2025下半年有多个新盘相继收楼入伙，亦代表着一众业主急不及待规划装修、添置傢俬之前，要迎来关键的一步 ——“验楼”。香港近年新盘的建筑质素时有参差，交楼标准未必尽如人意。装修佬提供一个全面的新楼验楼攻略，从核心检查重点到必备工具，协助业主确保发展商在保修期内“执漏”妥当，做到真正安枕无忧地入伙。
把握执漏黄金期
一手新盘的最大优势，在于发展商提供的“执漏保修期”。根据法例，业主在收楼后通常有6个月期限，可就单位内的非人为损坏或瑕疵，书面要求发展商自费维修。
这个黄金期是作为业主最重要的权利。收楼当天发展商会提供一份“缺陷清单”(Defect List)，验楼程序随即展开。若错过期限才发现问题，维修费用便需自理。因此，收楼初期的彻底检验，绝对是明智之举。
验楼三大关键
验楼项目繁多，但可归纳为三大核心范畴，其中“水”的问题最为关键。
1. 防水工程
漏水是新楼最棘手的瑕疵，维修反复且可能影响邻居。检查防水是验楼的首要任务。
- 厨房与浴室：将洗手盆和锌盘储水，检查盘底及喉管有否渗漏，再放水观察去水是否顺畅。用花洒喷射淋浴间四周，检查墙壁与门边有否渗水。
- 窗户与露台门：检查所有门窗的防水胶边是否完整贴服，可泼水测试窗框有否渗入水渍。同时留意玻璃有否崩裂或气泡。
- 天花与外墙喉管：揭开假天花检查喉管与石屎有否水渍。用镜观察外墙喉管，特别是冷气机去水喉，确保没有渗漏。
2. 结构与造工
手工瑕疵会影响单位耐用度和美观，及早执漏可省却未来维修开支。
- 空心砖 (空鼓)：用金属棒轻敲瓷砖，听声辨别“空心砖”。浴室花洒附近的空心砖尤其需要注意，因湿气易致剥落甚至渗漏。
- 平整度与垂直度：用平水尺检查地板、窗台、门框是否水平或垂直。
- 门窗开合与安装：反复开关所有门窗，测试是否顺畅。检查螺丝、铰位及门锁是否稳固，并留意门缝大小。
- 表面瑕疵：细看墙身油漆、地板、厨柜等有否刮痕或崩花。不显眼的角落如工人房亦不能忽略。
3. 电力与家电
现时新盘大多附送家电，验收时必须逐一测试。
- 电源插座：使用带显示灯的插头 (或手机充电器) 逐一测试全屋所有电源插座。
- 家电测试：开启所有附送的电器试用，测试基本功能，例如冷气和雪柜是否够冻、洗衣机能否正常入水和排水。
- 核对品牌型号：取出售楼书，核对所有家电、洁具等品牌及型号是否与说明书一致。
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验楼必备工具清单
自行验楼，准备一套齐全的工具能事半功倍。
| 工具 | 用途 |
| 售楼说明书 | 核对单位间隔、尺寸、用料及附送家电。 |
| 验楼清单/笔记本 | 系统性地记录检查项目，避免遗漏。 |
| 手机/相机 | 拍照及录影存证，方便日后跟进。 |
| 告示贴 (Memo Pad) | 在瑕疵位置贴上标记并写上问题。 |
| 拉尺/卷尺 | 量度单位实际尺寸。 |
| 平水尺 | 检查地台、窗台、墙身等是否水平或垂直。 |
| 金属棒 | 轻敲墙身和地台，检测“空心砖”。 |
| 电筒 | 检查假天花内、柜底等暗角。 |
| 带显示灯的插头 | 快捷地测试全屋电源插座。 |
| 湿度计 | 以数值量化墙身湿气，客观地测试渗水问题。 |
| 可擦拭箱头笔 | 在玻璃、瓷砖上记录瑕疵，事后可擦除。 |
| 水桶及厕纸 | 测试地台去水；厕纸可用于测试马桶冲力及检查微细渗漏。 |
| 长柄镜子 | 安全地检查外墙、窗顶等位置。 |
| 梯子 | 方便检查天花、高处的橱柜等。 |
为免遗漏，可参考消费者委员会的清单逐一检查。
| 位置 | 检验部分 |
| 浴室 | 1. 揭开假天花，检查渠管或石屎结构是否有渗水。 |
| 2. 假天花上是否遗留建筑垃圾。 | |
| 3. 测试来去水系统及地台去水是否运作正常。 | |
| 4. 地台斜水是否足够，方便去水，没有积水。 | |
| 5. 洁具 (如马桶、洗手盆) 是否有花痕或裂纹。 | |
| 厨房 | 6. 测试来去水系统是否运作正常。 |
| 7. 洁具 (如锌盘) 及厨柜是否有花痕或崩坏。 | |
| 8. 确保炉具及煤气等运作正常。 | |
| 露台/工作平台 | 9. 测试来去水系统是否运作正常。 |
| 10. 栏杆是否稳固，合乎安全标准。 | |
| 其他 | 11. 确保所有电器及电掣运作正常。 |
| 12. 柜面是否有花痕或损坏。 | |
| 13. 铝窗的螺丝是否齐全，是否有防水胶边，窗铰是否安装稳妥。 | |
| 14. 大门及房门门锁是否运作正常，门框是否对齐。 | |
| 15. 墙砖及地砖是否平直、有否裂纹，油漆是否平滑。 | |
| 16. 石屎、泥水批荡是否平直。 | |
| 17. 所有玻璃是否有花痕或气泡。 | |
| 18. 木地板是否有花痕及明显色差。 | |
| 19. 核对售楼书所述的傢俬或电器品牌及型号是否正确。 |
自行验楼 vs. 聘请验楼师
- 自行验楼：优点是省钱。缺点是需具备相关知识和时间，否则在定义瑕疵时易与发展商产生争拗。
- 聘请验楼师：优点是省时省力，其专业报告在交涉时更具说服力，并能用仪器找出潜在问题。
提交报告与覆检
验楼后，立即将“缺陷清单”提交予发展商。当发展商通知执修完成后，业主必须进行覆检。
覆检时，应根据当初的纪录和照片，逐一核对问题是否已妥善处理。切勿轻信告示贴被撕掉就代表已解决。对于渗漏等重要项目，建议聘请专业人士以仪器确认问题已根治。只有业主对所有执修结果都满意后，才算真正完成收楼。
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