“负资产”一词再度成为香港楼市热话。据金管局最新数据显示，2024年第三季负资产个案飙升至40,713宗，较第二季大幅增加34.4%，创下自2003年以来的新高。面对如此严峻的市况，不少准业主和现有业主都十分忧虑，究竟负资产是什么？要如何避免？本文将为大家深入解析。
负资产定义
负资产是一个让许多业主闻风丧胆的名词。简单来说，当物业现值低于未还清的按揭贷款额时，就是负资产。举个例子，假设一位业主以700万元买入物业，向银行借入420万元（六成按揭），但现时物业估值只有400万元，由于估值已低于尚欠银行的金额，这个物业就陷入负资产困境。
负资产成因
要避免陷入负资产，首先要了解其成因。第一个主要因素是楼价急速回调，例如康怡花园一个461平方呎单位，短短半年内估值由930万跌至842万元。第二个因素是高杠杆借贷，自从2019年10月放宽按揭保险后，高成数按揭个案明显增加，平均按揭比率由48%攀升至52.7%。
负资产宗数
根据金管局最新数据，2024年第三季负资产个案达40,713宗，较第二季的30,288宗大幅上升34.4%，创下自2003年第四季以来的新高。主要原因是第三季楼价按季下跌4.4%，是近三季以来最大跌幅。预计10月整体二手住宅成交可望达到4,200宗，创下半年新高。
2024年第四季楼市展望：多重利好因素 市场现曙光
随着2024年第三季结束，香港楼市迎来多个利好消息。施政报告推出的放宽按揭成数措施，加上容许投资移民购买豪宅的新政策，为市场注入强心针。与此同时，中央政府推出的一系列经济振兴措施，更为香港楼市带来额外支持。
楼价回暖
当前负资产情况确实令人关注，占整体按揭比例达6.89%，平均按揭成数更高达108%。不过，值得注意的是，拖欠比率仍维持在0.13%的低水平，显示大部分负资产业主仍能维持正常供款。
事实上，近期市场已出现多个利好讯号。根据美联楼价指数显示，最新（10月28日）报127.6点，按周上升0.25%，较三周前的年内低位累计上升0.31%。虽然10月整体仍录得0.1%轻微跌幅，但跌势已明显放缓。
成交量强劲反弹
更令人鼓舞的是成交量的强劲反弹。一手市场方面，10月首30日的成交量录得约2,900宗，较9月大幅激增三倍。这个成交量不仅创下7个月以来新高，更是自2016年9月以来的8年次高，仅次于2024年3月撤辣后的成交高峰，显示买家入市信心明显回升。
二手市场同样展现强劲复苏势头。据市场数据显示，全港35个大型屋苑在过去四周（9月30日至10月27日）录得327宗成交，较前四周的190宗大幅增长超过七成。分析师预期，10月份整体二手住宅成交量有望突破4,200宗，创下近半年新高，反映二手市场交投气氛持续改善。
第四季展望
市场普遍预期楼价将迎来约3%的回升。这个乐观预期主要基于几个关键因素：首先，减息周期效应开始逐步显现；其次，市场预期美联储将在11月进一步减息，有助减轻业主的供款压力；再者，各项利好政策的效应将在第四季全面发酵。
随着楼价回升，目前高企的负资产个案数字有望逐步回落。这不仅有助改善市场气氛，更能为负资产业主带来喘息空间。整体而言，2024年第四季的楼市前景较为乐观，但买家入市时仍需审慎评估个人财务状况，确保有足够的财务缓冲应对市场波动。
如何避免负资产风险？
对于有意入市的准业主，控制借贷水平至关重要。建议避免过度依赖高成数按揭，特别要留意供息不供本计划的潜在风险。同时，应该建立相当于6至12个月供款的应急储备，并维持稳定的还款记录。
对于现有业主而言，只要能够维持正常供款，银行一般不会贸然收回贷款。事实上，除非业主出现还款困难或触犯法律，银行基于营运成本考虑，很少主动要求业主“交楼”。
虽然目前负资产数字看似惊人，但随着多项利好因素逐步发挥效用，市场已现回暖迹象。无论是准业主还是现有业主，都应该理性分析市况，做好财务规划，在市场波动中保持审慎乐观的态度。投资始终要量力而为，选择合适的入市时机和财务安排，才能在楼市起跌中站稳阵脚。
香港负资产常见问题
2024年第四季香港楼市有什么利好因素？
多项利好因素为市场带来曙光：
- 施政报告放宽按揭成数措施
- 容许投资移民购买豪宅的新政策
- 中央推出的经济振兴措施
- 市场预期美联储将在11月进一步减息
- 成交量强劲反弹，10月二手住宅成交可望达4,200宗创半年新高
近期楼市有什么回暖迹象？
市场已出现明显复苏信号：
- 美联楼价指数较三周前的年内低位累计上升0.31%
- 一手市场10月成交量创8年次高
- 35个大型屋苑成交量较前月大幅增长超过七成
- 预期第四季楼价将有约3%的回升
面对市况波动，业主应该如何调整心态？
保持理性乐观的态度：
- 即使物业陷入负资产，只要能维持正常供款，银行一般不会收回贷款
- 目前拖欠比率维持在0.13%的低水平，反映大部分业主仍有还款能力
- 市场已现回暖迹象，多项利好政策效应将在第四季全面发酵
- 保持审慎乐观，做好财务规划，市况自然会逐步改善