租楼时出现纠纷并不罕见，当中以维修责任的分配问题最容易引发争议。若双方在签约时未有清楚列明相关条款，或者欠缺有效沟通，矛盾逐步升级，情况严重的话，甚至需要循法律途径解决。
维修责任谁属？先看条例怎样说
究竟单位内的维修是业主还是租客的责任？一般而言，单位内出租时附设的傢俬及电器，其维修责任主要视乎租约条款而定。若然租约没有特别写明，则需参考《业主与租客（综合）条例》作出判断。
根据条例，涉及楼宇结构或单位外部的部分，例如大厦外墙、共用走廊、外部水管及电线等，都会由业主负责维修，而政府要求的强制验窗等定期检查费用，亦都是业主的责任。
至于单位内附设的傢俬及电器，若因租客使用不当而损坏的话，维修费由租客承担；而如果有关物品是因自然损耗、结构性的问题而损坏的话，一般就会交由业主负责。
然而，即使租约或条例已有规定，实际在实施上都很容易出现争议，尤其是界定傢俬及电器是人为损坏还是自然损耗时，往往存在灰色地带，双方各持己见，难以达成共识，最终会引起租务纠纷。
争议如何拆解？入伙记录是关键
就著这个问题有争拗时，业主可以聘请专业技师，检查物品损坏的原因，以厘定这是属于自然损坏或者人为使用不当造成的，费用通常由业主支付，但若确定是租客不当使用，可向租客追讨。
为减少日后争拗，建议业主及租客在入伙时，将单位附设的傢俬及电器逐一拍照记录，以供日后作对比，此举的作用可以减少单位退租时，物品出现损坏或耗损的争议，避免不必要的纠纷。
租客有责任将单位内一切装修、配置、傢俬或电器维持在一个良好状况，如果傢俬或电器已严重损坏，无法维修的话，或者租客不喜欢时，可以自行将有关物品扔掉吗？
是不可以的，租客需要事先通知业主，得到业主的同意下，才可以将物品弃置的，否则需要在还楼时交还的。若然有关物品在未经业主同意下被弃置，属于损毁他人财产，业主可要求赔偿或扣除按金等。
至于单位需要维修时，业主可以在不通知租客的情况下，自行或派遣装修师傅进入单位去处理吗？是不可以的，租住单位后，租客是享有“独自占有权”和“宁静享用权”，业主需要得到租客同意下才可以入屋维修的，除非属于紧急情况，如爆水管及漏煤气等。
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English version ([28Hse] Disputes over repair responsibilities in rental properties: who is responsible — landlord or tenant?)