领展一边厢蚀卖旺角商场T.O.P，另一边厢以逾14亿再买新加坡商场。近日，领展斥资2.395亿新加坡元，折合约14.7亿港元，收购英康保险（Income Insurance Limited）旗下位于新加坡东福坊商场（Eastpoint Mall）逾半权益。领展借此扩大新加坡业务，反映管理层着眼于亚太区资产配置与资本流转。
伙拍原业主共管 较少资金取控制权
收购焦点在于共同投资与管理。领展未有全资买断，仅购入50.1%控股权，余下49.9%由原业主英康保险保留。交易料于明年首季完成，届时领展将接手东福坊资产及物业管理。
领展执行董事兼首席投资总裁宋俊彦表明，集团现阶段继续出售非核心物业。为保留现金流及预留资金回购基金单位，领展仅动用约14.7亿港元内部资源及债务融资，便取得该商场的控制权。引入原业主为策略伙伴，可利用英康保险及房地产投资经理凯德投资在当地经验，减轻跨国营运风险。
贯通星洲三大区 提升整体营运效益
东福坊位于新加坡东部近郊，直达四美地铁站，交通方便，可出租面积约21.4万平方呎，主要服务周边社区。
领展在新加坡的业务早已涉足西部与中部。位于西部的裕廊坊（Jurong Point）是当地市郊最大型购物中心之一，净可租用面积达6.7万平方米，折合约72万平方呎。该商场设有超过400家各类零售、餐饮及娱乐商户，每月吸引多达500万人次到访，人流畅旺；至于中部的宏茂桥坊（AMK Hub），领展则受委托代为管理资产及物业，该处邻近地铁站及巴士转乘站，为区内居民进出必经之路，每月接待逾220万人次。
收购东福坊后，领展零售版图扩展至新加坡东、中、西三区。网络遍及不同社区客群，扩大业务规模。日后招租、推广及调配资源时，整体议价能力可望提高。
缓减本港零售市道影响 应用商场翻新经验
领展核心业务虽在香港，海外资产却往往能协助避险。近年港人北上消费，本地零售市道受压，整体复苏尚需时日。相比之下，新加坡社区商场主要服务周边住宅区，依赖民生日常需求，较少受旅客增减或经济波动影响。收购这类表现稳健物业，有助维持稳定租金收入，支持基金派息。
收购东福坊让领展发挥其擅长的商场管理经验。领展在港累积丰富的翻新社区商场经验，擅长透过翻新硬件及重组商户提高租金收入。领展新加坡区域中心主管谢玮姗指出，东福坊的租金回报尚可提高，双方计划在2027年起分阶段翻新商场，以提高物业回报。
合资代管并行 布局亚太分散风险
领展过往主要持有物业收租，现时渐渐转向赚取管理费。早前接手宏茂桥坊的管理工作，加上本次与英康保险共同管理东福坊，可见集团锐意增加管理费收入。这种做法毋须投入大量资金，却有助提高股本回报率。
领展斥资逾14亿港元收购东福坊半数权益，既能分散投资风险，亦把商场管理经验带到海外。宏观经济前景未明之际，领展避免将投资过度集中单一市场，转以运用较少资金发展亚太区民生商场。随着东福坊翻新工程日后逐步落实，料将为领展带来持续稳定的回报。
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作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。