在香港新一代核心發展區的宏圖下，啟德已從昔日的機場跑道，蛻變為全城矚目的焦點。區內高端住宅項目「天寰 (Victoria Skye)」的租金表現，正正反映了這片黃金地段的價值飛躍。根據最新數據，天寰的平均實用呎租由2019年7月的38.9港元，顯著攀升至2025年6月的48.3港元，短短六年間錄得超過23%的驚人增幅。本文將為您進行更深入的剖析，從數據比較、核心基建、交通網絡及屋苑質素等多個維度，全面解構天寰租金持續向上的強勁理據。

Quick Facts (重點速覽)

• 屋苑名稱： 天寰 (Victoria Skye)
• 所在區域： 啟德 (Kai Tak)
• 最新呎租 (2025年6月)： $48.3
• 歷史呎租 (2019年7月)： $38.9
• 租金升幅 (六年)： +23.1%
• 核心增長引擎：
  1. CBD2規劃兌現 (甲級商廈、政府部門進駐)
  2. 世界級基建 (啟德體育園啟用)
  3. 交通極致便利 (毗鄰港鐵啟德站，屯馬線直達各區)
• 發展商： 建灝地產 (K&K Property)

數據透視：啟德區租金升幅跑贏大市

租金的增長是最客觀的市場指標。天寰的呎租從38.9港元漲至48.3港元，升幅達23.1%，這並非單一案例。同區另一主要屋苑「龍譽 (Oasis Kai Tak)」的同期呎租亦從37.3港元上漲至48.3港元，升幅更接近三成（約29.5%）。這組數據清晰地揭示，整個啟德區的租務市場正處於高速增長的軌道上，其背後是整個區域價值提升的強力支撐。

圖表：啟德天寰平均實用呎租變化 (2019 vs 2025)

下方的棒形圖直觀地展示了天寰在過去六年間平均實用呎租的強勁增長。

深度剖析：三大核心引擎驅動租金高速增長

天寰租金的強勢表現，源於三大核心引擎的協同效應：區域規劃的兌現、世界級基建的落成、以及項目自身的卓越品質。

1. 引擎一：香港CBD2宏圖兌現，高消費力專才匯聚

政府將啟德定位為香港第二個核心商業區（CBD2），此規劃正從藍圖變為現實。

• 商業樓宇相繼落成：區內甲級寫字樓如AIRSIDE、南豐集團地標商廈等已陸續啟用，吸引了眾多跨國企業及本地大型機構進駐。同時，政府多個部門大樓（如稅務大樓）的遷入，帶來了龐大的高收入公務員及專業人士客群，他們對鄰近的優質住宅產生了強勁而直接的租賃需求。
• 高端零售及餐飲配套：大型購物商場如AIRSIDE及崇光百貨（The SOGO）的開業，引入了大量國際品牌、特色餐飲及娛樂設施，極大提升了區內的生活便利性與格調，使其成為一個集工作、居住、消閒於一體的完整社區。
• 完善的社區與綠化空間：除了商業設施，香港兒童醫院的營運、未來新急症醫院的規劃，以及廣闊的都會公園和海濱長廊，都使啟德成為一個宜居、健康且配套完善的優質社區，對家庭租客尤其吸引。

2. 引擎二：世界級體育文娛樞紐，提升區域國際地位

啟德體育園是驅動區域價值的另一強大引擎。

• 頂級設施配置：這個佔地28公頃的綜合園區，包括一個可容納5萬人、配備開合式上蓋的主場館，一個可靈活配置座位的1萬人室內體育館，以及一個5千人座位的公眾運動場。
• 「盛事經濟」的火車頭：體育園不僅能舉辦國際級的體育賽事，如七人欖球賽，更能吸引全球頂級巨星的演唱會和大型文娛活動。這些盛事將為啟德帶來持續不斷的國際人流、商機和媒體曝光，形成強大的「光環效應」，直接提升周邊住宅的 prestige（聲望）和租金價值。

3. 引擎三：天寰自身卓越品質與精心設計

除了宏觀因素，天寰自身的條件也是其在租務市場備受追捧的關鍵。

• 信譽發展商與優質設計：天寰由建灝地產（K&K Property）傾力打造，是集團在市區的首個大型住宅項目。項目由高座「天海匯」和低座「星寰匯」組成，共822個單位，戶型涵蓋開放式至四房，滿足了從單身貴族到大家庭的不同需求。
• 星級住客會所：屋苑的住客會所「Club VICTORIA」設施包羅萬有，提供室內外泳池、健身室、宴會廳等超過70項動靜設施，為住戶提供了酒店級的居住享受，在同區租盤中形成了明顯的差異化優勢。

交通優勢區塊：無縫連接全港的脈絡

對於追求效率的都市人而言，交通是租樓的首要考量。天寰在這方面擁有無可比擬的優勢。

• 港鐵屯馬線策略性優勢：天寰與港鐵啟德站僅咫尺之遙。2021年全線通車的屯馬線，猶如打通了啟德的任督二脈。
  • 直達核心商業區：由啟德站出發，無需轉線，約8分鐘即可直達尖沙咀東部。
  • 便捷轉乘港島線：經紅磡站轉乘東鐵線過海段，總車程約15-20分鐘便可到達港島核心商業區的金鐘站，對中環及金鐘的上班族極具吸引力。
• 未來戰略性公路網：正在興建中的中九龍幹線及T2主幹路，將構建一條全新的東西走廊，繞過傳統擠塞路段，將西九龍與將軍澳—藍田隧道直接連繫，未來駕車往來九龍西及港島東將更為快捷，為啟德的長遠交通便利性再添籌碼。
• 完善的地面交通網絡：啟德公共運輸交匯處以及屋苑周邊的多條巴士及小巴路線，提供了往來港九新界各區的靈活選擇，進一步鞏固了其交通樞紐的地位。

前景展望與投資結論

綜合以上分析，啟德天寰租金在過去六年的顯著增長，並非短期的市場波動，而是區域價值質變的必然結果。

展望未來，隨著CBD2的商業活動日趨頻繁、啟德體育園正式投入營運，以及各項交通基建全面啟用，啟德區將吸引更多高質素的租客群體，包括金融才俊、醫療專家、跨國企業外派人員及追求優質教育的家庭（坐擁34校網優勢）。

可以預見，目前所見的租金升幅僅是序幕。對於租客而言，現在進駐天寰，意味著能率先享受到一個正在高速成熟的頂級社區所帶來的生活便利與品質。而對於業主和投資者來說，天寰不僅提供了穩定且持續增長的租金回報，其資產的長期升值潛力更是無可限量，是香港未來十年城市發展中最值得關注的黃金地段之一。