买楼置业或需要资金周转时，经常会听到“二按”及“加按”等词汇。两者同样与物业按揭有关，亦可用作套现资金，究竟两者有什么分别？申请前又有什么地方需要特别留意？
各种按揭的特点
首先要了解何谓“一按”。一按是指物业首次作为抵押品，向银行或贷款机构申请按揭贷款。申请成功后，物业楼契一般会存放于承按银行或贷款机构，业主则需要按月供款。一按常见于买楼时新造按揭，亦包括已供满物业后重新申请按揭，以套现资金的情况。
至于“二按”，则是指物业已有一按的情况下，再以同一物业作抵押，向另一间银行或贷款机构申请第二笔贷款。坊间亦有所谓三按、四按甚至五按，但由于涉及利率较高及风险较大，实际上较为少见。
一般而言，申请二按主要有两种目的。第一，是准业主未能取得足够一按贷款，需要额外资金支付首期；第二，是业主希望在不出售物业的情况下，透过物业套现，以应付生意周转、装修、投资或突发开支等需要。
值得留意的是，二按多数由贷款公司或贷款机构批出，因为银行审批一般较为严谨，申请难度相对较高。此外，如物业仍有一按未清还，业主在申请二按前，必须取得原有一按银行同意，否则有机会违反原有按揭条款，严重情况下甚至可能被银行“Call Loan”。
物业二按的风险
另一方面，若然二按不是由银行批出的话，其审批要求一般较银行宽松，处理速度亦可能较快，而且因为不受金管局的按揭指引约束，借款人毋须透过按揭保险计划，便能取得额外贷款额。不过，最终能否获批及贷款条款等，仍须视乎个别贷款机构的审批准则。
物业二按涉及那些风险呢？主要风险在于利息通常较一按为高，还款成本亦较重。有些公司会采用循序渐进的方式上调息率，如首年息率较低，其后再逐步上调息率，令业主日后供款负担增加。
而“加按”是指业主在尚未完全还清物业按揭贷款前，向原有承按银行申请增加贷款额，从而套现一笔资金。这笔额外资金常用于资金周转、装修或投资。不过申请时，银行会重新审视物业估值、业主入息、供款能力及现有负债等，因此并非所有加按申请都一定获批。
相对二按而言，加按由原有承按银行处理，利率通常较二按低。不过，无论是二按还是加按，虽然都可协助业主套现资金，但同时会增加整体债务及每月供款压力。因此，申请前应先计清楚实际资金需要、总还款额及长远供款能力，确保每月供款仍在可承受范围内。
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