近日有报道指出，有业主在出售单位后，因于内地涉及债务问题，被债权人根据新例来港申请破产，结果令新买家难以申请按揭。这类情况可说是“空中钉”，究竟这是什么意思？买家又可以如何避免遇上这类风险？
“空中钉”是什么？
所谓“空中钉”（Mortgage Pending Registration），是指一种暂缓在土地注册处登记的物业贷款。当借贷人签署相关借贷文件后，暂缓将按揭契送交土地注册处办理登记。
借贷人便可利用这个空档期，再一次将同一物业作抵押品，而向其他财务公司借贷。由于有关资料仍未正式登记，因此其他人对该单位进行查册时，都不会见到该单位曾被用作抵押。
借“空中钉”的好处及坏处
借“空中钉”有什么好处及坏处？好处是业主可较快取得现金周转，以及“空中钉”可以为业主带来隐藏的物业贷款，避免被一按银行发现业主再将物业作二按或三按，从而触发 Call Loan的风险。
值得留意的是，只有财务公司愿意提供“空中钉”贷款，因此有关贷款息率相对较高，年息通常超过20厘，并可能伴随着高额逾期罚款及行政费，对借款人而言风险相当高。
此外，当借用“空中钉”时，有关贷款条款通常会保留一项权利，即财务公司可在特定情况下，将相关贷款文件送交土地注册处办理登记。若借款人出现拖欠还款、延迟还款等情况，或财务公司认为贷款风险明显上升，例如发现物业价值大幅下跌，财务公司便可能即时将有关贷款合约注册，以保障自身债权。
若然真的发生这样的情况，一按银行在收到相关通知后，使会发现借款人原来一直隐瞒银行加借二按。由于此举可能已违反原有按揭协议条款，银行除有机会重新审视该笔贷款外，亦可能要求借款人提早还款。
买楼最怕遇上“空中钉”。即使买家在入市前已为物业进行查册，由于相关物业贷款属隐藏性质，亦不代表能够完全避开有关风险。那么准买家可以怎样做，才能减低中伏的机会？
其中一个较稳阵的做法，是要求将所有订金及楼价尾数交由律师楼托管，直至成交日才正式放款，以确保一旦交易最终未能完成，相关资金仍有机会较安全地退回买家。不过，这种安排对卖方而言保障相对较少，因为若买家最终取消交易，业主未必能即时取得任何赔偿，因此未必每位业主都愿意接受。
正因如此，买家亦可考虑在买卖合约中加入更具保障性的条款，例如订明如物业其后牵涉任何第三方索偿、债务纠纷，或其他足以影响成交的法律问题，买家有权取消交易，并向卖方追讨因此而蒙受的损失，以减低日后承受“空中钉”风险的机会。
For more 28hse real estate information
