在出租单位时，业主其中一项较担心的违约情况，就是租客私下当“二房东”，将整个或部分单位转租或分租给他人。假如业主发现租客有违规转租的情况，应该如何处理？
预先保障与搜证行动
首先，业主出租物业时，应与租客签订正式租约，并完成打厘印（缴付印花税）。同时亦要仔细核对租约条款，确保当中清楚列明，未经业主书面同意，租客不得将物业全部或部分转租或分租予其他人士。
需要留意的是，如果租约尚未打厘印，一般不能直接在法庭或土地审裁处作为呈堂证据。因此，如果业主之前未有为租约打厘印，便需要先补缴印花税及相关罚款，再按情况展开后续法律程序。
不过，在采取任何行动之前，业主亦不应单凭怀疑便立即终止租约，而应先蒐集较具体的证据。例如租客在网上平台或社交媒体刊登单位出租广告的截图，又或者大厦管理处的纪录、邻居提供的资料等，都可以作为了解单位是否涉及违规转租的参考。
如果掌握到较充分的证据，业主可先以书面形式正式通知租客，例如透过挂号邮件发出通知，要求租客在指定期限内停止违规转租，或者按租约条款终止租赁并迁出单位。通知中亦可清楚列明，如租客在限期内仍未作出处理，业主将考虑透过法律程序收回物业。
若租客最终拒绝搬走，或者对通知置之不理，业主亦切勿自行强行换锁、截断水电，或者擅自搬走租客的财物，以免引起其他法律责任。一般而言，业主需要循正式法律程序申请收回物业，整个程序大致可分为以下三个步骤。
业主申请收回物业步骤
第一步是向土地审裁处申请，需提交已填妥的《申请通知书》、《致实际管有或居住者通知书》（表格22）、已打厘印的租约正副本等，以及支付有关申请费用。之后，需按法定程序将申请书副本送达租客，并张贴于单位门外。
第二步就是申请判决书，如果租户在收到通知书后7日内没有提出反对，业主约需2至3日便可获批判决书；若然租户有反对的话，则需要再安排聆讯，整个过程则至少需要半个月以上的时间。
第三步是申请收楼令状。业主取得判决后，就可以申请收楼令状，由执达吏执行法院命令来收回单位。不过，收楼行动并非即时进行，确实日期需视乎该区执达吏的排期而定。
另外需要留意，即使租约已列明禁止转租，业主在采取收楼行动前，仍应先确认租客的行为是否确实构成违反租约，以及相关证据是否足以支持申请。由于不同租约的条款、违约情况及实际证据都可能不同，处理方式亦未必完全一样。
For more 28hse real estate information
English version ([28Hse] Tenant secretly sublets as “second landlord”: what should landlords do to terminate the tenancy?)