近日有一宗宗豪宅成交就是“明赚实蚀”，成交单位为山顶司徒拔道53号傲璇的顶层连天台单位，实用面积5,444平方呎，连1,508呎平方呎天台，于3月中以$5.12亿连两个车位沽出，实用呎价$94,048。
据了解，原业主在2015年11月以$5.096亿连2个车位入市，创下当时全港分层住宅售价新高。换言之，以帐面来说，业主持货10年赚$240万，单位期内升幅0.47%。
那为什么成交属“明赚实蚀”?因为买楼是需要支付印花税的，以当时的税率计算，原业主需要支付8.5%税项，扣除当时发展商提供的从价印花税现金优惠4.25%，即原业主需主付$2,165.8万税项。不计算其他支出，已缴交的印花税费用已高于卖楼所赚得的金钱。
隐藏开支一：佣金
其实买楼涉及不少开支，除了印花税外，还有不少隐藏支出，会令成交变成“明赚实蚀”的情况。最平常的是代理的佣金，一般的情况下，将单位售出，卖方需要支付楼价1%作为地产代理的佣金。
有些比较难售出的单位，或者业主想加快售出单位，在双方协商下，卖方甚至要支付多于楼价1%的费用作为佣金。以上述的成交个案为例，假设佣金是1%，卖方需要支付$512万佣金，很容易就会造成“明赚实蚀”的情况。
而当时原业主购买物业时，由于单位是一手新盘，发展商一般都会以可观地产代理佣金作为促销报酬，因此地产代理也会对买家提供一定金额的回佣，估计当时买家买楼时不需要支付佣金。若然购买二手物业的，买家一般都是支付楼价1%的作为佣金，视乎不同情况而定。
隐藏开支二：还原装修费用
装修费用亦是一笔开支，有些买家原没有打算将单位售出，因此将单位豪华装修，花的装修费用不菲，动辄数十万，有的甚至过百万；如果有的单位涉及改建等，买家可能会要求原业主先还原才买入单位，当中涉及的工程开支亦不少。
因此，当业主要卖出手上的物业时，要计算自己是赚钱还是蚀钱的话，必须将当时购入物业的开支计算在内，如印花税、律师费、佣金及装修费用等。而揾楼人士，见到成交新闻后，亦要留意成交是帐面获利还是实际获利。
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