股神巴菲特曾言：“若发现自己身处漏水船中，与其费力补漏，不如把精力留来换船。”投资市场亦然，及时止蚀换马，往往比盲目死守更考验管理层的决断力。领展近期出售旺角物业一役，正好印证此理。
今年10月底，领展以23亿元沽出旺角弥敦道700号T.O.P This is Our Place全数权益。该厦前身为工业贸易署大楼，领展于2016年斥资59.1亿元向政府投得，创下当年九龙区商厦纪录。连同逾5亿元印花税及专业费用，加上约4亿元翻新开支，项目总投资额近68亿元。持货10年，如今以23亿元易手，单计买入价，帐面亏损逾36亿元；计及各项成本，物业贬值逾六成半。
就投资回报及本港商厦市况而言，与其资金被困于低回报项目，不如及早套现。这宗交易看似蚀让，实为顺应市况的务实决定。
商厦零售两面受压 息口高企拖累估值
领展愿以折让价售出物业，反映本港商厦市场生态转变。T.O.P基座为商场，楼上15层商贸大楼方为核心楼面。近年本港商厦空置率反复不定，核心与非核心区差距尤其显著，部分非核心地段空置率高达两成多。遥距工作普及、企业缩减规模，加上新供应涌现，租金持续受压。中原工商舖数据显示，同类商厦呎租已由高峰期约50元跌至40元。
零售生态亦大不如前。疫后市道未如预期反弹，北上消费热潮、日圆贬值带动外游，加上网购普及，改变许多年轻一代消费习惯。T.O.P昔日主打年轻客群及动漫快闪店，面对周边竞争与消费模式转变，租金难以维持增长。
息口环境改变亦是关键。10年前领展收购该厦正值量化宽松，租金回报高于借贷成本。近年全球连番加息令资金成本急升，加上租金增长停滞，甚至不足以支付利息，物业估值自然受压。
出售非核心资产 套现减债转轻资产
坊间多批评领展当年高价接货，但这忽略了当时的市场共识。领展投得物业后两年股价节节上升，反映资本市场一度投下信任票；毕竟无人能预见其后的社会事件、疫情与连番加息。
现任管理层此刻沽货，旨在减轻债务负担。领展公告坦言，该厦主要收入源自办公大楼，故界定为非核心资产。此举反映集团重拾一贯策略，集中发展收入较稳定的民生商场及停车场。
财务上，这宗交易有助加强防守力。套现所得23亿元可偿还高息贷款，减轻利息负担，或回购估值偏低的基金单位。高息环境下，与其死守增长停滞的非核心物业，不如减债以提升资产净值。
领展售出物业后，将与新买家签订协议，续任物业日常管理。这种模式让领展避开物业贬值风险，既能赚取管理费，亦可借此发展第三方资产管理业务。
趁低吸纳核心商厦 私人资本逆市布局
交易另一焦点，落在斥资23亿元接货的本地资深投资者陈振彬。淡市入局，财力与胆识缺一不可。按成交价及物业总楼面计算，呎价仅约7,800多元，市场估算租金回报率达4.3厘以上。私人投资者毋须面对股东派息压力，资金充裕，预期息口见顶回落，这回报率亦具备一定防守力。
陈振彬近年屡次逆市吸纳物业，包括曾低价购入天后全幢酒店。这种长线投资策略，正是押注本港核心商厦价格大幅调整后，长远价值会回升。
及时止蚀 稳健经营
经济学家凯恩斯曾言，当事实改变，想法亦须随之而变。领展蚀卖旺角物业，看似投资失利，实为应对经济环境转变的果断决定。营商若为顾及已付出的成本而逃避现实，只会越陷越深。
本港商厦市场正值调整期。领展宁愿承受短期亏损，亦决定出售非核心物业，将资金转投收入稳定的民生项目。在经济低迷时及时止蚀，是企业稳健经营的关键。市场料将关注领展会否继续出售观塘海滨汇等非核心写字楼套现。
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作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
English version ([28Hse] Link REIT sells Mong Kok T. O. P. mall for HK$2.3 billion at a loss — analysis of the HK$3.6 billion book loss: a failed investment or timely loss-cutting?)