本港楼价近月屡创新高,根据美联“楼价走势图”,楼价自去年3月底的低位至今已升近2成,升势凌厉。近期市场有不少言论看淡后市,其中有言论预期未来十年累计将大跌近半﹗其下跌的原因是预期本港人口老化,移居香港人数减少,对住宅的需求将逐步下降;加上未来供应增加,将令空置率大升。在供过于求的情况下,楼价将现大跌。
本港楼价亦曾经历大跌市,楼价于97至03年累跌7成。因为当时发生连串不可预测的事件,包括亚洲金融风暴及SARS,令置业需求大减,同时“八万五”政策令供应大增,导致楼价拾级而下。然而,现时环境并不可以直接与97年相比。
现时本港存款数字高逾12万亿港元,较97时多逾3.5倍;极低的供楼利息亦远较当年低,使供楼负担未及97时高;加上现时炒卖绝迹,与当年炽热的炒风南辕北辙。值得留意是,2016年中期人口统计指最新供满楼的自置居所家庭比率高逾6成半,较01年比率不足一半大幅增加,相信纵使未来楼价调整,亦不会出现97年楼市爆破后的境况。
虽然本港人口老化的确是一个潜在的问题,但人口结构只是其中一个影响楼市的因素,加上该因素本身仍存变量,不能以此直接判断未来楼市走势。除了上述因素外,现时有4大因素影响本港楼市,经济、息率、供应及中国因素;经济方面,本港向来作为国际金融中心,汇聚环球顶尖人才。此外,本港为“粤港澳大湾区”发展的重要一员,若同时能于“一带一路”中担任超级联系人的角色,势将吸引更多的企业及人才进驻,故评估楼市需求时,不仅本地人口,外来需求亦都是重要一环。
息率方面,本港现处于超低息环境,而美国经济能否支持加快加息步伐仍存在不少变量,相信本港低息环境将维持一段时间。另一方面,中国因素于近年冒起,成为本港楼市的一大支持,自去年下半年起,越来越多内地发展商来港高价投地,“面粉贵过面包”现象频现。住宅地价急升且竞争激烈,刺激发展商以高溢价推售新盘,同时二手业主持货力强,亦倾向高价放售,带动上半年住宅楼价稳步上扬。
上述3大因素未见对楼市带来太大压力,而最后1个因素为供应,近年在政府的努力下,潜在一手私人供应节节上升,但数量仍未及99至04年间私楼供应高峯期。再者,若然未来楼市一旦趋向供过于求,而情况越来越严重时,预计政府将减辣撤招提振需求,同时亦会减慢供应步伐以稳定楼市。除非出现连串的不可抗力的事件,如金融灾难及疫症等,否则相信楼价未会出现97年楼价崩塌的情况。