大家置业申请按揭贷款时，会发现在银行发出的贷款文件中，列明假如借款人在指定时间内（俗称“罚息期”）提早清还贷款，需要支付额外开支。究竟罚息期如何运作？有什么细节需要注意？

现时大部份银行按揭贷款，均设有一定时间的罚息期，在银行发出的按揭贷款确认信(Facility Letter)中列明罚款，如果借款人在第一年提早还款，需要支付贷款额若干百分比作为罚息，次年及第三年提早还款的罚息则较为轻微。每间银行亦需保障其自身成本效益，在审批成个过程条件，亦有罚息锁定期 ，平衡两者之间，拣选最优惠条件。

假设按揭借贷额为400万，现金回赠4万，提早全数还款，银行首年收取“现金回赠+贷款额1%”及第2年收取“现金回赠”的话，首年提前还款的开支便是8万，第2年提前还款，费用便是4万。

以上只是一般罚息期规则，置业人士申请按揭计划时，更要留意以下与罚息期有关的细节：

1. 罚息期生效期

罚息期是以提取贷款日（drawdown date）起计算，假设提取贷款日为2021年1月1日，罚息期为两年，即去到2023年1月1日后提取的贷款按揭，才不会支付原有按揭罚息期内的开支。如果有转按需要，由于一般银行按揭批核结果为3个月，可以在罚息期完结前约3个月申请按揭。

2. 罚息期收费规则银行各异

各银行的罚息期收费各不同，有些银行首年收取贷款额的3%，有些银行则只收取1%，有银行要交回现金回赠，有些银行则毋须扣除，罚息开支可以相距甚远。以600万贷款额计算，现金回赠为1%（即6万），如果银行A的罚息为“贷款额3%+现金回赠”，一旦借款人真的要提前全数还款，开支便是24万（18万+6万），如果银行B的罚息为“贷款额2%”，提前全数还款的开支只需要12万。

3. 罚息期年期

有些银行罚息期为3年，有些则只有1年，大部份银行采用两年。要知道哪间银行使用较短的罚息期，可以和我们联络了解。

4. 留意最低罚款额

部份银行会设立最低罚息额，例如银行首年罚息为“贷款额1%或最低$50,000，以较高者为准”，以400万贷款额计算，罚息便是$50,000而不是$40,000。

5. 罚息计算方法

大部份银行以原有贷款额计算罚息，即当初借400万，罚息便以400万为基数计算，但有少数银行会以剩余还款额为基准计数。

6. 全数还款VS部份还款

按揭提前还款可分为全数还款及部份还款，如果选用部份还款，银行的收费会有不同。

不少买楼人士基于置业及财务配置考虑，希望找一些罚息期较宽松的按揭计划，不过罚息期只是选择按揭计划其中一个考虑因素，大家应同时考虑审批进度、按息、现金回赠、还款年期等影响，才能找到最适合自己的按揭计划。