香港寸金尺土,一“屋”难求。房屋供应紧绌,市场对楼宇空置情况尤其关注,一手空置税立法似乎如箭在弦。而根据政府早前公布的数据,去年私人住宅单位空置率约4.3%,较17年约3.7%增加约0.6个百分点,兼创近6年新高。私楼空置率上升,是否反映市场出现囤积居奇的情况?
虽然空置率上升,兼创近年新高,但数字仍低于1998至2017年期间约5%的长期平均水平。若与2003年约6.8%的高位相比,现水平仍低约2.5个百分点,反映现时私人住宅单位空置情况并不显著,谈不上囤积居奇。
综观去年私人住宅单位空置率上升情况,相信与去年下半年落成量大增不无关系。近年政府持续增加土地供应,项目陆续落成。去年私人住宅单位落成量约2.1万伙,较17年约1.8万伙增加近2成,数字更创14年新高。私楼落成量创新高,促使空置率亦步亦趋。
不过值得留意的是,上述约2.1万伙的落成单位中,当中下半年落成的单位有近1.5万伙,占整体高达7成;特别是于第四季落成的单位更有逾8,000伙,占整体近4成,更创出按季纪录新高。更值得考量的是,单位虽获取入伙纸,但仍要等待满意纸批出才能入住,故有些单位即使已获取入伙纸,但因未获发满意纸而被界定为“空置”,因而拉高空置率。而去年下半年尤其是第四季,获取入伙纸的项目中,相信有不少出现此类情况。
即使私楼空置率上升,但空置情况并非想像中显著。去年约2.1万伙落成单位中,有约1.8万伙已售出,售出比率高达8成半,只不过部分因未取满意纸导致业主未能收楼入住。事实上,自“3D辣招”推出后,市场上炒家基本上绝迹;随着住屋需求持续增加,买楼者以自用为主,近年私人住宅单位空置率处于低水平,正正反映市场刚性需求殷切,故私楼实际空置情况并不显著,囤积居奇之说值得商榷。