拆息持续回落，今日(5月22日)拆息已跌至0.67厘水平，较2023年11月底创出的5.66%近年高位，更减近5厘。以现时的楼按H+1.3厘计算，H按息率跌至1.97厘，比起本月初H按封顶3.5厘大减约1.53%，即减息超过1.5厘。假设以贷款额500万港元、还款期30年计算，最新H按息1.97厘的每月供款为18,406元，比起H按封顶3.5厘的每月供款为22,452元，减少约4,046元(减约18%)，有助减轻现时以H按供楼业主的供款支出。
随着拆息回落，令不少屋苑出现“供平过租”的情况，单以十大屋苑计算，已由本月初4个屋苑“供平过租”覆蓋至全数10个屋苑均“供平过租”。以嘉湖山庄为例，该屋苑今年4月平均呎租录约24.5元，假设该屋苑一个446平方呎单位，每月租金约10,927元，同月屋苑平均呎价约7,959元，即楼价约355万元，若以本月初H按封顶3.5厘、承造7成按揭、30年还款期计算，每月供款约11,158元，在本月初较租楼支出仍高出约2.1%；不过，随着拆息回落之下，以最新H按1.97厘计算，每月供款约9,147元，较租楼支出低约16.3%，即“供平过租”；至于原本已属“供平过租”屋苑的情况进一步扩大，其中美孚新邨的“供平过租”的差距更在半月内从约15.2%扩大一倍至约30.5%(见表一)。
十大屋苑过去2周交投升逾26%
近期拆息下调，楼市气氛向好，二手交投亦见上升。综合美联分行资料显示，过去2星期(5月5日至5月18日)十大屋苑成交量合共录81宗，比起之前2星期(4月21日至5月4日)64宗上升约26.6%。当中不乏细单位的沙田第一城升幅最显著，过去2周升约3倍(见表二)。
由于细单位租金回报率较高，而入场成本相对较少，尤其吸引长线投资者选购。据差估署最新3月份资料显示，实用面积430平方呎或以下(A类)细单位私宅租金回报率达3.7%，比起实用面积逾431平方呎(B类至E类)租金回报率介乎3.2%至2.4%为高。
无疑目前金融市场波动，资金流向变化频繁，目前本港拆息低企的情况未必持续。不过，市场预期今年美国将进一步减息，相信香港年内息率亦有机会跟减，届时H按封顶位将会跟随最优惠利率下调。由于“供平过租”的差距进一步扩大，加上楼价已跌至吸引的水平，故相信不少租客将转租为买，并吸引更多投资者入市，为楼市的价量带来支持。
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