尖旺区（校网不保证派位）。
资料提示：物业面积、成交价及校网等资料，须以正式售楼文件、买卖合约、土地注册处及教育局公布为准。如影响交易决定，应向合资格专业人士查证。
天玺（The Cullinan）屋苑概况
天玺（The Cullinan）位于九龙站柯士甸道西1号，由新鸿基地产与港铁合作发展，2007年落成，楼龄约19年。屋苑由2座高层大厦组成，共825伙，户型由1至5房，基座为圆方（ELEMENTS）商场，属九龙站超级豪宅。
屋苑直达港铁九龙站，机场快线往香港站一个站，往机场列车车程约20分钟（未计候车及步行时间）。要留意新鸿基近年在启德推出的“天玺•海”及“天玺•天”属另一批一手新盘，与九龙站天玺并非同一屋苑，查阅成交时切勿混淆。
天玺基本资料
| 屋苑名称 | 天玺 |
| 英文名称 | The Cullinan |
| 位置 | 九龙站柯士甸道西1号 |
| 发展商 | 新鸿基地产 |
| 落成年份 | 2007年3月起（楼龄约19年） |
| 规模 | 2座，约825伙 |
| 户型 | 1至5房（超级豪宅） |
| 屋苑设施 | 会所、儿童设施、运动设施、基座商场（圆方）、宠物天地 |
| 校网 | 小学31校网／中学油尖旺区 |
天玺有什么特色与吸引力？
- 九龙站上盖：机场快线及东涌线，往香港站及机场方便。
- 圆方商场基座：购物、餐饮及戏院近在咫尺。
- 维港海景：高层单位景观开扬。
- 户型选择：1至5房，由细单位到大单位都有。
- 超级豪宅配套：会所及保安服务水平高。
天玺交通方唔方便？
天玺位于港铁九龙站上盖，由住宅大堂往车站闸口的时间视乎座数及出入口，机场快线往香港站一个站、往机场约20分钟，亦可转乘东涌线。附近有柯士甸站（屯马线）及西九文化区，并可经西隧往港岛，交通网络完善。
天玺呎价几多、租金回报点？
以下为美联屋苑专页“过去30日”的动态快照，数字会随市况及成交组合变动，仅供参考，请以最新公布为准。
| 项目 | 数据（过去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎价 | 约 $51,903（较上月约 +37.9%（样本极细）） |
| 放盘平均呎价 | 约 $51,243 |
| 成交量 | 约 3宗（样本极细，波幅大） |
| 放盘平均呎租 | 约 $71 |
| 放盘售价 | 约 1,500万 – 1.48亿 |
| 放盘租金 | 约 $48,000（租盘仅1个） |
| 放盘数量 | 售盘约39个、租盘约1个 |
| 估算毛回报率 | 约 1.7%（＝放盘呎租$71 × 12 ÷ 放盘呎价$51,243，未扣管理费／差饷／维修，仅供参考） |
回报率点睇？上表估算毛回报约1.7%，系用放盘呎租×12÷放盘呎价粗略计出，未扣管理费、差饷、地租同维修等持有成本，实际净回报会更低。近30日成交宗数少，呎价及月变受个别成交影响大，宜参考较长时段的同类成交。租盘数量少，叫租差距大，回报只属粗略估算。
同一面积，点解成交价差咁远？
即使实用面积相近，天玺唔同单位成交价都可以差好远，通常同以下因素有关：座向同景观、楼层高低、间隔实用度（露台、工作平台、方唔方正）、装修新旧，以及成交时机（大市升跌、业主叫价策略）。睇成交时要对比返单位本身条件先够准。
租楼要注意咩？
天玺近期租盘极少，放盘只得1个，叫租约$48,000，数据极少。租楼前记得确认：管理费由边方负责、傢俬电器、车位安排同租约条款，并按实际座向、楼层及景观比较。
天玺生活配套
天玺基座为圆方商场，设超市、食肆、戏院及溜冰场；邻近西九文化区、M+ 及故宫文化博物馆，亦可经天桥往ICC及环球贸易广场一带。
天玺校网
天玺小学校网为31区，中学校区为油尖旺区。校网只影响升小派位机会，并唔保证入到心仪学校，选校前应向学校及教育局查证。
天玺楼龄及维修
天玺楼龄约19年，属中生代超级豪宅，一般按揭年期影响不大。豪宅管理费、会所及外墙幕墙保养开支相对较高，睇楼时应了解管理费水平及大厦维修计划。
天玺每月持有成本
持有天玺单位，除按揭供款外，每月／每期开支通常包括：管理费、差饷、地租，以及不定期维修保养费用。买楼前应向代理索取目标单位嘅管理费金额，连同差饷、地租一并计入预算。
睇楼核对清单
- 确认座数、楼层、座向及景观，对比同类单位的成交纪录与放盘叫价。
- 近30日成交宗数少，宜查阅过去一年同类单位成交，唔好单看一两宗。
- 了解管理费、差饷及地租金额，豪宅会所及保安开支一般较高。
- 检查窗框、外墙、天花及浴室有无渗水或维修痕迹。
- 确认车位、会所设施及屋苑管理规则（例如宠物、装修时间）。
- 大额按揭要预早向银行查询估价及按揭成数。
- 查阅成交时确认屋苑名称，避免与启德“天玺•海”、“天玺•天”混淆。
天玺好唔好住？优点、缺点及中伏位
3大优点
- 交通极方便：九龙站上盖，机场快线直达中环及机场。
- 配套一流：圆方商场及西九文化区就近。
- 维港海景：高层景观开扬。
3大缺点
- 入场银码极高：放盘呎价约$51,243。
- 回报数据有限：以仅1个租盘推算毛回报约1.7%，样本极少，参考性低。
- 成交及租盘少：价格参考性有限。
天玺未来发展及升值潜力
西九文化区及九龙站一带商业及文化设施持续成熟，加上机场快线优势，不过超级豪宅楼价受利率、股市及资金流向影响明显，楼价唔保证上升。
天玺适合／唔适合边啲人？
较适合
- 经常往返机场或中环的高收入人士。
- 重视海景及商场配套的豪宅买家。
- 寻找地标级物业的长线用家。
未必适合
- 预算有限的买家。
- 追求收租回报的投资者。
- 想要低密度及大型园林的家庭。
天玺常见问题（FAQ）
天玺好唔好住？
天玺（The Cullinan）系九龙站圆方上盖超级豪宅，交通同商场配套一流，不少单位有维港景；缺点系入场银码极高、租金回报偏低。
天玺同天玺•海、天玺•天系咪同一个屋苑？
唔系。天玺系2007年落成、位于九龙站柯士甸道西1号嘅二手豪宅；天玺•海同天玺•天系新鸿基喺启德推出嘅一手新盘，查成交时要分清楚。
天玺喺边？交通方唔方便？
天玺位于九龙站上盖，可搭机场快线往香港站或机场，亦可转东涌线；附近有柯士甸站屯马线。
天玺边个发展商起？几时落成？
天玺由新鸿基地产与港铁合作发展，2007年落成，楼龄约19年，2座共825伙，户型由1至5房。
天玺而家几钱一呎？入场要几多？
根据美联屋苑专页，天玺放盘呎价约$51,243，放盘售价约$1,500万至$1.48亿。近30日只有约3宗成交，成交呎价参考性有限。
天玺收租回报点？
天玺放盘呎租约$71，以放盘呎价计，估算毛回报约1.7%，未扣管理费、差饷同维修；租盘只有1个，收租回报偏低。
天玺属边个校网？
天玺小学校网为31区，中学校区为油尖旺区。校网只影响派位机会，唔保证入到心仪学校。
天玺有咩伏？
天玺要留意入场银码极高、租盘样本极少（回报参考性低）、成交数量少，以及豪宅管理费开支大；查阅成交时亦要避免同启德天玺•海、天玺•天混淆。
总结
天玺（The Cullinan）系九龙站圆方上盖超级豪宅，由新鸿基地产与港铁合作发展、2007年落成，胜在机场快线交通、圆方商场配套及维港海景。放盘呎价约$51,243，入场约$1,500万起，以极少租盘推算毛回报约1.7%（参考性低），宜以自住角度考虑。查阅成交时要注意与启德“天玺•海”、“天玺•天”区分。
资料来源及实用连结
- 成交呎价、呎租、放盘及屋苑基本资料：美联物业 — 天玺屋苑专页（过去30日动态快照，资料核实日：2026年10月7日）
- 港铁东涌线、机场快线及九龙站资料：港铁公司
- 公共交通路线资料：运输署
- 小一学校网及中学校网资料：教育局
- 差饷及物业资料：差饷物业估价署
免责声明
资料时效：本文所载成交呎价、呎租、回报率、放盘数量等数据均为过去30日的动态快照（资料核实日：2026年10月7日），会随市况及成交组合持续变动，并不代表任何时刻的即时市价。所有面积、成交价及物业详情，须以正式售楼文件、买卖合约及土地注册处记录为准。
非投资建议：本文仅供一般参考，不构成任何买卖、租赁或投资建议，亦不保证任何回报或楼价走势。回报率为未扣除管理费、差饷、地租及维修等开支的毛回报估算。校网资料只影响派位机会，并不保证入读特定学校；文中提及的规划或兴建中项目，时间表以官方公布为准。读者作出任何置业或财务决定前，应向合资格的地产代理、银行及专业人士查证。