【有数有真相】二手反价是常态是虚火?

放宽按保计划后,市场憧憬会释放更多置业需求,不少业主都怕“贱卖物业”,而出现一轮楼盘反价潮。不过,根据美联统计,以10月31日与10月24日的放盘情况作对比,反价盘的占比有所回落,而且减价盘数目依然较反价盘为多,因此是次反价的势头,可能在已在尾声,买家并不急于即时入市。

“反价盘”的真‧定义

一般而言,业主放售买业时,都会定出一个楼盘的售价。不过,有关售价并不代表业主最终接纳的价钱,只要一日未签约,业主都可以改变物业的售价。例如,在淡市时,如业主发现物业一直没有人问津,可能会主动降低价钱,收到业主指示的代理就会在物业的广告上,更改售价,以示业主已作减价。

另一情况,则是业主主动加价,或称作反价。如市况向好,不断有破顶成交,业主反价的机会就愈大,因为业主怕单位卖出价过低,于是便会主动加价。而上月中,施政报告公布放宽按保计划后,市场憧憬政策会刺激600万至1000万楼盘的需求,因此出现反价潮。

反价盘占比回落

虽然市场仍有反价盘的报道,同时根据美联统计,10月31日的反价盘占整体楼盘数目亦有2.2%,轻微高于较过去2个月介乎1%至2%的水平,不过,与10月24日反价盘占整体楼盘数目3%相比,已有明显的回落。

同时分开港岛、九龙以及新界,三区的的减价盘都多于反价盘,其中九龙减价盘最多,占整体楼盘数目有5%,高于反价盘的2.5%,同时减价盘的减幅为4.8%,亦多于加价盘的加幅2.9%,至于港岛及新界情况类似,而港岛的减价盘及反价盘占比都是最少,反映港岛的叫价相对平稳。

针对600万至1000万盘方面,有关叫价比较稳定,而且不论港岛、九龙以及新界,相关楼价的减价盘都多于反价盘,同样地九龙的减价盘最多,减价盘的减幅为3%,为亦多于加价盘的加幅2.6%。至于港岛及新界楼盘叫价减价幅度较低,并低于加价盘的加幅。

整体上,600万至1000万盘的加价盘加幅为4.5%,高于全港楼盘平均4.3%。同时减价盘减幅为3.4%低于全港楼盘平均5%。反映,政策确实令到相关价位的物业业主叫价较硬净。

值得留意是,于10月24日最多反价盘地区“上水/粉岭”,在10月31日变成第二多减价盘地区,该区有7.5%楼盘成为减价盘,反映当区反价势头或接近尾声。至于最多减价盘地区为“钻石山 / 新蒲岗 / 牛池湾”,有关地区没有反价盘,并有16.7%的楼盘成为减价盘。

至于最多反价盘地区则在东涌,反价盘有8.3%,减价盘只有1.4%。

反价势头回落,反映有关放宽按保刺激楼价影响相对短暂,同时香港经济增长不明朗,部份买家仍然抱“睇定啲”心态。因此,大家入市前,宜先评估自身的财务能力。

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