退休生活充满不确定性，收入降低而开销持续，包括医疗费和保险费。因此，制定退休后的财务计划变得格外重要。对于有房产的退休者而言，逆按揭（Reverse Mortgage）和安老按揭（Elderly Mortgage）变成吸引的选项，它们能提供稳定的年金收入，帮助支付医疗保险费。本文将探讨逆向抵押贷款和老年抵押贷款的运作原理，并提供实例帮助您更好地规划退休生活。

什么是逆按揭和安老按揭?

逆按揭和安老按揭是针对55岁或以上的人士设计的金融产品。它们基于您在香港的住宅物业价值，将这些资产转化为每月稳定的现金流。您可以将您的自住物业作为抵押，向银行或贷款机构申请按揭贷款，然后每月收取固定的年金。最重要的是，您可以继续住在这个物业中，而无需搬出，直到百年归老。由于这种做法每月提供固定的现金收入，与一般买楼按揭不同，您无需每月还款，因此它也被称为逆按揭。

为何做逆按揭和安老按揭？

逆按揭和安老按揭最大的好处之一是您无需卖掉您的物业，可以继续在自己的家中居住，同时释放物业的价值。这对于那些只拥有一个自住物业，但又没有足够的退休储备的长者来说特别有吸引力。在过去，这些长者在退休后，往往陷入卖房或不卖房的两难境地。卖掉房产意味着失去住所，不卖则难以应对生活开支。逆按揭和安老按揭正是为了解决这个难题而设计的。另一个重要优势是，申请逆按揭或安老按揭的长者无需还款，直到百年归老。此后，遗产继承人可以选择全数清还按揭贷款以赎回物业，否则贷款机构将出售物业以清还按揭贷款，并将余额退还给遗产继承人。

申请资格和要求

要申请逆按揭或安老按揭，有一些基本资格和要求需要考虑：

资格：

• 年龄：通常需要年满55岁，但如果您的房产是未补地价资助出售的，则需要年满60岁。
• 身份证：您需要持有有效的香港身份证。

物业要求：

• 住宅物业：您的物业必须是香港的住宅物业。
• 转售限制：物业不得有任何转售限制。
• 出租物业：通常不允许有出租的物业，但在特殊情况下也可以申请允许出租。
• 楼龄：物业的楼龄必须在50年以下。

金额要求：

• 物业价值：根据物业价值，您可以借款的金额不同。如果物业价值在800万港元以下，您可以获得100%的物业估值。对于800万港元以上的物业，您可以借款的金额为800万港元加上超过800万港元部分的50%，最高上限为2,500万港元。

逆按揭和安老按揭年金金额

逆按揭和安老按揭的年金金额主要取决于几个因素，包括物业价值、申请人的年龄、年金期限和按揭利率。以下是两种不同按揭计划的年金金额参考：

浮息按揭计划（以百万港元物业价值为基准，根据2023年7月31日的年利率计算）

定息按揭计划（以百万港元物业价值为基准，根据首25年年利率4%和随后年期为香港最优惠利率减2.5%计算）

这些数字仅供参考，实际年金金额可能会有所不同，具体数字可能会根据当时的市场条件和利率而有所变动。

如何选择适合的安老按揭年期?

选择适合的安老按揭年期取决于您的具体需求和情况。以下是一些考虑因素：

• 每月开支：首先，您需要考虑自己的每月开支和其他收入来源。如果您需要更多的每月年金，可以考虑选择较短的年金期限，以获得更高的年金金额。根据经验，物业价值长期趋涨，您可以等待物业升值后再延续安老按揭的年金期。
• 长期规划：如果您的每月开支相对较低，或者有其他收入或资产，您可以选择较长的年金期限，甚至终身年金，以确保您一直有收入。
• 遗产规划：如果您希望将物业留给下一代，或者不想将债项传给下一代，安老按揭可能不是最理想的选择。因为按揭计划有利息成本，并且目前的年金金额可能不太吸引人。在这种情况下，您可以考虑将另一个物业出租。

另一个要考虑的因素是物业的楼龄，因为安老按揭的最高楼龄限制为50年。

如何申请安老按揭?

申请安老按揭需要一些程序和步骤：

第一步：联络参与机构

在正式申请之前，您应该联络参与机构，了解计划的详情。这些参与机构将对您的资格进行初步评估。请记住，您无需透过任何中介人来申请安老按揭贷款，并且可以在香港按揭证券有限公司查阅安老按揭计划的参与机构名单。

第二步：辅导

由于申请安老按揭的人通常是长者，为了确保他们清楚了解申请的程序和需注意的事项，需要预约与合资格的辅导顾问会面。在辅导期间，辅导顾问将详细说明安老按揭贷款的特点，提供安老按揭贷款的主要权益、责任和法律后果。成功完成安老按揭辅导后，您将获得辅导证书，才能进入下一步。

第三步：正式申请

获得辅导证书后，您可以正式申请安老按揭。同时，借款人必须在贷款起始日期之前完成由按证保险公司提供的健康问卷。一旦申请获得批准，您可以签署按揭文件和其他相关法律文件。

资料来源：经济一周