金管局与银行8月23日发布“按揭服务承诺”,内容是“客户如申请按揭贷款并交齐文件,银行会致力于最迟两周内回复客户审批结果”,本文将分享“按揭服务承诺”重点内容,并解析按揭申请流程、审批要求及提供令按揭审批更顺利的贴士
“按揭服务承诺”内容
- 客户提交完整申请文件后,银行承诺在两周内给出审批结果
- 提高按揭申请流程的透明度
- 改善客户体验,减少申请过程中的不确定性
支援中小企业的新措施
除了按揭服务承诺,新政策还包括了一系列支援中小企业的措施:
- 不随意收回贷款:银行承诺,对于能够按时还款的客户,不会无故收回贷款(call loan)。
- 抵押品价值下跌不影响额度:银行不会单纯因为抵押品价值下跌而下调信贷额度。
- 充分通知期:若银行评估后认为确实需要下调信贷额度,将给予客户6个月的通知期。
- 专责小组处理:如业界发现个别问题个案,将尽快转介至专责小组处理。
- 银行风险管理责任:银行仍需履行风险管理职责。
- 宽容处理:对于暂时遇到困难的客户,银行会采取宽容态度。
- 必要措施:若经过宽容处理后客户仍无法按时还款,或银行评估其经营状况持续恶化,银行将采取必要的应对措施。
- 共同协议:银行承诺与客户共同协商,寻求合适的解决方案。
“按揭服务承诺”背后的原因
“按揭服务承诺”出台是为了回应近期市场对银行收紧按揭政策的担忧,包括:
- 缓解市民和中小企业按揭压力
- 提高银行服务效率
- 增强金融市场的稳定性
- 回应立法会议员和地产代理业界的诉求
承诺对申请人的影响
“按揭服务承诺”将为按揭申请人带来以下好处:
- 更明确的时间预期,有助于资金安排和入市决定
- 减少等待按揭审批过程中的焦虑和不确定性
- 按揭审批时间透明,可能促使更多人考虑入市
拆解按揭申请流程
“按揭服务承诺”为按揭申请流程审批透明时间表,但更好了解按揭申请流程可以,帮助您更顺利地完成申请。以下是按揭申请流程的详细步骤:
准备阶段
- 财务评估:评估自身财务状况,包括收入、支出和现有债务。
- 选择合适的物业:根据预算和需求选择适合的物业。
- 初步咨询:与银行或按揭中介进行初步咨询,了解可能的贷款条件。
正式申请阶段
- 收集文件:准备所有必要的申请文件(详见第4节)。
- 提交申请:向银行或通过按揭中介提交完整的申请资料。
- 银行初步评估:银行会对您的财务状况进行初步评估。
- 物业估值:银行会对拟按揭的物业进行估值。
审核阶段
- 详细信用审查:银行进行详细的信用审查和风险评估。
- 补充资料:如有需要,银行可能要求补充额外资料。
- 内部审批:银行内部进行最终审批。
结果通知及后续步骤
- 审批结果通知:根据新“按揭服务承诺”,银行将在两周内通知您审批结果。
- 接受贷款条件:如获批准,您需审阅并接受贷款条件。
- 律师文件处理:完成所有法律文件的准备和签署。
- 提取贷款:在交易完成日提取贷款,完成物业购买。
银行审批要求及评估标准
银行在评估按揭申请时会考虑多个因素,以下是主要的审批要求和评估标准:
还款能力评估
供款与入息比率(DSR):
- 一般要求每月按揭供款不超过收入的50%。
- 部分银行可能要求更严格的比率,如40%或45%。
信用记录评估
信用报告检查:
- 银行会查阅申请人的信用报告。
- 良好的信用记录有助提高获批机会。
债务记录:
- 会考虑申请人现有的债务情况,包括信用卡欠款、其他贷款等。
物业相关因素
物业估值:
- 影响可借贷金额的重要因素。
- 银行通常会派估值师进行实地评估。
贷款成数:
- 一般物业最高可达70%。
- 透过按揭保险计划,部分情况可提高至90%。
物业年龄:
- 部分银行对高龄物业(如50年以上)设有限制。
- 可能影响贷款年期和成数。
申请人背景
职业稳定性:
- 银行偏好职业稳定的申请人。
- 自雇人士可能需提供额外证明。
其他考虑因素
物业用途:
- 自住物业和投资物业的审批标准可能不同。
市场风险评估:
- 银行会考虑整体楼市风险。
银行内部政策:
- 不同银行可能有其特定的风险偏好和审批政策。
按揭所需文件清单及准备指南
为确保您的按揭申请顺利进行,请按以下清单准备所需文件:
个人身份证明
- 香港身份证副本
- 有效护照副本(如适用)
收入证明
受雇人士:
- 最近3个月的薪金证明(如粮单)
- 最近的税单或报税表
- 雇主信(如有)
自雇人士:
- 最近两年的利得税单
- 公司财务报表
- 商业登记证
资产证明
- 最近3个月的银行存摺或月结单
- 定期存款证明
- 股票、基金等投资证明(如适用)
物业相关文件
- 临时买卖合约
- 楼契副本(如有)
- 现有按揭资料(如为转按)
其他财务资料
- 其他贷款资料(如私人贷款、汽车贷款等)
- 信用卡结单
额外文件(视情况而定)
- 婚姻状况证明(如结婚证书)
- 子女出生证明(如申请家庭成员联名贷款)
- 公司股权证明(如为公司董事)
按揭所需文件准备指南
确保文件完整性:
- 仔细检查银行要求的所有文件。
- 准备原件和副本。
文件时效性:
- 确保所有文件为最新版本。
- 收入证明和银行月结单通常要求最近3个月内的。
文件清晰度
所有复印件须清晰可辨。
考虑使用彩色复印以增加清晰度。
正确填写表格:
- 仔细阅读并准确填写所有申请表格。
- 如有疑问,及时向银行职员或按揭顾问咨询。
准备额外证明:
- 如有特殊情况(如额外收入来源),准备相关证明文件。
整理文件:
- 将所有文件按类别整理,便于银行审核。
保留副本:
- 为所有提交的文件保留副本,以备查询。
新的按揭服务承诺︰常见问题解答(FAQ)
新的按揭服务承诺是否适用于所有银行?
目前这一承诺主要涉及三大发钞银行(汇丰、中银香港和渣打),但预计其他银行也会陆续跟进。建议您在申请时向具体银行确认。
如果银行未能在两周内给出审批结果,我该怎么办?
如果超过承诺的时间仍未收到结果,您可以:
- 直接联系银行的客户服务部门查询进度。
- 如果仍未得到满意的回应,可以向金融管理局投诉。
- 考虑通过您的按揭中介跟进情况。