香港房屋委員會（房委會）為確保珍貴的公屋資源能公平分配予最有需要的市民，近年持續優化「富戶政策」。踏入2025-2026年度，政策迎來重要調整，包括更新的入息及資產限額、全新的四級制租金架構，以及更嚴格的遷出規定。
面對入息或資產可能超額的情況，應該如何應對（點算）？作為您最專業的房地產顧問，美聯物業為您深入剖析最新的公屋富戶政策，並延伸至「簡約公屋」的相關資訊，助您清晰了解自身狀況，妥善規劃未來。
香港房屋協會（房協）最新「富戶政策」實施詳情
根據最新資訊，香港房屋協會將於2025年9月15日起，分批向其轄下出租屋邨的租戶發出包含「富戶政策」條款的新租約，以取代舊有租約。
首批實施單位
首批更新租約的租戶主要集中在葵涌的祖堯邨和沙田的乙明邨，涉及約810戶，其舊租約的生效日期介乎1964年9月1日至1986年2月16日。 房協預計在2026年底前完成所有租約的更換工作。
「富戶政策」換約時間表
- 舊租約生效日期為1964年9月至1994年12月：預計在2025年9月至11月間收到新租約。
- 所有家庭成員均年滿60歲的全長者戶：將於2026年8月起陸續收到新租約。
「富戶政策」新租約的處理方式
房協採用了「換新租約、毋須簽署、如常交租」的簡易方式。 租戶會收到一個信封，內含：
- 終止舊租約及提供新租約的通知信。
- 載有「富戶政策」條款的新租約。
- 拒絕新租約的回條。
租戶若接受新條款，只需如常繳交租金，即被視為同意新租約。 若不接受，則必須在收到通知信的一個月內填妥並交回「拒絕新租約的回條」，並安排遷出單位。 若租戶在遷出上有困難，可於一個月內申請「定期暫准居住證」，以獲得最長四個月的暫住期。
何謂「公屋富戶」？三大核心準則
根據房委會的最新指引，公屋住戶若符合以下 任何一項 條件，即被界定為「富戶」，須要面對租金調整甚至遷出單位的安排：
- 擁有香港住宅物業：不論家庭入息或資產水平，只要任何家庭成員在香港擁有住宅物業，即須遷出。
- 家庭入息超標：家庭總入息超過現行公屋入息限額 5倍。
- 家庭資產超標：家庭總資產淨值超過現行公屋入息限額 100倍。
值得注意的是，所有公屋住戶，不論居住年期，均須每兩年申報是否持有香港住宅物業。而居住滿十年的住戶，則須額外每兩年申報家庭入息及資產。
公屋富戶入息限額2025/26：單人、2-10人家庭資產上限一覽表
房委會已公佈自2025年4月1日起生效的最新公屋入息及資產限額。以下為詳細列表，助您快速評估：
| 家庭人數 | 每月入息限額 (元) | 資產淨值限額 (元) |
|---|---|---|
| 1人 | 13,090 | 291,000 |
| 2人 | 20,230 | 394,000 |
| 3人 | 25,100 | 514,000 |
| 4人 | 31,000 | 600,000 |
| 5人 | 38,650 | 666,000 |
| 6人 | 45,440 | 721,000 |
| 7人 | 49,930 | 770,000 |
| 8人 | 55,830 | 805,000 |
| 9人 | 61,570 | 892,000 |
| 10人或以上 | 67,180 | 961,000 |
公屋入息如何計算？
在申報入息時，住戶需要計算家庭所有成員的總收入。一般而言，需要計算的項目包括：
- 固定薪金、佣金、津貼及花紅
- 兼職收入
- 經商利潤
- 投資回報
- 其他持續性收入
部分一次性的款項，例如遣散費或長期服務金，或有不同的計算方法。住戶在填寫申報表時，應仔細閱讀指引，並以香港房屋委員會的最終公佈為準。
公屋入息超額點算？了解全新四級租金及遷出條件
若家庭入息或資產超出限額，將會觸發租金調整或遷出機制。
公屋入息雙倍租金如何計算？全新四級制租金詳解
為更有效運用公屋資源，房委會推出了全新的 四級制租金 制度，取代了以往的三級制。新制度將於2025年10月的申報周期開始實施，受影響的富戶將於2026年10月1日起按新水平繳交租金。
| 入息水平 | 應繳租金 |
|---|---|
| 未超出公屋入息限額 | 原有租金 |
| 超出公屋入息限額2倍，但不高於3倍 | 2.5倍 租金 + 差餉 (原為1.5倍) |
| 超出公屋入息限額3倍，但不高於4倍 | 3.5倍 租金 + 差餉 (原為2倍) |
| 超出公屋入息限額4倍，但不高於5倍 | 4.5倍 租金 + 差餉 (原為2倍) |
以一個二人家庭為例，其2025-2026年度的每月入息限額為20,230元。
- 若其月入介乎40,461元至60,690元，便需繳交 2.5倍租金。
- 若月入介乎60,691元至80,920元，則需繳交 3.5倍租金。
- 若月入介乎80,921元至101,150元，便需繳交 4.5倍租金。
必須遷出公屋的「紅線」
在以下情況下，公屋住戶將 必須遷出 其單位：
- 擁有香港住宅物業。
- 家庭入息超過現行公屋入息限額的 5倍。
- 家庭總資產淨值超過現行公屋入息限額的 100倍。
- 新增條款：若住戶連續兩個申報周期（即四年），家庭入息均超逾公屋入息限額4倍但不多於5倍，亦必須遷出單位。
超出限額的應對方案
若擔心超出限額，可考慮以下幾個方向：
- 準確計算與申報：首先應仔細核對家庭總入息及資產，確保計算無誤。
- 調整家庭成員戶籍：若個別家庭成員因持有物業或收入大增而導致全戶超標，可向屋邨辦事處查詢將該成員從戶籍中刪除的可行性及規定，以免影響其他成員的居住權。
- 規劃置業階梯：若已確定為富戶，可積極研究利用「自願遷出」的優惠政策（詳見下文），把握機會轉租為買。
自願遷出有「著數」？把握置業黃金機會
為鼓勵有能力的富戶流轉，房委會提供了一系列優惠措施，協助他們踏上置業階梯：
- 保留綠表資格長達4年：自願遷出的富戶，其綠表資格可獲保留長達4年，讓他們有更充裕時間物色及購買一手資助房屋或二手未補地價的居屋單位。
- 增加綠表配額：房委會計劃將居屋銷售的綠白表比例由40:60調整至50:50，此舉將顯著增加公屋富戶成功購買居屋的機會。
- 先買後遷安排：購買了私人住宅或資助房屋的富戶，可以繼續居住在原有公屋單位，直至新居入伙，期間只需按其入息水平繳付相應租金，解決了過渡期的居住煩惱。
延伸閱讀：簡約公屋申請資格與分別
近期社會熱烈討論的「簡約公屋」是另一項重要的房屋措施，但其目標對象與「富戶政策」所針對的群體不同。
- 什麼是「簡約公屋」？
「簡約公屋」是為長時間輪候傳統公屋的市民而設的過渡性房屋，旨在短期內改善他們的居住環境。 - 申請資格
主要申請對象為已輪候傳統公屋 3年或以上 的家庭及單身人士，並會優先編配予家庭申請者。其入息及資產限額將參考傳統公屋的申請標準。 - 與傳統公屋的分別
「簡約公屋」屬於 過渡性 的臨時居所，居住年期有限，並非永久住屋。它與旨在促進資源公平流轉的「富戶政策」是兩個獨立但相關的公營房屋議題。對於關注公屋政策的市民來說，了解兩者的分別有助於更全面地掌握香港的房屋階梯。
常見問題 (FAQ)
問：哪些住戶可獲豁免申報入息及資產？
答：若住戶所有成員均為60歲或以上的長者、或正領取綜合社會保障援助金、或符合資格申領/已領取傷殘津貼，則可獲豁免。
問：如何計算申報表上的「每月平均收入」？
答：住戶需根據申報表上列明的時期（例如過去12個月），將該時期內所有家庭成員的總收入相加，再除以相應的月份數，得出「每月平均收入」。建議提前準備好糧單、稅單、銀行月結單等文件以便計算。
問：若因失業等原因導致收入減少，可以申請減租嗎？
答：可以。若住戶因失業等原因導致收入連續三個月下降，可向房委會申請減租。如因家庭成員離世導致收入減少，也可申請調整租金。
問：如果逾期未申報入息及資產，會有什麼後果？
答：逾期未申報或會導致租約被終止，住戶應嚴格遵守申報期限。
美聯物業提醒您，公屋富戶政策旨在促進社會資源的合理流動。我們建議受影響的住戶應及早了解政策詳情，評估自身財務狀況，並積極規劃未來。無論您是計劃繼續租住、考慮自置居所，還是希望把握綠表機會，美聯物業的專業團隊都樂意為您提供最全面的市場資訊和專業意見，助您作出最明智的抉擇。
免責聲明： 本文內容僅供參考，並非任何形式的法律或財務建議。所有政策細節以香港房屋委員會的最終公佈為準。讀者在作出任何決定前，應查閱官方資料或諮詢專業人士。