樓價跌了兩年,銀行又call loan,市場上傳有不少投資者要破產,有老友問我這個消息是否屬實,我說如果沒有逆週期措施,物業可以借足七成,即使樓價下跌兩成,但在高息環境下有物業投資者破產亦不出奇,但是現在應該不會,身家大幅下降在所難免,但始終未至於要破產。
在金管局逆週期措施下,除了私人自住的小單位可借足八成及九成之外,其他只能借四成。假設有一個物業投資者持有價值30億元物業,借了銀行12億元,現在物業市值下降至24億,以四成計算,最高借貸是9.6億元,銀行可能會向投資者追收2.4億差額,對物業投資者做成一定困擾。但是其實物業的借貸比率亦只不過五成,仍然是相當安全的,銀行是可以不call loan,但銀行要做亦無辦法,就是因為有銀行call loan,令到市場誤會有物業投資者破產。
如果投資者出現困難,在廹不得已情況下可以進行「逢三退一」,即是賣走手上三分一,約總值8億元的物業,將手上物業價值降至16億,將借貸金額減至4億,借貸比率降至25%。如果可以做到,相信銀行唔會追差額。而最有效令到銀行唔追差額的做法就是賣走按在追差額銀行的物業,銀行知道客戶已經賣緊樓,應該不會繼續再追。不過,客戶真的要賣樓,否則銀行會沒收物業,以銀主身份賣樓,價錢就會低好多。其實,投資者應該多謝當日「鬧爆」的逆週期措施,將借貸比率由七成下降至四成,否則的話,今日真的有很多物業投資者破產。