今时今日,有图不一定有真相。卖方提供的相片只反映物业的外貌,物业真正的价值还是要亲身“睇楼”一一确认。因此,无论买楼还是租楼,实地“睇楼”还是不能偷懒呀。以下为大家总结防伏7招,供各位准买家参考。
不要左右逢源约睇楼
准买家跟物业代理睇楼后,通常都会被要求签署一份“地产代理协定”(分买与租两种),即是俗称的“睇楼纸”。协议上会清楚列明准买家参观的日期、具体单位位置、佣金条款等资讯,而该协定一般会签署三个月有效期,准买家要留意的是,在签过协议后,若要买或租入所参观过的单位,一定要跟你已签协议的地产中介公司办理,如在有效期内经另一间中介公司或自行向业主洽购,原本已签协议的中介公司则有权向签署人追讨应得的佣金(一般为楼价1%)。
留意单位用途及有否改建
物业代理带客户睇楼时,一般都会提供单位相关的资料资讯,如单位原来的平面图、单位的楼龄、实用面积等。准买家可以从原单位平面图中看到该单位是否有改建过,间隔结构有否改动,有否违反建筑物条例、物业是否占用公用地方等。如有怀疑可以要求代理协助查询,代理是有责任告知客户楼盘单位的相关资料。若真的涉及改建,那么准买家在签署房屋交易合同前,有理由要求业主将单位还原至原本的间隔。另一方面,准买家还需查清楚单位的用途是否符合入伙纸及大厦公契的规定,如入伙纸指定为非住宅用途的单位,不可作住宅用途;反之亦然。
注意大厦短期内是否有维修
买旧楼一定要注意大厦维修保养问题,准买家需清楚留意整栋大厦是否有计划或在短期内进行全面维修,如更换电力装置,升降梯电缆、油刷外墙、防水工程等,这些都有机会导致准买家购入单位后有一笔额外的开支。
需长开冷气导致电费大增之余,又不环保,亦要更频繁进行冷气清洗。若确认大厦即将进行维修工程,则应查询每户单位需分摊的费用为多少,不言而喻,户数多的楼盘每户分摊的费用自然较少,而户数少的楼盘每户单位则可能支出较大的费用。当然,你也可以在签署交易协定前与业主协商好,大楼的维修费用是由哪一方负责。
留意单位景观与座向
参观单位时,要留心观察其景观与座向。景观方面,需留意楼盘附近是否有其他楼盘或基建正在兴建,这有可能会影响单位日后的景观与开扬程度,而且由于施工时间一般较长,很可能入住之后仍然受到施工噪音和尘埃污染影响。不过,并非有弊就无利,如果楼盘周围兴建的是大型基建工程,比如地铁站等设施,对于楼盘日后的升值潜力则有很大的推动作用!而座向方面,则是要留意单位是否有西斜问题,一到下午阳光猛烈,屋内就又热又晒。需长开冷气导致电费大增之余,又不环保。而向北的单位则容易潮湿发霉,阳光少,冬冷夏热。
检查电源开关及漏水等问题
为了避免遇到“化妆楼”(即利用翻新装修来粉饰单位的瑕疵地方),准买家需逐一检查屋内所有电源开关能否正常运作,轻摇插座检查有否松脱。另外,还需检查水龙头及冲厕,看看水喉有无问题,因为水喉坏了,维修成本是非常高。而漏水又是另一个令人头疼的问题,准买家应该多留意窗边、天花板位置,看看是否有漏水痕迹,倘若渗水位在楼上,还有机会与楼上住客纠缠漏水问题,因此准买家要考虑清楚,以免日后受到不必要困扰。
如果不幸遇漏水问题(如厕所漏水、水龙头漏水),就要安排水喉匠师傅上门维修,解决渗漏问题!
选不同时间睇楼
准买家睇楼时,应选择不同时间去,尽可能睇两次以上,分别在晴阴天各睇一次。晴天时,可以看清楚楼盘的外观和单位景致 ; 雨天时,则可以查看单位是否有渗水问题。
签约前先查册
睇楼后,准买家可以要求中介提供一份最新的该单位的土地注册处资料,查看有关大厦业权分配、入伙年份、原业主姓名、历史成交记录及按揭情况等。了解清楚单位是否已有按揭、抵押、法庭命令、建筑命令、租约、诉讼或其他登记为产权负担的专案。
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