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上天入地的地价，究竟是怎么定出来的？

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2019年年末，先有九仓财团低于市场估值约15%拍下启德发展区C位地皮，后有西九高铁地王以422亿天价被新鸿基地产夺得，再创地皮成交价新高。这上天入地的地价，究竟是怎么定的？