樓市氣氛欠佳,二手交投嚴重萎縮,部分業主議價態度趨軟化,造就市場不少減價成交,市場更不時出現大幅「劈價」的成交個案,動輒減價百萬元,甚至幾百萬元;反觀,樓價指數雖然由高位回落,但跌勢相對輕微得多,為何會出現這種情況?
首先,根據政府差餉物業估價署資料顯示,最新9月份私人住宅售價指數報388.8點,較8月394.5點下跌約1.4%,比起7月份高位394.8點僅累跌約1.5%。與此同時,根據「美聯樓價指數」資料顯示,最新10月31日至11月5日報169.46點,與年內高位比較累跌約4%,回落至今年中水平。雖然跌幅比起差估署數字為大,但仍與市場出現「劈價」情況有差距。
究其原因,市場的確出現不少減價個案,但大幅「劈價」的成交個案實際上僅屬部份甚至個別例子;而同時減價個案中,部份跌幅則相對輕微。故拉上補下之下,實際的平均呎價跌勢未有顯著下滑。
當計算樓價指數時,會以一籃子個案計算。以「美聯樓價指數」為例,以全港100個大型屋苑成交個案作計算,從而更能反映整體二手市場樓價的趨勢。事實上,過往樓價呈升勢之時,市場亦不時出現樓價急升的個別個案,但當時樓價指數升幅同樣較少,因為當時並非所有成交個案均急升,反之亦然。
另外,值得留意的是,不同樓層、不同景觀,價格上都會存在一些差異,不排除市場大幅減價個案有存在樓層及景觀之異的可能性,並非能夠全面地反映樓價走勢。
而目前外圍環境仍存在不明朗因素,樓市觀望氣氛仍濃厚,相信市場亦將繼續出現減價求售個案,惟預期短期內二手樓價回落幅度不致太大,預測第四季平均二手樓價將回落3%至5%。