最近打开地产资讯的成交个案,会看到不少“减价”卖房的案例,其中一些上车盘减价50万+都不在话下,涉及大户型或豪宅类的单位,分分钟被还100万+都有成交。一时间,似乎整个楼市都在减价,准买家们都有了一种“不买错过一个亿”的感觉。然而,账面上显示的数以十万、百万计的减价是真劈价还是有猫腻?今天一次和大家探讨下~
何时放盘?开价多少?
虽然业主在卖房时的开价通常会参考市场情况,但也有进取型和保守型之分,假设一套房子的开价为700万,几轮还价之后,卖家愿意降到630万出售,买家很容易因为成功还价一成,沾沾自喜迅速成交。但是否想过或许这套房子的市值不过600万而已呢?
让我们来看一则美联物业于2020年2月12日成交的真实案例,让我们有理有据地分析下:
这里需要格外留意的是业主放盘的时间及当时的定价。“去年底”疫情尚未到来,当时约1,045万元的开价有参考价值。但如果该盘是最近放出,且高过市价近百万,就有故意提高价格以增加砍价空间的嫌疑。
由于业主开价不受限制,即使叫高市价几十、几百万都有可能,所以单看放盘时间和开价是没有办法确定是否是真减价的,所以下一步,我们还需要借助最近成交记录了解真相。
有成交有真相
没错,就是土地注册处的成交记录。各位发现了吗?同类型的物业的本月成交价为1,046万,确实高出948万一大截,因此,这笔成交绝对是砍价成功并抢到低水盘了。
大家可以打开美联网站,搜索你心仪的楼盘名称,然后就能清晰了解到近3个月该屋苑的成交记录及近三年的土地注册处成交记录,包括成交价、面积、呎价和升/跌幅等,然后和卖家现在的开价做对比,便能立刻知道,这个减价是货真价实的减价,还是先升再降的障眼法了。
挖笋估值一条龙
市场瞬息万变,除了借鉴历史成交记录以外,参考银行估价对判断卖家开价是进取了还是保守了也有一定效果。一般来说,物业的估价是根据物业最新成交价格、物业现状、周边交易情况等因素综合得出的,不过各家银行对同一个单位的估价不一定相同,有时会出现银行估价低于业主叫价的情况,这并不代表单位不值这个价钱,从某种角度上来看这是银行为了控制抵押借款中的风险来保护自己的行为。
美联物业官网及【美联笋盘】APP二手楼页面,推出了全行独家的免费“即时物业估值”功能,各位买家在寻觅心水的单位时,可以一按即知其银行估值,心里有个底,日后的议价环节便能更加得心应手。想要买到名副其实的减价笋盘,小编只能帮你到这里了!
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