特区政府积极回应地产界诉求，在施政报告2023推出楼市救市措施。

特首李家超于施政报告2023指出，面对房屋供应偏紧而市民对置业的刚性需求强烈的情况，政府2010年起推出多轮需求管理措施，或坊间俗称的“辣招”，打击短期炒卖活动及减少外来需求，确保物业市场稳定发展及优先照顾香港市民置业需要。但过去一年，利率显著上升，多个地区经济放缓，本地楼市交投减少，楼价亦出现调整。

调整住宅物业需求管理措施

他续指，随着香港未来房屋供应量将持续增加，考虑整体情况后，政府决定采取以下调整住宅物业需求管理措施，即日生效：

把额外印花税(SSD)的适用年期由三年缩短至两年。换言之，业主在持有物业两年后出售物业，无须再缴付楼价10%的额外印花税；

额外印花税禁售期缩短至2年，在目前经济尚未完全复常下，相信有助急需资金的人士卖楼周转，助释放二手供应。由于目前息口仍然高企，相信短期上升的需求足可被增加的新盘及二手供应填补，对楼价起稳定的作用，令第四季本港楼价有望止跌回稳。

买家印花税(BSD)和新住宅印花税(DSD)的税率减半，两者均会由15%减至7.5%。

当中合资格专才来港置业的辣税改为“先免后征”，料吸引现于香港工作而又未成为香港永久居民的人才入市，以2017年至2023年(截至9月)的近7年间，透过7项入境政策/计划(包括高端人才通行证计划、输入内地人才计划、优秀人才入境计划、非本地毕业生留港/回港就业安排、一般就业政策、输入中国籍香港永久性居民第二代计划、科技人才入境计划)获批来港的人数合共达39.7万人，意味着上述人士成为潜在置业需求，若当中2成入市，潜在置业刚需已约8万。

另新住宅印花税减半至7.5%，料刺激自用及投资需求。以2021年人口普查资料显示，50岁以上的供满楼业主达51.7万人。若当中3成业主考虑多买一个单位，未计投资需要，潜在置业刚性需求已达15万。连同合资格专才潜在需求约8万人，即合共潜在置业刚需23万人。

这安排有助减轻已拥有住宅物业的香港永久性居民再购买住宅物业时的财政负担，以及非香港永久性居民购买住宅物业的成本；及

为外来人才的置业印花税实施“先免后征”，即优化去年为合资格外来人才退还在港置业印花税的安排，由原本在购入物业时先征收买家印花税和新住宅印花税，然后在相关人士居港满七年并成为香港永久性居民后才退还（即“先征后退”），改为在购入物业时先暂免征收相关税项，若相关人士其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项（即“先免后征”）。新安排适用于今天(2023年10月25日)或以后签署的“买卖协议”。

有关措施吸引现于香港工作而又未成为香港永久居民的人才入市，特别是内地人士。本港住宅物业一向深受内地人士欢迎，近年更有不少“新香港人”支持，内地买家占比高企。根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，今年第二季内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家于香港楼市一二手住宅注册量占约13.6%，创约11年半新高。相信在新措施下，加上“新香港人”支持，料内地买家比率将超越2011年第四季14.2%，达至纪录新高。

另外，是次政府亦将居屋按揭贷款保证期，由30年延长至50年，亦有助激活二手居屋市场，促进旧居屋单位交投，为市民提供更多置业选择，相信可提升资助房屋及二手市场流转，同样料有助稳定楼市。

政府会密切监察楼市，确保其稳健发展。

事实上，2023楼市低迷，特别是下半年，“撤辣”、“减辣”振楼市救经济已成为各界的共识，楼市积弱多时，兼受到高息影响，已出现严重下滑的先兆，楼市正面临转角，撤辣措施可为楼市松绑，令楼价止跌回稳，助有需要的市民置业。政府早前已经“突击式”放宽楼花按揭后，财政司司长陈茂波再表示：“楼市现况与引入辣招时不同，会密切注视楼市发展”，为“撤辣”、“减辣”开绿灯。令2023楼市“松绑”，朝更健康的方向发展。

如房策推动有效，当息口下跌，租金续升，届时“供平过租”将重临，相信会有不少市民“由租转买”，届时将令楼市重拾上升动力。如果买家想“趁低吸纳”，可于首选呎价较高位下跌逾10%的“超卖屋苑”寻宝。

“撤辣”声音存在已久

各界要求“撤辣”、“减辣”的声音存在已久，特区政府如果最终愿意“撤辣”、“减辣”，属“亡羊补牢，未为晚也”，对沉寂已久的本港楼市而言，绝对是“强心针”。

本港楼价的跌势已成，“美联楼价指数”9月25日报147.73点，较2023年内高位下跌4.84%，创近8个月新低，与2021年历史高位相比更累跌约16.7%，2023年楼价升幅已经几近全数蒸发，个别屋苑的成交呎价更远高于大市，出现“跌过笼”的情况，如情况持续，将出现“插水式”下跌，引致银主盘及负资产激增，对经济自然是有害无利，故值得特区政府正视，以振经济救楼市，在高息环境之下，楼价亦不会大幅回升，只会回稳，相信全年楼价仍未必会出现升幅，仅成交回升。

“楼价跌、租金升”

此外，差估署公布8月份私人住宅售价指数，按月跌约1.4%，除连跌4个月外，跌幅亦进一步扩大。随着银行上调新造拆息按揭的锁息上限，楼市表现进一步偏软，即使特区政府突然放宽楼花按保助市民置业，但压力测试未有同步配合政策放宽，而单靠放宽楼花按揭是未“对症下药”。相信楼价续有下调压力。

楼价回落之际，租金却持续攀升。差估署8月份私人住宅租金指数，按月升约1.4%，连升7个月，升幅扩大，表现与楼价背驰。事实上，8月份为暑假租务旺季，加上政府积极推出多项吸纳人才措施，为本港带来新增的租住需求。

吸引买楼投资

分析指，15%的额外印花税适用年期3年缩短至两年，明显是想吸引买楼投资。

如果想买楼收租，应该选择哪一区和边个屋苑？ 虽然近年好多研究指香港住宅物业的平均收租回报率不高，低于3%，甚至只有2.5%，但其实只要选择正确，依然有不少屋苑的收租回报率有接近4%，特别是楼价近2年度有调整而部分屋苑的租金水平反而不跌反升，令到租金回报率提高，投资价值再现。

以大埔新楼区域白石角为例，近年来租赁成交不断，楼价回调之下，不少睇楼客“转买为租”，最近有专业人士月租1.36万元承租白石角海日湾243实呎户，业主买入单位约1年，租赁回报近4厘。

美联物业首席高级营业经理周南辉表示，成交单位为白石角海日湾II期 6座中层B室，实用面积243平方呎，属开放式间隔。据悉，单位上月以1.4万元放租，获于邻近工作的专业人士议价400元，以1.36万元承租，实用呎租约56元。 资料显示，业主于2022年以约425万元购入该单位，以是次租金计算，租赁回报近4厘。

“楼价跌、租金升”持续，为应对租金上升，以减低本地人及外来人才的住屋成本，应撤销15%的新住宅印花税，可激活长线出租投资，此举将增加市场租盘供应，有助舒缓租金升势放缓。

现时最主要困扰楼市的因素，不离息口与未明的经济前景。首先，高息推高按息，供款因而增加，出现“租平过供”的情况，打击入市意欲。其次，定期利息高，亦吸引投资者转投银行定期存款。与此同时，股市不振、本港IPO集资额跌出全球五大，其他经济数据同样不济。在不断打击市民对经济前景的信心下，令他们对置业却步。

砖头更保值 买楼自住长远划算

在利淡因素笼罩楼市的同时，亦别忽略利好楼市的因素；2023年首9个月透过各项人才入境计划，已超过10万专才获批来港，为本港带来新的租买需求，为楼市提供新动力。租务需求推动租金向上，美联“租金走势图”最新9月份按月续升约0.5%，连升8个月，创44个月(逾3年半)新高。若以今年首9个月累计，租金已累升约6.6%。

加上按揭措施已放寛，大部份银码的物业甚至比1997年可承造更高成数的按揭，现时的置业需求只是被利淡因素抑压，若《施政报告》有相应的减辣或撤辣措施，相信需求会被利好消息引发，从而刺激成交回升，助楼市走出谷底。

以现时的息口环境加上经济未复旧观，相信即使“撤辣”都不会推高楼价，只会令楼价止跌，相对更看好租金的升幅会跑赢大市。随着更多专才来港，未来一年租金有望进一步上升8%，若明年息率有机会回落，届时“供平过租”再现，相信会吸引更多市民“由租转买”。再者，定期利率下调令定期存款吸引力减，将有助增加置业意欲。

如有意转租为买，或趁低价入市，首选呎价较高位下跌逾10%的“超卖屋苑”，因为这些屋苑不但呎价跌幅超过大市，属“低水盘”，而且根据过往经验，“超卖屋苑”在楼市复苏时，反弹力道亦会高于一般屋苑。在众多“超卖屋苑”之中，个别屋苑包括：屯门市广场、新都城、海滨花园及太古城，9月份实用呎价与年内高位相比皆跌超过15%，远高于同期大市的5.5%跌幅，待楼市回稳，相信价格亦会回升，属淡市寻宝的首选。

即睇最超卖屋苑盘源

楼价由2023年内平均呎价高位下跌逾10%的屋苑

*上述呎价变化以各屋苑9月注册个案计算与2023年年内高位比较

鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，每月注册个案一般主要反映前一个月市况

资料来源：土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心

面对市区及楼宇老化，政府双轨推进重建和维修，措施包括：

贯彻“规划主导”重建模式 —— 市建局正进行荃湾及深水埗的规划研究，预计明年下半年起分阶段提出具规模的市区更新大纲蓝图及重整建议。我们正落实《油麻地及旺角地区研究》中的建议，容许选定地点的住用及非住用地积比率互换、移除弥敦道商业地带的地积比率限制，以及改划部分特色街道的用途等，增加重建诱因。未来五年，市建局会开展旺角东“水渠道城市水道”和油麻地南“整合街区”重建项目；

加大市建局财务能力 —— 为协助市建局应付未来资金周转需要，政府今年中批准市建局将借贷上限由原来的60亿元增至250亿元，亦会透过向市建局免地价提供合适土地，提升重建计划的效益及市建局的可用资产；

加强放宽强拍门槛的政策针对性 —— 政府去年提出把申请强拍的门槛按楼龄由八成放宽至六成至七成。经考虑持份者意见后，政府认为放宽程度除楼龄外应考虑地区重建的需要，原则是较低门槛应适用于重建迫切性较高的旧区高楼龄楼宇。发展局会阐述最新建议，今年底提出法例修订草案；及

研究大型重建新机制 —— 今年内开展研究，透过政策措施利用交椅洲核心商业区用地以外的部分填海土地，协助推动公私营旧区重建项目。

善用现有土地 释放发展潜力

政府建议活化红磡站及周边用地 —— 邀请港铁进行初步研究，明年提交方案，重新规划及发展红磡站及周边铁路设施用地，以及红磡体育馆以南的临海及码头设施用地，合共约十公顷，更新红磡站的配套、释放商住楼面，及缔造活力海滨。政府亦会研究加强红磡和尖东的行人连接性，改善红隧巴士站的候车环境；

发展前南丫岛石矿场用地 —— 明年完成研究该20公顷用地的发展方向，考虑在当地发展对交通要求较低的住宿设施（例如长者住宅、“人才公寓”及康体训练住宿），并善用石矿场和海岸线，提供休闲康乐设施，促进岛屿旅游；

善用“绿化地带” —— 约16,000公顷“绿化地带”中超过一半有明显发展限制。余下8 000公顷中，1 200公顷已纳入发展计划，另255公顷2022年已宣布会进行技术研究以评估建屋可行性。其余“绿化地带”包括大量斜坡，经检视后确认发展极具挑战。由于已觅得未来30年所需的房屋、产业和其他发展用地，现阶段政府不打算进一步在“绿化地带”作大规模发展，但会考虑部分用地可作康乐、旅游等用途。其中，大屿山南部生态康乐资源丰富，可考虑在长沙、水口、石壁和贝澳提供生态康乐设施。发展局会在明年上半年听取公众意见；及

一地多用混合发展 —— 政府正推进六个“一地多用”的试行项目，例如将于2027年落成的安达臣道石矿场联用大楼项目。将继续秉持这发展理念，为社区提供体育、文康及社福设施。

交椅洲人工岛将提供1,000公顷土地，以宜居、智慧、环保及具抗御力作为发展策略，打造新一代核心区域，连通港岛、大屿山、机场、新界西以至深圳前海。政府会在2023年展开环境影响评估。新设立的“大型发展项目融资委员会”会为交椅洲人工岛填海、基础设施及策略性运输基建提出财务安排建议。亦计划筹建展馆，向市民介绍包括“北部都会区”及交椅洲人工岛等的大型建设计划。

同时，政府会继续提速造地，改变以往多年缺地的困境，措施包括精简法定及行政程序 —— 继成功修订法例后，会推出更多精简程序的行政措施，例如12周内完成处理简单业权查核个案，加快发放收地补偿；放宽停车场楼面豁免安排，容纳建于上盖的停车场等。

铁路憧憬

政府就2022年公布《跨越2030年的铁路及主要干道策略性研究》建议下兴建的三铁三路完成公众咨询，2023年底会发表《香港主要运输基建发展蓝图》，宏观勾划所有主要运输基建项目的推展，完善铁路及主要干道网络。蓝图会就三铁三路提出优化方案，以及加推两铁一路新项目。优化方案包括于中铁线设置东北荃湾、东北葵涌及荃景围三个中途站，可转乘港铁荃湾线。加推的两铁一路新项目会推进“北部都会区”东面新市镇发展，包括

北环线东延线 —— 将北环线经罗湖南、文锦渡等地区伸延至坪輋，连接新发展区和不同口岸；

新界东北线 —— 提供南北走向铁路段，由香园围途经坪輋及皇后山等地区连接东铁线粉岭站，打通主要发展节点；及

北都公路（新界北新市镇段） —— 将北都公路由粉岭北向东伸延，接驳至沙头角公路交汇处，打通新界北的东西脉络。

另外，参考了包括“云巴”、“智轨”及“巴士快速公交系统”等，政府决定在以下地区建造智慧绿色集体运输：

东九龙 —— 连接观塘上坡地区，包括彩云、顺利、顺安、秀茂坪、宝达及马游塘，便利市民前往港铁彩虹站及油塘站，整体改善东九龙的交通，释放发展潜力；

启德 —— 连接启德跑道区至港铁启德站，强化区内商住发展、旅游、文娱、康体及社区设施的连贯性；及

洪水桥╱厦村 —— 贯通洪水桥╱厦村新发展区和元朗南发展，连接至屯马线、轻铁，以及主要公共运输交汇处。

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