财政司司长陈茂波2月28日公布2024/25年度财政预算案，焦点落在楼市“辣招”额外印花税、新住宅印花税、买家印花税会否撤销。
撤辣后3个月楼价回稳，交投续旺，资金伺机而动。美联紧贴巿场最新变化，特别制作《楼市撤辣百日分析报告》全面解读楼巿数据，追踪交投新趋势，并精选自住投资皆宜之4大楼巿板块及笋盘推介， 助客户运筹帷幄，精明部署交投策略。
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陈茂波早前表示，政府一直密切留意住宅物业市场的情况。经审慎考虑当前的整体情况后，决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，由2024年2月28日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。政府认为在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。
另外， 金管局在2023年7月修订了物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。考虑到外围及本地经济情况，我们认为在继续维持银行体系稳定的前提下，现时有空间进一步修订相关措施，并适当调整其他与物业贷款相关的监管政策。
金管局认为在继续维持银行体系稳定及确保按揭业务风险得到妥善管理的前提下，有空间修订物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，并适当调整其他房地产贷款相关的监管要求适宜暂停实施物业按揭贷款假设利率上升200基点的压力测试要求。以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由五成提升至六成。
假设以贷款额500万元、还款期为30年、选用H按计划，实际息率为4.125厘，暂停压力测试要求前，加2厘压力测试的每月入息要求为$50,634，而暂停压力测试要求后，以月供比率计算，每月入息要求为$48,464，即减少$2,170或4.3%。
另一方面，价值3,000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值3,500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。为了避免适用按揭成数出现骤降情况，价值3,000万至3,500万港元之间的物业的按揭比率会以渐进形式递减。此外，非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。
以上所有修订即日生效，适用于2月28日或以后签订临时买卖合约的物业交易。
辣招历史
翻查资料，楼市辣招最早可追溯至2010年11月，当时政府推出额外印花税（SSD），限制市民在两年内转售单位，需要缴付楼高5至15%的SSD，两年后，政府于2012年10月更推出SSD加强版，转售时间限制调整为三年内，SSD税款涉及楼价10至20%，当时政府更推出买家印花税BSD，以限制非本地人士及以公司名义的买家，在港买楼时需缴付楼价15%的税款。2013年2月份为楼市辣招“加辣”，更推出双倍印花税（DSD），调整200万元或以下物业，税款由100元增至楼价1.5%，其余物业税率也加倍，由最高税率4.25%增至8.5%。
至2021年年中楼市开始由高呈下行状态，加上于2022年3月撞正美国加息周期，同时亦为本港楼市带来压力。在2022年10月特首李家超发表首份《施政报告》 当中指出，待合资格外来人才在成为香港永久性居民后，可申请退还在港置业已缴付额外的印花税，即“先征后退”。即如该类人士可于居港七年并成为香港永久性居民后，就其已购入并仍然持有的首个住宅物业申请退还已缴付的买家印花税及新住宅印花税，但他们仍须缴交按“第二标准税率”计算的从价印花税。
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撤辣后发展商积极销售货尾，同时亦以低市价推售全新盘，带动⼀⼿交投急升。撤辣后3个⽉，⼀⼿成交量逾7,300宗，较撤辣前3个⽉⼤幅急升逾2.7倍。
⼆⼿住宅交投同样向好。撤辣后2个⽉，⼆⼿住宅录9,888宗成交，较撤辣前2个⽉录4,920宗，升约101%。
除交投显著上升外，⼆⼿楼价亦⽌跌回稳。“美联楼价指数”最新(6⽉3⽇)报134.16点，较2024年低位回升约0.52%，⽽2024年迄今楼价跌约2.47%。
美联“租⾦⾛势图”4⽉份以实⽤⾯积计算的私⼈住宅平均呎租报约35.94元，连升2个⽉，并创⾃2020年1⽉后的51个⽉(即逾4年)新⾼。若以2024年⾸4个⽉计算，美联“租⾦⾛势图”上升约0.34%。
展望2024年第⼆季，随着租务旺季重临，有部份内地⽣提前来港租楼，加上外来专才持续来港，相信第⼆季租⾦有⼒续升。
此外，撤辣后内地买家因无须再缴付买家印花税及新住宅印花税，加上“新香港⼈”积极⼊市，带动内地买家占⽐上升。2024年⾸季内地买家于⼀⼿注册量占⽐攀升⾄约37.2%，逾12年的季度新⾼，4⽉份进⼀步升⾄约44.2%。2024年⾸季内地买家于⼀⼿注册⾦额占⽐升⾄约49.5%，同创逾12年季度新⾼，4⽉份更攀升⾄约57.1%，较2011年第三季约54.6%更⾼。
除⼀⼿物业外，不少内地买家亦选购本港⼆⼿物业。2024年⾸季内地买家于⼆⼿注册量占⽐升⾄14.8%，
⾦额占⽐亦达19.9%，⿑创逾14年的季度纪录新⾼。4⽉份⼆⼿宗数占⽐进⼀步升⾄约20.3%，⽽⾦额更超越26%。
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最新私人住宅细单位租金回报率达3.3厘，而部份大型屋苑租金回报率更高，当中更于2023年暑期租务旺季期间录较大的租金升幅。随着2024年暑期租务旺季即将重临，预计这类型屋苑的租金有机会再次跑出！
最强租金回报五大屋苑
| 屋苑 | 租金回报率 |
| 大埔中心 | 4% |
| 63 Pokfulam | 3.8% |
| 沙田第一城 | 3.8% |
| 叠茵庭 | 3.7% |
| 美孚新邨 | 3.7% |
交投急升五大屋苑
撤辣后楼市气氛好转，带动二手住宅注册，部份屋苑于撤辣后更大幅上升！
| 屋苑 | 撤辣后注册量升幅 |
| 海之恋 | +383.3% |
| 珀丽湾 | +187.5% |
| 愉景湾 | +151.6% |
| 杏花邨 | +125% |
| 日出康城 | +104.8% |
美联集团主席黄建业指出，虽然香港最坏时刻已过，楼市未止跌，更出现多个危险警号，须慎防楼价急跌，引致民间财富蒸发，早已强烈建议特区政府，于财政预算案2024中果断“全撤辣”，并削减买卖物业的印花税，以达至“保民富、振经济、稳收入、吸资金”的四大效果。
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黄建业：全面撤辣助“保民富、振经济、稳收入、吸资金”
黄建业于2024年初已强烈建议政府，财政预算案2024立即“全面撤辣”，助楼市成交重返正轨，令有能力、有需要的新旧港人都可以因应自住及投资需要置业。与此同时，亦应该再进一步削减买卖物业的印花税，例如将100港元的印花税门槛提升至400万元或以下物业，助市民上车。
黄建业深信，香港最坏时刻已过，楼市走势与经济同步，如果没有进一步的利淡因素出现，预计未来楼市会逐步回稳。呼吁“全撤辣”并非为了令楼价回升，而是慎防外围情况再变，导致本港楼市加速下调，进一步影响经济，藉撤辣及减税助楼市加快摆脱困境。现时息口高企，减息未有时间表，即使减息，短期息口亦难重返超低水平，故撤辣不会刺激楼价立即攀升，只会达至稳定楼市的效果。预计“全撤辣”后，“小阳春”有机会重新出现，成交亦随之上升，全年楼价或有5%以内的回升空间，同时更将为香港带来“保民富、振经济、稳收入、吸资金”四大好处，即是：
- 保民富：防止负资产宗数继续恶化，令市民辛苦积存下来的财富，因置业而蒸发，助港人“藏富于楼”，透过置业达至安居养老的效果
- 振经济：地产是香港支柱之一，若地产业兴旺，势必带动银行、律师、装修、运输等行业，加速香港经济复苏，重振“国际金融中心”的地位
- 稳收入：物业成交增加，不单止倍增印花税收入，而且积存货尾量减少，发展商即重燃买地建屋兴趣，届时政府的卖地收入可重返正轨，从而舒缓财赤问题，亦令政府拥有更多舒解民困资源
- 吸资金：“全撤辣”可增加中外资金投资香港的诱因，新来港专才没有“辣税”的顾虑，亦可放心置业安居，助他们于香港落地生根
黄静怡： 全行首推“AI估价服务”
黄静怡指出，新一年楼市本应展现新气象，但是首季至今成交未见起色，美联大数据反映本港市民对揾楼的兴趣未曾减少，不少人更希望淡市寻宝，现时只是观望息口走势，以及新一份“财政预算案”。如果“财政预算案”真的全撤辣，配合息口下调，相信楼市将焕发新气象。
不过，基于市场上仍存在许多变量，包括息口走势，国际局势等因素，黄静怡相信，新一年本港楼市难免波动，美联作为龙头代理，必须做足准备，应对挑战，将不断投资发展美联，助客户捕捉入市时机，物色心水的楼盘。当中“天网”线上平台更是集团的长期发展重点之一，一直深受客户欢迎，手机程式活跃用户数目早已跃升全行之冠；自2017年至今，美联网站及手机程式已横扫41个奖项，得奖数目冠全行；去年美联更冲出亚洲，凭“天网”勇夺亚太区行销至高殊荣“MOB-EX AWARDS 2023”全场总冠军，力压过百国际品牌。
美联一直掌握最丰富的楼市数据，并持续引进新科技，丰富“天网”的功能，继2023年12月，全行首度引入“人工智能”(AI)模型分析楼价走势，美联更于2024年2月推出全行首个“AI估价”功能，有别于银行主要参考历史价格，美联的“AI估价”是根据15大因素，包括美联楼价指数、楼龄、间隔、地铁站距离、屋苑设施等建立的数据模型，配合AI实时更新，为物业进行估价，覆蓋的物业数目较银行估价更广泛，为客户提供多一个价格参考。客户只要输入物业地址，即可使用这项全新的估价服务。黄静怡表示，未来会运用众多崭新科技，带来更多线上实用功能，配合美联精英的专业服务，助客户完成置业的梦想。
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