随着地产代理行业步入科技大数据时代，美联是业界首家地产代理引入AI大数据模型，预测楼市后市走势。
AI模型的特点是纯粹从数据出发。另外，由于AI测市技术只属起步阶段，仍不乏调整空间，故未来将持续优化模型，而今次AI预测楼市仅作参考用途。
纯粹从数据出发
今次运用7大因素制作AI回归分析模型，当中因素涵盖多项影响本地楼市的指标，包括本地生产总值(GDP)按年变化、反映普遍按揭新客户一般可做到实际按息水平的经络按揭息率指数(MMI)、恒生指数、失业率，以及本港人口、货币供应量及香港银行体系结余；模型数据覆蓋2008年至2023年，然后再根据政府统计处、各大银行、以及不同机构对2024年的预估数据，建构出AI模型以预测来年楼市走向。
由于市场一般预料美国联储局将于2024年减息，本港拆息亦将有望跟随回落，假如本港新造按揭利率于2024年回落至4厘以下水平；同时明年香港实质经济增长达到市场日前预测的2.9%，而失业率维持于目前水平；及归纳不同券商对来年恒生指数目标价的高低平均值约18,256点；由AI模型根据上述资料计算模拟结果显示，到2024年底，“美联楼价指数”将升至150.1点，意味届时楼价较目前(截至2023年12月18日)的139.04点，上升约8%。
而在乐观情况下，若恒生指数上升幅度达到各大行目标区间的上限约21,500点，则AI模型估算明年底“美联楼价指数”更可升至155.8点，较目前水平上升约12.1%。然而，在悲观预测下，假若恒生指数跌至各大行预测下限约11,350点，同时经济逊于原先估算，GDP只得1%增长及整体失业率增至4%的情况下，AI模型则推算出“美联楼价指数”将于2024年年底跌至132.6点，将下跌约4.6%。
2023年完结在即，回顾2023年楼市，年初“通关”一度令楼市“价量齐升”，但随后市场充斥负面消息，楼市反弹力每况愈下，拖累楼市步入整固。
自从《施政报告》公布楼市“减辣”措施后，整体楼市氛围渐见好转，一手交投慢慢“重回正轨”，二手亦略有改善，惟仍难以改变2023年交投处低水平的格局，楼价亦难逃“先升后跌”的命运，全年一手成交将创10年次低；二手料创廿八年有纪录最低成交纪录；整体物业(住宅及非住宅合计)注册量将创33年有纪录以来的历史新低，连续2年“价量齐跌”。
楼市“否极泰来” 楼价或有力升5%
展望2024年，由于目前货尾量高企，故此相信2024年发展商将放慢全新盘推盘步伐，集中销售货尾为主，预期明年将有34个全新盘登场，涉及单位总数录约1.34万伙左右，两者均低于2023年。
美国息口已见顶，市场更预期明年将减息0.75厘，加上2024年2月份的财政预算案有望进一步减辣甚至撤辣刺激经济与楼市，各项利好楼市的因素陆续出现，相信届时无论交投及楼价均有望回稳，预计2024年一手成交将按年升约43%至1.5万宗水平，惟宗数较2021年仍低约9%，与较14至21年平均16,280宗亦低约8%。一手成交量中，估计全新盘占比将由2022年的77%，下滑至2024年占约6成；反观，一手货尾占比则估计由2022年的23%，连升2年至占约４成。
二手成交方面，估计2024年全年有望得5万宗左右，虽较去年升约39%，有望打破近2年的二手闷局，但较2021年仍低约16%，同时较1996年至2021年平均每年的6.81万宗，低出约27%。
至于2024年楼价则料将升约5%。租金方面，相信随着愈来愈多专才到港发展，刺激楼市租赁需求，估计租金将延续今年强势，全年料升约10%，连续3年走势“跑赢”楼价。
呼吁政府2024年“撒辣”
假如政府于2024年２月底公布的“财案”未有在楼市进一步“撤辣”或“减辣”，以及联储局减息步伐较预期为慢，届时楼市前景势难以乐观，继而打击经济复苏表现，故再次呼吁政府从善如流，在2024年“撒辣”，令楼市尽快重拾正轨，协助带动本港经济复苏。
近期不同正面因素正陆续涌现。首先，早前美国联储局公布最新议息结果，已是连续第3次暂停加息，而且会后声明明确表示息口已接近见顶水平。根据市场最新位图显示，2024年美国联储局大有可能将减息0.75厘。届时本港息率亦有望同步下调。
除此之外，政府继续积极“抢人才”，配合早前《施政报告》推出的一系列“减辣”措施，根据政府最新公布资料，截至今年11月，各项人才入境计划一共收到超过20万宗申请，当中超过12万宗获得批准，大量人才赴港势必衍生出对楼市的买租需求。至于“先免后征”的措施同样吸引外来人才入市，有助推动楼市交投。
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