住宅漏水是常见的物业问题，本文为你师详细解说漏水源头检测方法、责任归属及赔偿程序，助您快速解决漏水困扰，了解漏水问题的专业处理方案。

漏水四大主要成因

物业管理专家指出，香港住宅漏水问题主要来自四个途径。

供水漏水“来水”

最常见的是供水系统漏水，也就是大家常说的“来水”问题。这类漏水通常由老化的食水管或破裂的咸水管引起，特征是持续有清水渗漏，而且往往会导致水费异常上升。

排水漏水“去水”

其次是排水系统漏水，即“去水”问题。这种情况最常见于老旧楼宇，主要是因为污水管破损或接驳处老化造成。如果您发现家中有异味，或是墙面持续潮湿，很可能就是面临这类漏水问题。

浴室地台渗水

第三种是浴室地台渗水，这是香港住宅最常见的防水失效问题。由于香港的浴室普遍采用湿货设计，地台防水层的完整性极其重要。一旦防水层损坏，不只会影响自己的单位，更可能波及楼下住户。

外墙渗水

最后是外墙渗水，这个问题在香港的雨季特别普遍。外墙渗水通常源于建筑物外墙出现裂缝，或是窗框密封不当，导致雨水渗入室内。这类问题需要专业的外墙防水工程处理。

如果渗水的源头来自破损的供水管、卫生设备或排水渠管，那么便不用太过担心，因为只需要请专业防水工程公司进行简单的漏水检测及修复工程，便可恢复使用。

漏水赔偿责任厘清

漏水责任的判定主要取决于漏水源头。如果确认是由毗邻单位引起的漏水，责任通常归于该单位业主。若是外墙主体结构渗漏，则应由业主立案法团负责。即使是天台漏水，如果能证实是由邻近单位的防水层问题所致，责任也不一定在自己。

一旦确定责任归属，受影响的业主可以申请多项赔偿。这包括维修工程费用、专家鉴定费、律师费用，以及维修期间的临时住宿费用。如果是已出租的单位，还可以追讨维修期间的租金损失和利息。此外，因漏水导致的家具损坏等财产损失也可纳入赔偿范围。

漏水源头检测

定渗漏并非出自自己家，那么便需要与隔壁邻居或楼上住客商讨共同找出漏水源头并督促其进行维修。业主具体可以做的是：

• 求助大厦管理公司或业主立案法团；

• 若无法与怀疑渗水的单位负责人协商解决，可致电1823向食环署和屋宇署成立的联合办事处（俗称“渗水办”）寻求帮助。

“渗水办”通常会在接到电话后的6个工作天内联络业主，之后工作人员会进行现场视察，然后进入被怀疑漏水的单位，进行非破坏式测试（如色水测试），以确定渗水源头。如果证实漏水源头来自被怀疑单位，“渗水办”会发出“妨扰事故通知”给相关人士，要求在指定期间内解决问题，否则可能会被检控及罚款，最高可罚款10,000港元及就妨扰持续每天罚款200港币。

政府“渗水办”提供的漏水调查服务

食环署和屋宇署的联合办事处提供三阶段的专业调查服务：

第一阶段漏水检测

• 联办处职员会进行初步检查，主要检测墙壁湿度是否超过35%。
• 只有确认是由其他单位引起的渗水问题，才会进入第二阶段调查。

第二阶段漏水检测

包括多项专业测试：

• 使用电子湿度仪进行湿度测试
• 进行色水测试检查排水系统
• 使用反向压力测试检查供水系统

第三阶段深入漏水调查

针对复杂个案，联办处会委托专业顾问公司进行更深入的检测，包括：

• 地台蓄水测试
• 墙身洒水测试
• 详细的反向压力测试
• 专业测量师的检测方法

专业测量师和公证行漏水调查服务

专业测量师和公证行提供六种主要的检测方法：

漏水温度监测

使用红外线成像仪检测墙体温度变化，可快速定位漏水区域。

漏水湿度监测

采用微波湿度计测量墙身7-11公分深度的湿度，湿度超过2%即表示可能有积水。

漏水色水测试

主要用于检测排水系统问题，测试时间可能需要1小时至2周。

漏水反向压力测试

用于检查供水系统漏水，特别适合检测持续性漏水问题。

漏水水质测试

通过检测水质成分，判断是来水管还是去水管的问题。

外墙及天台漏水检测

专门针对外墙渗水和天台防水层问题进行检查。

漏水维修专业建议

确定漏水源头后，选择正确的维修方案至关重要。对于供水系统漏水，必须由持牌水喉匠进行维修。这不只是法律要求，更是确保维修质素的重要保证。

如果是防水层失效，需要进行专业的防水工程。这类工程通常包括清除旧有的防水层，处理基层，然后重新铺设符合标准的防水系统。专业的防水工程至少需要提供五年保养期。

外墙渗水的维修则需要特别注意。由于涉及大厦公共部分，必须经过业主立案法团同意，并聘请专业工程公司进行维修。维修过程可能需要搭建棚架，工程时间较长。

预防胜于治疗：漏水问题预防指南

预防漏水问题的关键在于定期检查和及时维护。建议每年至少进行一次全面的检查，特别注意以下几个容易出现问题的位置：浴室地台、窗框周围、外露水管和墙面接缝处。

及早发现渗水迹象同样重要。如果发现墙面出现水渍、油漆剥落或者霉斑，应立即安排专业检查，避免问题恶化。对于较旧的物业，建议主动更换老化的水管和防水设施，这样的预防性投资往往能避免日后的巨额维修费用。

漏水赔偿︰火险未必赔

想要解决家居漏水问题，检验费、装修费都避无可避，那么在买房时购买的火险会否可以理赔呢？事实上火险只会保障楼宇结构如墙壁、窗户、天花、地板及受保业主购买物业时已有的装修。也就是说，如果天花板没有经过装修，天花渗水又属于不可预见的意外，而该意外又在火险保障范围内，保险公司便会支付重新装修的费用。但如果涉及赔付的部分曾被改装，即使买了火险也未必可以获得赔偿。

值得留意的是，保险公司只会赔偿因意外引致的损失，例如楼上住户爆水管、甚至忘记关水喉等原因，但如果漏水是因为大厦年久失修等人为原因导致，则不被包括在保障范围内。

常见问题解答（FAQ）

1. 如何快速确定漏水是来自“来水”还是“去水”？

来水管漏水通常会导致水表持续转动，且水质清澈。去水管漏水则常伴有异味，水质混浊。可以关闭总掣观察漏水情况是否改变来初步判断。

2. 政府联合办事处的调查需要多少时间？

一般调查工作会在90天内完成。但如果个案复杂或需要多次测试，可能需要更长时间。

3. 天花漏水是否一定是楼上单位的责任？

不一定。需要通过专业检测确定漏水源头。可能是楼上单位的地台防水层问题，也可能是大厦公共水管破裂所致。

4. 租客发现单位漏水，可以拒绝交租吗？

不建议直接拒绝交租，这可能导致租务纠纷恶化。建议先与业主沟通，共同寻找解决方案，必要时可寻求联合办事处协助。

5. 外墙渗水需要通知谁处理？

应先通知大厦管理处或业主立案法团，因为外墙维修通常需要搭棚，会影响其他住户。如果是严重渗水，也可向联合办事处投诉。

在香港生活，每天要考虑著如何抽湿去霉已经够烦心，如果再碰上楼上滴水或者墙面、地面渗水，实在是雪上加霜。要留意的是，家居渗水可不是潮湿那么简单，如果不妥善处理，不仅会长期影响居住环境，分分钟还会破坏楼宇的结构，到时或许要大装修才能搞得定。今日就教大家3个步骤走出“家居漏水阴霾”！