【大力推地 谷尽供应】2023年楼价未跌够?

2023/24年度财政预算案调整从价印花税税阶,不过,财政司司长陈茂波强调,楼市政策不减辣,目前各项住宅物业需求管理措施维持不变。更甚的是,政府坚持大力推地,谷尽供应量,狂推地又不减辣,莫非,我们的特区政府认为,2023年楼价未跌够?

调整从价印花税税阶,表面上只是楼市政策的小修小补,但其实,政府宽减住宅印花税税阶,明显是想协助首置人士上车,象征式收取100元的税款的物业,楼价由200万调高至300万元。另外,楼价900万以下单位所付税款亦减少3万至6.75万不等,由于主要受惠的为中小型单位,市场预期新盘及二手细价楼市场都受到带动。

蓝田新盘在预算案后作首轮销售,148伙五小时沽清,套现约11.4亿元,为近一年来首次有新盘开售全部售罄。市场的反应已经成为最好的铁证。

2023年樓價

另一方面,政府坚持大力推地,谷尽供应量,发展局在预算案公布后翌日发表新财年卖地计划,预计2023/24全年的潜在土地供应(包括官地住宅,铁路物业发展、私人发展和重建及市区重建局项目)合共可兴建约20,550个单位,创5年新高。

陈茂波预计2023/24年度的卖地收益约850亿元,较2022/23年度修订的预算711亿元高20%。陈茂波亦称,2022/23年度卖地收入减少,主要由于部分土地成交价较预期低,及部分地皮流标,属于短期影响,年度地价收入修订为711亿元,较2022年2月预算的1,200亿元减少489亿元或40%;若与2022/23年度收益1,411.08亿元比较,则减少700.08亿元或50%,未能维持千亿元水平。

即是话,作为政府库房的收入主力,政府在卖地工作上确实有多少财务压力,故此在市况未算明朗的2023年,推出更多土地吸金,原因不难理解。

政府强调不会贱卖土地

政府消息人士指,地价收入减少,并非地价订得过于进取,流标存在很多因素影响,而政府每次在截标时才制定底价,并强调不会贱卖土地。政府目标是提供足够的土地,让住宅供应可持续,不希望短期波动打乱计划,而波动仅属短期。亦有资深地产代理认为,政府目的是要摆出一副要维持土地供应稳定的姿态,不会因市况低迷而减慢推地步伐,从而营造私楼潜在供应量非常充裕感觉,让市民不会因通关复常,经济稍为好转便急于入市,确保楼价平稳发展。

供應 土地

参考过去资料,每年发展商实际吸纳土地供应与潜在土地供应存在一定差距,若以过去十二年计算,平均每年发展商实际吸纳土地供应占潜在土地供应约75%左右。有业内人士预期,在楼市复苏的初期,发展商出价投地仍审慎,料2023/24财年售出土地单位数目只有约16,500伙,与2022/23年相若。

发展商吸纳土地储备明显减少

美联测量师行董事林子彬分析指,2023至2024财政年度卖地计划潜在供应为5个年度新高,可见政府亦积极增加供应满足市场需求,惟值得留意,供应中占逾2成为东涌东站及小蠔湾站的铁路项目,而区内曾出现流标及投资额庞大,以及铁路兴建需时,故增加风险及发展商竞投意欲及出价。

此外,近数年卖地住宅供应数目未能突破20,000伙水平,个中原因是2018年底公私营房屋比例改至7比3后,发展商吸纳作私人住宅发展的土地储备明显减少,自19/20年后,近4个财年平均每年约15,100伙,比起前4个财年平均每年约20,100伙仍少约两成半。

另一方面,为支援青年住屋需要,政府推出港人首次置业用地,选址为荃湾油柑头,并于2023/24年度第一季推出,可建楼面积约1,046,261平方呎,相信以小型单位为主,合共提供约1,950伙,有关项目将是继观塘安达臣道住宅地后,第二个由发展商兴建的首置项目。

发展局局长宁汉豪介绍指,荃湾油柑头用地面积约5公顷,地皮在规模和位置而言,相当适合做首置项目。她形容项目位置很好,背山面海,相信会很受欢迎,资料显示,地皮面积52.74万方呎,预计可建楼面逾100万平方呎,属2023/24年度推售的最大规模住宅地。地皮位于区内指标屋苑丽城花园后方,地势较高,料建成后部分单位或可望见蓝巴勒海峡,而地皮已完成改划程序,随时可出售。具体卖地条款将待房屋局敲定后公布。

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