香港一个月银行同业拆息（HIBOR）于2022年6月中升至0.38厘，连升6个交易日，更创自2020年10月30日，即19个半月新高。而美国联储局于6月中公布最新议息结果，加息0.75厘，比起市场早前预期加息半厘为多。但分析认为，在资金仍然充裕下，相信本港息率未会即时跟加，本港低息环境将持续；然而，若然2022年下半年美国加息速度较预期快及幅度较预期大，不排除本港最优惠利率亦要跟加。

今次美国加息0.75厘，相信本港最优惠利率未会即时跟加，但拆息实际上已有上调趋势，而2022年下半年甚至有机会触及2.5厘的封顶水平。有中小型银行更率先上调拆息按揭（H按）锁息上限，由2.5厘增至2.725厘，属于近4年首次上调锁息上限。

若以楼按借贷500万元计算，25年还款期计算，目前实际按息2.19厘的每个月供款为21,659元，当锁息上限进一步上调至2.725厘，供款上限将会进一步增加至23,002元，较现时每个月供款多出1,343元或6%。

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如以30年供款，以H按1.88厘*计算，每月供款约18,182元；假如H按调升至2厘水平，届时每月供款将增加约299元至约18,481元，升约1.6%；假如H按进一步调升至2.5厘的封顶水平，届时每月供款则较现时增加约1,574元至约19,756元，升约8.7%(见表)。即使HIBOR未来有机会进一步攀升，但现时大部份业主采用的H按供款，一般有封顶机制，相信未会令供楼人士供楼压力大增。

表：H按与每月供款的变化

上述以贷款额500万元、还款期30年计算

*以一个月拆息(6月16日)报0.58厘，H+1.3厘计算

事实上，息口走势只是影响楼市的其中一项因素，纵使未来本港息率有机会调升，但目前业主持货力强，相信未有大幅减价沽楼的压力。再者，随着疫情缓和，配合新一轮消费券推出，料有助提振本港经济。加上多个新盘部署登场，楼市气氛将进一步向好，再配合“波叔Plan”放宽按保及新铁路效应之下，对下半年楼市前景感乐观。

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另外，全球关注息口会否有大幅上升的可能。事实上，自2022年3月起美联储启动加息周期，及于6月启动缩表，本港资金有机会加快流出港元市场，加上银行半年结在即，令市场资金更趋紧绌。

HIBOR创19个半月新高

料未来拆息将反复向上，6月底前一个月HIBOR有机会升至0.6厘以下，2022下半年H按实际按息更有机会触及2.5厘的封顶水平。

拆息无疑正处于上升轨道

虽然拆息逐步上升，但短期内拆息按揭计划（H按）仍比最优惠利率按揭计划（P按）及定息按揭计划节省更多利息。2022年2月起，由香港按揭证券有限公司推出的定息按揭计划因应资金成本及市况将10年、15年及20年的定息利率逐步增加，最新6月份的利率分别增加至2.7厘、2.85厘及3厘，连续3个月作出调升。

拆息即使上升，但现时仍属于超低息环境，对供楼人士负担未见即时太大影响，而对香港市场的影响亦较为轻微。

悭息招数1: 善用Mortgage-link

Mortgage-Link（按揭存款挂钩计划）是近年银行提供的按揭产品时的附带项目，为贷款人提供高息储蓄户口，息率与按揭贷款利率相同。假设按揭贷款实际利率为1.9%，按揭存款挂勾户口的利率亦同样为1.9%。按揭利息上升，Mortgage-Link的息率也会同时上升，可以做到悭息效果。Mortgage-link另一好处是属于活期存款户口，当有资金需要，可随时提款以应付紧急开支，所以非常适合存放备用资金，节省利息开支。

悭息招数2:转按

另一个简单悭息方法是转按，根据过往历史，在加息潮下，银行会调整按揭计划，例如收紧锁息上限增加按揭利率等，由于现时按揭计划仍有低至H+1.3%，加上现时有高达1.6%现金回赠，例如借贷额为800万，现金回赠足以高达12.8万元，能够抵销数月的支出。

另一方面，过往有不少新盘买家选择发展商按揭，在“蜜月期”过后，是以P+1%、P+2%等按揭计划供款，由于这些计划的利息开支一早比市场上的按揭计划为多，当最优惠利率上升，这些人士的供楼负担更大，最好尽快转按减低利息成本。

悭息招数3:固定金额供款

按揭市场有不同供款方法，其中一个方法是不论利率上升还是下跌，均以固定金额供款，并同时延长或缩减还款期。例如利息上升时，全期还款年期便会增加，如果利息下跌，全期还款年期便会缩减。不过选用固定金额供款，不能申请30年还款期，因为一旦加息，便会超出金管局的30年按揭还款期限制，详情可以向我们查询。

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悭息招数4:定息按揭

市场上另一个悭息方法是选用定息按揭，现时定息按揭的利率分别为10年的2.7%、15年的2.85%及20年的3%。如果将来按揭利率升穿3%，定息按揭可以发挥作用，但现时H按的按揭计划普遍为H+1.3%，以2022年6月17日拆息0.6%计算，实际按息为1.9%，比定息按揭为低，故现阶段仍未是最化算。

悭息招数5:息除本减

由于加息下每月利息难免增加，最简单悭息方法是向银行偿还部份本金，最低额通常为5万元至10万元，在低息环境下，才向银行借取更多资金。提早还款需要注意罚息期，现时一般按揭计划设有2至3年罚息期，银行有机会取回现金回赠，决定前记得先行审视按揭合约的条款。

如何避免供楼负担增加？

现时市面上部份银行提供两款按揭供款方法，包括“定额供款”及“定息按揭”，均有助供楼人士固定每月供款额，免却加息周期下每月供款开支增加的烦恼。而它们各有特点，想知道哪种付款方式比较适合自己，请看以下细解。

“定额供款”一般银行为按揭客户提供“定期供款”，即固定贷款年期，业主的每月供款会因应利率的高低而有所增减。然而部份银行亦有提供“定额供款”，即固定每月贷款金额，业主的供款年期因应利率的高低而有所增减。

“定息按揭”由香港按揭证券有限公司（按证公司）推出，让客户于首10年、15年或20年以固定利率作供款，不受息口影响，其后可再以定息或浮息续供。6月份的定息利率分别锁定为2.7厘、2.85厘及3厘，按证公司亦会按照市场情况等因素不时调整利率。

各有利弊 切忌借得太尽

虽然此两种按揭供款方式甚为相似，但当中亦各有利弊。首先，在按揭利率方面，“定额供款”可以H按或P按供款，借款人可向银行定出心仪的每月供款额，再由银行为借款人计算出预计的按揭年期，当然最终按揭年期会受息口的影响而增长或缩短。以现时新造浮息的实际按息约为2至2.5厘比较，比10年期的“定息按揭”2.7厘稍低，不过如遇上加息周期，选用“定额供款”所增加的利息开支将延后偿还，有别于“定息按揭”已锁定息口，利息开支并不会因加息而增加，因此最终“定额供款”的总利息有机会比“定息按揭”为多，但如按揭年期内遇上减息机会较多，则反之亦然。

其次，按揭年期及压力测试要求不同。由于“定额供款”或会因加息而将年期延长，因此按揭年期并不能借足30年，相对上压力测试门槛较可借尽30年为高；选用“定息按揭”的客户则可选择最高30年按揭，再决定定息年期，而且借款人毋须通过加息3厘压力测试，只需通过供款与入息比率，因此选用“定息按揭”的收入要求相对较低。

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以固定金额供款，让每月供楼开支固定，无惧加息的风险，对业主来说较有预算。不过，建议有意置业人士仍然要预留充裕的后备资金，切忌借得太尽及衡量自身负担能力才入市。对于压力测试勉强过关的人士要特别留神，皆因一旦测试未能通过，便有需要增加首期资金或增加担保人。其实，对于一些已经有充份准备部署置业的人士，不妨尽早锁定优惠的按揭计划。现时按揭计划提供高达1.6%现金回赠，如果物业属于绿色物业，更可享有高达$8,888现金回赠，详情可以向经络按揭查询。

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