「供平過租」屋苑在美國減息及樓市撤辣後，於各區漸趨湧現。「租金升、樓價跌」背馳情況，過去四年樓價累跌近30%，但租金卻在外來人才與學生搶租盤的帶動下猛升逾30%，有利物業投資者入市，大圍金獅花園供樓較租樓更平逾兩成。隨著「供平過租」現象再現，買樓收租及轉租為買的機遇正逐漸浮現。本文將整理十個香港「供平過租」屋苑名單，幫助您了解「供平過租」市況，以及部署入市。
供平過租屋苑名單 供樓最多慳$5,450
部份「供平過租」屋苑
| 屋苑名稱 | 假設單位 實用面積 | 2025年4月 平均呎租(約) | 每月租金(約) | 2025年4月 平均呎價(約) | 樓價(約) | 每月供款(約) (以承造7成按揭、 30年還款期、 H按2.49厘*計算) | 每月供款 與每月租金比較 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 花園城 | 324 | 47.8 | $15,487 | $11,215 | $3,633,660 | $10,037 | -35.2% |
| 得寶花園 | 282 | 46.2 | $13,028 | $11,486 | $3,239,052 | $8,947 | -31.3% |
| 荃灣中心 | 378 | 33.5 | $12,663 | $8,479 | $3,205,062 | $8,853 | -30.1% |
| 金獅花園 | 285 | 43.7 | $12,455 | $11,081 | $3,158,085 | $8,723 | -30.0% |
| 荃景花園 | 431 | 35.5 | $15,301 | $9,463 | $4,078,553 | $11,266 | -26.4% |
| 美孚新邨 | 520 | 34.8 | $18,096 | $9,387 | $4,881,240 | $13,483 | -25.5% |
| 銀禧花園 | 510 | 36.8 | $18,768 | $10,012 | $5,106,120 | $14,104 | -24.9% |
| 南豐新邨 | 391 | 40.8 | $15,953 | $11,385 | $4,451,535 | $12,296 | -22.9% |
| 河畔花園 | 269 | 48.6 | $13,073 | $13,688 | $3,682,072 | $10,171 | -22.2% |
| 疊茵庭 | 376 | 35.0 | $13,160 | $9,949 | $3,740,824 | $10,333 | -21.5% |
| 薈朗 | 297 | 46.4 | $13,781 | $13,212 | $3,923,964 | $10,839 | -21.3% |
| 沙田第一城 | 327 | 43.0 | $14,061 | $12,380 | $4,048,260 | $11,182 | -20.5% |
| 淘大花園 | 390 | 40.6 | $15,834 | $11,783 | $4,595,370 | $12,693 | -19.8% |
| 大興花園 | 419 | 28.5 | $11,942 | $8,421 | $3,528,399 | $9,746 | -18.4% |
| 翠怡花園 | 368 | 36.6 | $13,469 | $10,824 | $3,983,232 | $11,003 | -18.3% |
| 東環 | 456 | 38.6 | $17,602 | $11,460 | $5,225,760 | $14,435 | -18.0% |
| 德福花園 | 538 | 32.8 | $17,646 | $9,877 | $5,313,826 | $14,678 | -16.8% |
| 大埔中心 | 371 | 34.9 | $12,948 | $10,802 | $4,007,542 | $11,070 | -14.5% |
| 映灣園 | 544 | 30.6 | $16,646 | $9,874 | $5,371,456 | $14,837 | -10.9% |
| 嘉湖山莊 | 446 | 24.5 | $10,927 | $7,959 | $3,549,714 | $9,805 | -10.3% |
* 以2025年5月19日一個月銀行同業拆息1.19厘，並以H+1.3厘計算
拆息持續回落，按揭負擔大幅減輕
近日拆息持續下降，5月22日已跌至0.67厘，相較2023年11月的高位5.66%，減幅接近5厘。以目前樓按H+1.3厘計算，H按息率降至1.97厘，較本月初的H按封頂3.5厘減少約1.53厘，降幅超過1.5厘。假設貸款額為500萬港元，還款期30年，H按息率1.97厘下的每月供款約為18,406元，比H按封頂3.5厘的22,452元減少約4,046元，減幅達18%。這大大降低了現時以H按供樓業主的供款壓力。
「供平過租」情況全面覆蓋十大屋苑
拆息回落令不少屋苑出現「供平過租」的現象。以十大屋苑為例，原本本月初僅有4個屋苑「供平過租」，現已擴大至全數10個屋苑。以嘉湖山莊為例，該屋苑4月的平均呎租為24.5元，若計算一個446平方呎單位，每月租金約為10,927元。同時，屋苑4月平均呎價為7,959元，樓價約355萬元。以H按封頂3.5厘、7成按揭及30年還款期計算，本月初每月供款約11,158元，較租金高出約2.1%；但隨著拆息下降至H按1.97厘，每月供款減至9,147元，較租金低約16.3%，正式實現「供平過租」的優勢。
此外，原本已經「供平過租」的屋苑情況進一步改善。以美孚新邨為例，其「供平過租」的差距在短短半月內由約15.2%擴大至30.5%。
二手成交量顯著回升
拆息下降帶動樓市氣氛好轉，二手交投活躍。根據美聯分行的統計數據，5月5日至5月18日期間，十大屋苑成交量合共81宗，較4月21日至5月4日的64宗上升約26.6%。其中，沙田第一城的成交量漲幅最為明顯，過去兩周成交量飆升約3倍。
細單位吸引投資者入市
細單位的高租金回報率和低入場門檻吸引了不少投資者。根據差餉物業估價署3月份的數據，實用面積430平方呎或以下（A類）細單位的租金回報率達3.7%，明顯高於實用面積431平方呎以上（B類至E類）單位的租金回報率，後者介乎2.4%至3.2%。
H按實際利率約2.26厘 每月供樓慳幾多？
本港銀行同業拆息（HIBOR）最新報0.96厘，較上一個交易日下跌23點子，並跌破1厘水平。以目前主要銀行的H按計劃「全期H加1.3厘」計算，H按實際按息約為2.26厘，低於P按的封頂利率3.5厘。以貸款額400萬元、還款期25年及按息2.26厘為例，業主每月供款約為17,465元，相比以封頂利率計算的約2萬元，每月可節省約2,500多元利息開支。實質供樓利率較P按鎖息上限（封頂利率）3.5厘為低。以400萬元貸款額計，年期25年，按息2.26厘計算，業主每個月供款為17,465元，較以往以「封頂息」計約2萬元，每個月約慳息2,500多元。
香港H按利率及供款走勢互動圖表
什麼是「供平過租」？
「供平過租」是指每月供樓的金額與租金持平，甚至更低的情況。這種現象在利率較低、房地產市場相對穩定的時期較為常見。
供平過租「入市收租」優點及缺點
- 優點：
- 資產增值：購房後，物業作為資產，隨著時間的推移可能會升值。
- 穩定性：相比租樓，買樓提供了更高的穩定性和安全感，不用擔心租約到期被迫搬遷。
- 退休保障：擁有自己的房產，減少退休後的居住成本壓力。
- 缺點：
- 首期負擔：購房需要支付一筆不小的首期資金。
- 利息成本：供樓期間需要支付利息，尤其在利率上升時，供樓負擔可能加重。
樓市概況：租金回報率創新高，吸引投資者重回市場
自2021年以來，香港樓價持續下跌，累計跌幅接近30%。然而，同期租金卻因外來專才與學生湧入香港而上漲超過30%。這一趨勢使得租金回報率快速攀升，突破3.5厘，達到2011年8月以來的最高水平，與HIBOR按揭利率看齊。
去年9月美國開始減息周期，本港亦隨之減息三次，累計減幅達0.65厘。這一系列因素扭轉了過去兩年按揭利率高於租金回報率的困局，為投資者重燃入市信心，進一步影響樓市走勢。
外來人才與學生湧入，租賃市場需求旺盛
近年來，香港政府積極推行搶人才政策，大批外來專才及留學生來港，顯著帶動住宅租賃需求。不少投資者看準這一市場趨勢，開始加速入市。尤其是鄰近大學校園的物業，成為投資者眼中的「黃金地段」，吸引長期收租的買家。
西沙SIERRA SEA：新界「票王」項目受追捧
由新鴻基地產開發的西沙SIERRA SEA項目，以吸引力十足的定價及靈活的付款計劃，成功吸引大量投資者及收租買家。該項目鄰近香港中文大學，入伙後大學生租客需求穩健，被視為理想的「學生公寓」投資選擇，預期租金回報率達到4厘至5厘，遠高於銀行定期存款收益。
此外，發展商提供多項現金回贈及貸款優惠方案，專為長線投資者量身定制，進一步提升項目吸引力。首輪銷售認購數據顯示，收票量高達3.5萬張，成為歷來新界「票王」，其中約40%的買家為大手客，顯示市場對此類高回報物業的熱烈追捧。
供平過租︰兩次減息「買多過租」情況首現(2024年)
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，自減息周期啟動，中央出招，施政報告宣布放寬物業按揭成數上限及容許投資移民買豪宅等利好樓市因素支持下，加上租金已有顯著的升幅，減息令供樓更趨划算，吸引部份人士「轉租為買」，令10月份住宅交投顯著上升，加上租務旺季完結，導致住宅租售比率明顯下跌。以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算，美聯住宅租售比率(即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率)10月錄約43%，較9月約69%按月大減約26個百分點，創7個月新低。由於租售比率低過5成，即樓市傾向買賣，並是自全面撤辣後的3月後首次「買多過租」(見圖一)。
圖一：美聯住宅租售比率
*2024年10月臨時數字租售比率乃美聯物業促成該月的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率
資料來源：美聯物業
十大屋苑租務宗數按月跌約6.6% 創8個月新低(2024年)
隨著租務旺季完結，10月份租務市場進一步減少。若以十大屋苑計算，綜合美聯分行資料，統計十大屋苑10月於市場的租務個案，合共錄268宗，較9月錄得的287宗按月下跌約6.6%，創8個月新低(見圖二)。
圖二：十大屋苑每月於市場錄得的租務個案
資料來源：綜合美聯分行資料
十大屋苑中，10月份租務宗數按月跌幅最大的是嘉湖山莊，按月跌約36.4%，租務宗數跌幅第二大的是沙田第一城，按月亦跌約32.7%(見表)。相信「租升息跌」下，吸引部分用家「轉租為買」，尤其是嘉湖山莊及沙田第一城此類上車屋苑更為明顯，而綜合美聯分行資料顯示，上月嘉湖山莊及沙田第一城買賣宗數按月分別急升約66.7%及約31.8%。反觀，10月份黃埔花園租務個案按月急升約55.6%，升幅為十大屋苑中最大，但主要與該屋苑基數低有關。事實上，黃埔花園10月租務宗數只有14宗，卻是十大之中最少(見表)。
十大「供平過租」屋苑名單(2024年)
以實際按揭利率3.875厘、以及供款30年及承造七成按揭，以各屋苑8月份的租金水平計算，以大圍金獅花園為例，該屋苑8月份平均呎租約44.09元，假設屋苑一個約306呎單位，每月租金約13,492元，相比同月屋苑平均呎價約10,652元，即樓價約326萬元，每月供款約10,729元。以此推算，買家每月供款較月租開支低出約20.5%。
其餘供平過租屋苑還有沙田花園城、同區河畔花園、牛頭角得寶花園、堅尼地城嘉輝花園、馬鞍山薈朗、荃灣中心等，每月供款較租金支出，低出介乎13.2至19.6%。
| 項目 | 假設實用面積 (平方呎) | 8月平均呎租 | 每月租金 | 8月平均呎價 | 樓價 | 每月供款 | 每月供款與每月租金比較 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
金獅花園 | 306 | $44.09 | $13,492 | $10,652 | $3,259,512 | $10,729 | -20.5% |
花園城 | 324 | $42.45 | $13,754 | $10,368 | $3,359,232 | $11,057 | -19.6% |
河畔花園 | 269 | $48.73 | $13,108 | $12,094 | $3,253,286 | $10,709 | -18.3% |
得寶花園 | 282 | $43.95 | $12,394 | $10,928 | $3,081,696 | $10,144 | -18.2% |
嘉輝花園 | 281 | $55.27 | $15,531 | $13,876 | $3,899,156 | $12,835 | -17.4% |
薈朗 | 283 | $51.16 | $14,478 | $13,059 | $3,695,697 | $12,165 | -16.0% |
荃灣中心 | 378 | $35.13 | $13,279 | $9,266 | $3,502,548 | $11,529 | -13.2% |
沙田中心 | 310 | $48.57 | $15,057 | $13,339 | $4,135,090 | $13,611 | -9.6% |
沙田第一城 | 327 | $44.82 | $14,656 | $12,354 | $4,039,758 | $13,298 | -9.3% |
翰林峰 | 225 | $75.59 | $17,008 | $20,987 | $4,722,075 | $15,543 | -8.6% |
*以P按3.875厘、供款30年及承造7成按揭計算
如果採用滙豐定息按揭計劃(12月31日截止申請)，每月供款與每月租金更低至27.3%
| 項目 | 假設實用面積 (平方呎) | 8月平均呎租 | 每月租金 | 8月平均呎價 | 樓價 | 每月供款 (普通按息 3.875厘計) | 每月供款與 每月租金比較 | 每月供款 (遞豐5年定按 3.15厘計) | 每月供款與 每月租金比較 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 金獅花園 | 306 | $44.09 | $13,492 | $10,652 | $3,259,512 | $10,729 | -20.50% | $9,805 | -27.3% |
| 花園城 | 324 | $42.45 | $13,754 | $10,368 | $3,359,232 | $11,057 | -19.60% | $10,105 | -26.5% |
| 河畔花園 | 269 | $48.73 | $13,108 | $12,094 | $3,253,286 | $10,709 | -18.30% | $9,786 | -25.3% |
| 得寶花園 | 282 | $43.95 | $12,394 | $10,928 | $3,081,696 | $10,144 | -18.20% | $9,270 | -25.2% |
| 嘉湖花園 | 281 | $55.27 | $15,531 | $13,876 | $3,899,156 | $12,835 | -17.40% | $11,729 | -24.5% |
| 富朗 | 283 | $51.16 | $14,478 | $13,059 | $3,695,697 | $12,165 | -16.00% | $11,117 | -23.2% |
| 荃灣中心 | 378 | $35.13 | $13,279 | $9,266 | $3,502,548 | $11,529 | -13.20% | $10,536 | -20.7% |
| 沙田中心 | 310 | $48.57 | $15,057 | $13,339 | $4,135,090 | $13,611 | -9.60% | $12,439 | -17.4% |
| 沙田第一城 | 327 | $44.82 | $14,656 | $12,354 | $4,039,758 | $13,298 | -9.30% | $12,152 | -17.1% |
| 翰林峰 | 225 | $75.59 | $17,008 | $20,987 | $4,722,075 | $15,543 | -8.60% | $14,205 | -16.5% |
*以供款30年及承造7成按揭計算
資料來源: 美聯物業以及經絡按揭轉介研究部
十大「供平過租」屋苑資料
「供平過租」屋苑︰金獅花園資料
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 金獅花園 |
| 地址 | 新界大圍翠田街5-7號 |
| 發展商 | 華懋集團 |
| 落成年份 | 1986年12月開始 |
| 期數 | 2期 |
| 樓宇數目 | 13座 |
| 單位總數 | 2,768個 |
| 樓齡 | 38年 |
| 單位間隔 | 開放式至2房 |
| 小學校網 | 88區 |
| 中學校網 | 沙田區 |
| 現時售盤 | 42 |
| 現時租盤 | 46 |
「供平過租」屋苑︰花園城資料
| 項目 | 詳情 |
| 物業名稱 | 花園城 |
| 地址 | 新界沙田市中心 沙角街8-12號 |
| 發展商 | 華懋集團 |
| 落成年份 | 1984年8月開始 |
| 期數 | 3期 |
| 樓宇數目 | 8座 |
| 單位總數 | 1,236個 |
| 樓齡 | 40年 |
| 單位間隔 | 2房 |
| 小學校網 | 91區 |
| 中學校網 | 沙田區 |
| 現時售盤 | 19個 |
| 現時租盤 | 7個 |
「供平過租」屋苑︰河畔花園資料
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 河畔花園 |
| 地址 | 新界沙田市中心 大涌橋路20-30號 |
| 發展商 | 恆基兆業 |
| 落成年份 | 1984年9月開始 |
| 期數 | 1期 |
| 樓宇數目 | 6座 |
| 單位總數 | 1,584個 |
| 樓齡 | 40年 |
| 單位間隔 | 2房 |
| 小學校網 | 91區 |
| 中學校網 | 沙田區 |
| 現時售盤 | 32個 |
| 現時租盤 | 11個 |
「供平過租」屋苑︰嘉輝花園資料
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 嘉輝花園 |
| 地址 | 堅尼地城 吉席街38-46號 |
| 發展商 | 恒基兆業 |
| 落成年份 | 1982年9月 |
| 期數 | 1期 |
| 樓宇數目 | 3座 |
| 單位總數 | 870個 |
| 樓齡 | 42年 |
| 單位間隔 | 2房, 3房 |
| 小學校網 | 11區 |
| 中學校網 | 中西區 |
| 最近30日平均呎價 | $18,159 |
| 最近30日成交量 | 2宗 |
| 現時售盤 | 17個 |
| 現時租盤 | 6個 |
「供平過租」屋苑︰薈朗資料
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 薈朗 |
| 地址 | 馬鞍山 馬錦街1號 |
| 發展商 | 恒基兆業地產及新鴻基地產 |
| 落成年份 | 2021年8月 |
| 期數 | 1期 |
| 樓宇數目 | 2座 |
| 單位總數 | 610個 |
| 樓齡 | 3年 |
| 單位間隔 | 1房, 2房, 3房 |
| 小學校網 | 89區 |
| 中學校網 | 沙田區 |
| 最近30日平均呎價 | $17,167 |
| 最近30日成交量 | 1宗 |
| 現時售盤 | 13個 |
| 現時租盤 | 4個 |
「供平過租」屋苑︰荃灣中心資料
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 荃灣中心 |
| 地址 | 新界荃灣市中心 荃景圍99號 |
| 發展商 | 新鴻基 |
| 落成年份 | 1979年10月開始 |
| 期數 | 1期 |
| 樓宇數目 | 19座 |
| 單位總數 | 4,516個 |
| 樓齡 | 45年 |
| 單位間隔 | 未提供具體資料 |
| 小學校網 | 62區 |
| 中學校網 | 荃灣區 |
| 最近30日平均呎價 | $9,119 |
| 最近30日成交量 | 11宗 |
| 現時售盤 | 59個 |
| 現時租盤 | 26個 |
「供平過租」屋苑︰沙田中心資料
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 沙田中心 |
| 地址 | 新界沙田市中心 橫壆街2-16號 |
| 發展商 | 恆基兆業 |
| 落成年份 | 1981年12月 |
| 樓宇數目 | 8座 |
| 單位總數 | 1,480個 |
| 樓齡 | 43年 |
| 樓層 | 1 – 27層 |
| 小學校網 | 91區 |
| 中學校網 | 沙田區 |
| 最近30日平均呎價 | $13,509 |
| 最近30日成交量 | 2宗 |
| 現時售盤 | 29個 |
| 現時租盤 | 11個 |
「供平過租」屋苑︰沙田第一城資料
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 沙田第一城 |
| 英文名稱 | City One Shatin |
| 地址 | 新界第一城/石門 得基街2號 |
| 發展商 | 恆基 / 新世界 / 長江實業 / 新鴻基 |
| 落成年份 | 1980年10月開始落成 |
| 樓宇數目 | 52座 |
| 單位總數 | 10,642個 |
| 樓齡 | 44年 |
| 物業期數 | 共7期 |
| 入伙日期 | 1980年10月1日 – 1987年10月28日 |
| 樓層 | 第1至7期：27至34層 |
| 小學校網 | 91區 |
| 中學校網 | 沙田區 |
| 最近30日平均呎價 | $12,257 |
| 最近30日成交量 | 22宗 |
| 現時售盤 | 221個 |
| 現時租盤 | 226個 |
「供平過租」屋苑︰翰林峰資料
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 物業名稱 | 翰林峰 |
| 英文名稱 | Novum West |
| 地址 | 西營盤 皇后大道西460號 |
| 發展商 | 恒基兆業 |
| 落成年份 | 2019年11月 |
| 樓宇數目 | 4座 |
| 單位總數 | 645個 |
| 樓齡 | 5年 |
| 入伙日期 | 2019年11月29日 |
| 樓層 | 37層 (地庫2樓至39樓，不包括天台；不設4,13,14,24,34樓) |
| 小學校網 | 11區 |
| 中學校網 | 中西區 |
| 最近30日平均呎價 | $20,250 |
| 最近30日成交量 | 2宗 |
| 現時售盤 | 41個 |
| 現時租盤 | 11個 |
「供平過租」常見問題
什麼是「供平過租」現象？
「供平過租」是指每月供樓的金額與租金持平，甚至更低的情況。這種現象通常出現在利率較低、房地產市場相對穩定的時期。
買樓作為資產有哪些主要好處？
買樓作為資產的主要好處包括：資產增值潛力、可能的稅務優惠、穩定的租金回報（如果出租）、以及提供穩定的居住環境。
「供平過租」對投資者有什麼吸引力？
「供平過租」對投資者的吸引力在於：每月支出與租房相當或更低，同時享有房產增值的潛在收益，還可以獲得穩定的居住權或租金收入。
供樓和租樓在長期保障方面有什麼區別？
供樓提供長期居住保障，退休後不用支付高額租金；而租樓的租金可能隨市場波動而上升，長期居住成本不可控。
「供平過租」入市有哪些潛在風險？
「供平過租」入市的潛在風險包括：需要承擔較大的首期負擔、利率上升可能導致供樓負擔加重、以及房產市場波動可能影響資產價值。