近日新地旗下的天水围大型新盘Yoho West,公布首张价单,首推280伙,折实价约$299.96万,折实均价$10,888,创全港新盘6年新低。本港楼市低迷,要吸引买家入手,最直接的就要更改楼价,以低价策略作招徕。
要促销新盘项目,发展商有多种销售手法,包括为买家提供折扣优惠,又或者现金回赠,以减少买楼成本。但要留意的是,不同的优惠会对银行估价有不同的影响,申请按揭时随时会失预算。
“面价”v.s.“合约价”v.s.“光猪价”
事实上,购买一手新盘与二手不同,单以价钱来说,一手新盘涉及不同的术语,包括“面价”、“合约价”及“光猪价”,相信新手买家对对这3组术语一头雾水。
首先,“面价”即是大家所认知的原价,是指发展商在价单上所列出的单位售价,而有关价钱未有扣减任何折扣及优惠;而“光猪价”是指扣除所有折扣后的折实价。
“合约价”则是指签署买卖合约时标明的价钱,但不一定等于“光猪价”。为什么会有此情况呢?是因为“合约价”未必可以完全反映到发展商提供的所有楼价优惠,例如提前付清楼价现金回赠或傢俬礼券等,未能在合约上即时反映。
不论“合约价”是否已属“光猪价”,银行及按揭保险公司在审批新盘按揭时,只会根据“合约价”去衡量个案是否符合申请按保资格,例如有否超出楼价上限,而并非以价单中的售价(“面价”)去计算。
举个例子,物业的“合约价”超过$1,000万,但“光猪价”低于$1,000万。根据现行的措施,价格为$1,000万或以下的合资格楼花物业,最高按揭保险成数为9成。以上述的例子来看,买家最多只有申请8成按揭保险,以为自己可以申请9成按揭的,就需要支付更多首期上车。
值得留意的是,这只是用作评估按保准则下之可造按揭成数,但实质可造按揭金额是会以扣除所有折扣及回赠的净价,即是“光猪价”去计算的。因此一旦弄错了,会计错数的,有机会需要抬钱上会。
一般而言,购买新盘时,在成交前买家需要选择付款计划、折扣优惠及现金回赠,要留意的是,姑勿论发展商在成交前或后发放现金回赠,银行在计算贷款额时,都会先将有关费用扣减。但都有例外的情况,就是提前还款现金回赠,因为未能确保买家最终是否会提前还款,所以此类的回赠就不需要扣减。
由于按揭是置业流程中重要及复杂的一环,因此建议买家入市前,应先向代理及银行了解更多有关按揭及贷款计划,以致最终因错误计算按揭问题而招致损失。
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