2024年施政报告公布4项影响楼市的重大政策。美联物业为大家分析投资移民、按揭贷款、人才计划和教育枢纽对香港房地产市场的深远影响。了解最新趋势，把握投资机遇！
投资移民新政：豪宅市场的黄金机遇
政策详解与市场数据
2024年施政报告中最引人注目的政策之一是优化投资移民计划。具体政策要点包括：
- 将住宅物业纳入“新资本投资者入境计划”
- 投资物业的成交价须为5,000万港元或以上
- 房地产投资上限设定为1,000万港元
根据美联物业研究中心的数据：
- 截至2024年9月底，“新资本投资者入境计划”推出约7个月已接获579宗申请。
- 2024年（截至10月15日）逾5,000万元一二手住宅注册量合共录441宗，已占2023年全年约94%。
市场影响分析
- 豪宅交投量激增
- 预计2024年逾5,000万元住宅注册量有望挑战600宗水平，创3年新高。
- 这一数字相比2023年的470宗，增长幅度将超过27%。
- 内地买家比例上升
- 5,000万至1亿元物业的内地买家占比预计将从现在的58.7%升至65%。
- 数据显示，2024年首9个月已知个人买家的逾5,000万至1亿元一二手住宅注册量中，内地买家占约58.7%。
- 特定区域受益
- 启德、黄竹坑/深湾等新兴豪宅区域将特别受惠。
- 2024年首9个月，内地买家选购最多的新盘地区为启德（724宗），其次是黄竹坑/深湾（377宗）。
按揭贷款放宽：刺激投资需求的关键因素
政策细节剖析
施政报告中的另一项重要政策是放宽物业按揭贷款成数上限。主要内容包括：
- 按揭成数上限一律调整至七成，不分物业价值和用途
- 供款与入息比率上限调整为五成
预期市场效应
- 投资需求增加
- “供平过租”现象有望重现，吸引更多投资者入市。
- 特别是3,000万元以上的物业成交将受到积极影响。
- 市场流动性提升
- 预计2024年第四季一手成交量有望升至5,000宗，按季急升逾1.1倍，创22个季度（5年半）新高。
- 二手方面，估计第四季将录10,000宗，按季升近2成。
- 楼价支撑作用
- 受惠于多项利好因素，料2024年第四季楼价有望回升约3%，全年跌幅将收窄至5%内。
人才计划优化：为楼市注入新活力
政策重点解读
2024年施政报告大力推动人才引进，主要措施包括：
- 扩大“高端人才通行证计划”大学名单，从185间增加到198间
- 优化“一般就业政策”和“输入内地人才计划”
- 延长大湾区校园毕业生“留港/回港就业安排”
- 高才通计划内高收入人才留港工作时间由5年减少到4年
楼市影响深度分析
- 租赁需求上升
- 根据美联“租金走势图”，2024年9月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约37.92元，创5年新高。
- 最新呎租较历史高位仅低约1.08%。
- 新盘市场受益
- 2024年首9个月内地买家（以买家姓名的英文拼音鉴别）占个人买家于香港楼市一手私宅注册量占比高达约39.1%。
- 特定区域受益
- 启德区未来楼花新供应最多，截至2024年9月底，启德楼花新供应有7,118伙。
- 黄竹坑站项目共提供2,214个单位。
国际教育枢纽：租赁市场的潜在推动力
政策核心要点
施政报告提出打造“留学香港”品牌，具体措施包括：
- 吸引更多境外学生来港升学
- 完善学生宿舍配套
- 鼓励市场以自资和私营方式增加学生宿舍供应
- 提供合适地块让市场兴建新宿舍
市场影响预测
- 租金持续上涨
- 留学生热门租住地区如沙田、大埔、红磡、港岛西及将军澳区租务将特别受惠。
- 部分热门屋苑2024年首9个月租金表现：
- 大埔中心呎租上升约19%
- 天钻上升约11.7%
- 沙田河畔花园呎租升约12.3%
- 好运中心升约7.7%
- 将军澳康城首都上升约11%
- 将军澳天晋升约7.4%
- 投资者机遇增加
- 根据差饷物业估价署的资料，2024年8月份A类（实用面积约430平方呎或以下）私人住宅细单位租金回报率约3.7厘，较2023年12月3.2厘增加约0.5个百分点，升至约12年半新高。
综合影响：2024年香港楼市展望
市场整体趋势预测
- 成交量上升
- 预计2024年第四季一手成交量有望达到5,000宗，按季增长超过110%。
- 二手市场预计会有10,000宗成交，按季上升近20%。
- 楼价趋势
- 2024年第四季楼价有望回升约3%。
- 全年楼价跌幅可能收窄至5%以内。
- 内地买家占比增加
- 预计全年住宅注册量中，内地买家占比将达到25%。
- 在金额方面，内地买家的占比可能高达35%。