我们近期经常会听到“小蠔湾”这个项目,但究竟这是什么?对香港房屋供应有什么帮助?那为什么小蠔湾地皮会发生流标情况?以下笔者会为大家一一介绍。
“小蠔湾”位于北大屿山欣澳站与东涌站之间,现为港铁车厂用地,整个小蠔湾发展项目占地30公顷,政府会分4期改建及发展。整个项目落成后会提供约2万个单位,当中公私营房屋各占一半。
小蠔湾站同步兴建中
为配合社区发展,政府会兴建“小蠔湾”地铁站,以及1个占地总面积约30万方呎的商场,社区亦将会有超过8万平方米的休憩用地及全新海滨步道,因此市场认为项目甚具发展潜力。
小蠔湾发展项目第一期,楼面面积约131万平方呎,住宅楼面占约125万平方呎,预计最快2030年落成。综合市场预测,项目估值介乎约$39亿至$65亿,每平方呎楼面地价约$3,000至$5,000。
招标途中,发生了一件比较罕见的事,就是港铁修订单位数目限制,由原来的1,600伙放宽至1,900伙,意味单位的平均面积将降低。若以最多容许建1,900伙计,每伙的平均面积将下降至约655平方呎;而原本的1,600伙,平均每户面积约778平方呎。
项目在2月8日截标,最终收到3份标书,包括长实、会德丰地产,但港铁不接纳任何标书,并会适时重新招标。既然项目有发展潜力,为什么会发生流标的情况?是与发展商不看好后市有关吗?
招标进程仓猝
归纳市场的意见,地皮流标的主要原因是招标进程仓猝、项目规模比较大,可参与的发展商数目有限、招标条款与以往铁路项目不同,这都会令发展商出价较为审慎。
根据招标条款,中标发展商须提交$12亿的“一口价”入场费,并负责兴建部份平台、车站及车厂等设施,相关技术要求较高,并会增加一定成本,难免会影响入标价。因此为防再度流标,政府可以考虑先兴建车站配套,可为发展商减低投资风险。
再加上,由于该地区处于“开荒”阶段,发展商要考虑的固然比一般多,就此政府可以考虑将地皮拆细分开招标,以吸引更多财团参与投标,增加中标机会。