2026 年马年头炮推出的九龙塘玫瑰街重磅豪宅项目，隶属备受好评的“PAVILIA”系列。项目位处九龙核心传统低密度地段——玫瑰街 (Rose Street)，前身为玫瑰苑。
作为区内逾十年来罕见的全新供应，项目主打低密度、高私隐度的生活概念，完美呼应又一村 (Yau Yat Chuen) 的“花园城市”历史底蕴。对于追求传统豪宅地段气派、同时渴望新楼优质会所设施的富裕家庭而言，项目无疑是市场上的焦点。项目仅提供约 100 伙，极具收藏价值，预料将以招标形式发售，势必刷新同区呎价指标。
2. Quick Facts：项目核心资料速览
| 项目 | 资料 |
| 地址 | 九龙又一村玫瑰街 23-34 号 |
| 预计落成年份 | 2027年11月 (关键日期) |
| 座数 | 待定 (低密度设计) |
| 单位总数 | 约 100 伙 |
| 户型间隔 | 主打 3 房及 4 房大宅，另设少量特色户 |
| 实用面积 | 尚未公布 (预计逾千呎大户为主) |
| 管理公司 | New World Property Management (预计) |
| 小学校网 | 40 校网 |
| 中学校网 | 深水埗区 |
3. 数据透视：项目 的市场价值
作为 2026 年首季全新盘，暂无二手成交数据。我们可透过同区及同系数据分析其潜在价值：
- 定价策略分析：发展商已表明倾向以招标 (Tender) 形式发售，反映项目定位极高，目标客源锁定实力雄厚的本地家族及内地富豪。参考同系豪宅及邻近新盘（如何文田 St. George’s Mansions 或龙驹道项目），预计呎价将挑战 $30,000 至 $40,000 或以上水平，特色户更有望创区内新高。
- 区内供应稀缺性：玫瑰街及又一村一带多年来主要以旧楼或洋房为主，缺乏大型发展商管理的全新屋苑。这种“饿盘”效应将为项目提供强大的溢价支撑。
- 租务回报预测：此类大户型豪宅主要吸引自用客。若作投资，目标租客将是跨国公司高层 (Expats) 或邻近大学 (城大/浸大) 的顶尖学者。参考区内优质物业，实用呎租预计可达 $60 – $80。
4. 间隔与景观：平面图全面睇
- 户型分析：专为大家族设计项目主打 3 房及 4 房大单位，明显避开了纳米楼或小型单位的市场。预计户型设计将延续 PAVILIA 系列的风格：
- 宽阔客饭厅：强调空间感，适合举办家庭聚会。
- 厨房设计：极大机会采用“中西双厨”设计，配备顶级欧洲家电 (如 Miele, Gaggenau)。
- 浴室：主主人房预计配备五件头浴室及地暖系统。
- 景观：低密度的宁静由于玫瑰街地势平坦且周边多为低层洋房：
- 中低层单位：主要望内园景致或周边翠绿树景，私隐度高。
- 顶层特色户：有机会眺望笔架山山景或远眺九龙全景。
- 采光：低密度环境保证了单位有极佳的通风与采光，不会有“楼望楼”的压迫感。
5. 社区配套：生活机能一览
交通网络
- 双铁汇聚：项目距离港铁九龙塘站 (东铁线及观塘线) 仅约 10-15 分钟步程。驾车经狮子山隧道往沙田或经大埔道往尖沙咀均极为便捷。
- 跨境便利：经东铁线直达罗湖/落马洲，极受经常往返中港的商人欢迎。
购物与饮食
- 又一城 (Festival Walk)：步行可达全港大型地标商场又一城，内有溜冰场、戏院、高级超市 (Taste) 及各国名牌，生活所需一应俱全。
- 私人会所：区内有著名的又一村花园俱乐部，是上流社会的社交热点。
校网分析 (重点)
- 小学 (40 校网)：包括荔枝角天主教小学、圣方济爱德小学、深水埗官立小学等。
- 中学 (深水埗区)：区内名校包括英华书院、圣母玫瑰书院等。
- 国际学校/直资：这是此区最大优势，邻近澳洲国际学校、耀中国际学校，以及多间传统直资名校 (如圣玛加利男女英文中小学)。
6. 优点与缺点：好唔好住？
✅ 优点 (Pros)
- 品牌效应与设计：新世界“PAVILIA”系列 (如柏傲山、柏傲庄) 向来以艺术感、园林设计及高质素会所见称，保证了项目的格调与质素。
- 极罕有供应：又一村核心地段多年无新盘，对于不想住旧楼但又想留在该区的买家，这是唯一选择。
- 高私隐度豪宅区：纯住宅区，环境清幽，治安良好，远离闹市烦嚣但交通极方便。
❌ 缺点 (Cons)
- 校网误解风险：必须再次强调，项目属于 40 校网而非九龙塘 41 网，对于非读国际学校、一心想博 41 网大抽奖的家长来说是个“伏位”。
- 入场门槛极高：全大户设计加上豪宅定位，入场费预计数千万起跳，管理费亦会比一般屋苑昂贵。
- 招标透明度低：新盘初期大机会全数招标，价格透明度较低，买家需自行评估出价，容易出现“摸顶”情况。
7. 未来发展与升值潜力
项目所在的又一村是高度发展成熟的豪宅区，短期内不会有翻天覆地的大型基建（不像启德或北部都会区）。其升值潜力主要来自：
- “稀缺性”溢价：随着市区土地耗尽，这类传统豪宅区的全新地权项目只会买少见少。
- 通关与人才效应：随着高才通及投资移民计划 (CIES) 重启，内地富裕家庭对九龙核心区大单位的需求回升，项目这类邻近国际学校及东铁线的豪宅将直接受惠。
8. 常见问题 FAQ
Q: 项目主打什么户型？适合上车客吗？
答：项目全盘仅约 100 伙，定位顶级豪宅，主打 3 房至 4 房大单位。这绝非“上车盘”，而是针对换楼客及富裕家族的终极置业目标。
Q: 相比同区二手豪宅（如又一居），项目有什么优势？
答：又一居虽然实用率高，但楼龄已高（约30年），会所设施较旧。项目的最大优势在于全新楼龄、新世界著名的Artisanal 会所设施及现代化的智能家居配备，免去了旧楼维修的烦恼。
Q: 购买项目这类“招标”新盘有什么风险？
答：招标盘没有公开价单，价格浮动大。建议参考邻近新盘（如 St. George’s Mansions）的成交呎价，并预留足够资金。此外，按揭审批对于招标高价楼较为严谨，建议预先做好财务评估。
Q5: 项目预计何时入伙？
答：根据 2026 年 2 月的最新资料，项目的关键日期预计为 2027 年 11 月 30日，属于长楼花项目，买家需考虑这段期间的供款安排。
9. 总结：适合哪类人居住？
项目 (PAVILIA ROSA) 是为极具实力的换楼家庭及中港商人量身打造的项目。
- 如果你是… 追求 41 校网博名校的家长，这未必是首选（除非你目标是国际学校）。
- 如果你是… 钟情九龙塘低密度生活，厌倦了旧楼维修，渴望拥有现代化顶级会所及气派大宅，那么项目是区内目前唯一且最优质的选择。