本港即將迎來香港首份「五年規劃」及新一份《施政報告》，坊間團體及各政黨紛紛建言獻策，各大國際大行亦陸續就樓市政策發表前瞻預測。美聯早前已就「五年規劃」向政府提交具前瞻性的倡議，期望能為香港房屋政策與整體經濟注入新動力，在此特別挑選精部分精華內容與廣大讀者分享。
俗語有云「安居才能樂業」，根據政府最新數據，2025年本港家庭自置居所比例僅約50.1%，意味全港近半數家庭依然租樓居住。鑑於近年政府積極推動各項「關鍵績效指標(KPI)」，美聯建議政府亦應確立明確戰略目標，考慮訂立5年內將「自置居所比率提升至55%」的政策KPI。參考全球富裕經濟體系，其自置居所比率普遍超過60%。訂立此中長期指標，不僅有助本港家庭累積資產、增強抗風險能力，更有助提升市民對社區歸屬感，對促進社會長期繁榮穩定具有深遠正面意義。
要達致此戰略目標，「北部都會區」的發展無疑是未來的「重中之重」。美聯倡議政府應善用北都的土地與房屋供應，按市場實際需求與吸納能力，靈活調配推地步伐及供應規模。在確保量的同時，更應透過規劃指引與政策誘因，推動更具實用性的單位設計及完善社區配套，全面優化本港居住質素。
更重要的是，藉著北都全面推進的契機，政府應充分發揮房地產對實體經濟的強大支撐作用，持續招商引資，並適度提高北都私營發展項目的參與比例，為樓市及整體經濟注入更長遠經濟動力。
事實上，香港厚實的金融底蘊，正是支撐樓市健康發展的重要後盾。根據證監會與金管局最新發布的聯合年度調查，顯示2025年香港非交易所買賣投資產品銷售總額按年大升63%，創下9.9萬億元的歷史新高；參與投資者人數大增約33%至超過160萬人。數據正正表明，全球頂尖資金與投資者對香港經濟前景，以及資產及財富管理業充滿信心。
龐大的資金池與充沛的流動性，為本港資產市場打好基礎。而落到實體樓市，大市亦再度呈現出的『成交升、後整固、再發力』的周期特徵。回顧2003年至2007年及2015年至2017年的樓市軌跡，市場均曾走過相似歷程：初段受惠需求回升帶動成交增加；隨後因業主叫價與買家預期出現短暫時差，大市步入消化整固期。隨著地緣政治及外圍經濟不確定因素逐步被市場消化，一手推盤節奏顯著加快，買家正回流市場。以今年8月為例，一手住宅成交量已由年中的每月約800多宗，回升至近1,100宗，反映市場已順利渡過整固期，蓄勢準備迎來新一輪「發力」。
從資產價格角度看，當前整體樓市具備極佳的「追落後」條件。「美聯樓價指數」最新報149.11點，雖較去年低位回升約18%，但距離2021年的歷史高位仍有近16%折讓。美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，不少大型優質屋苑最新呎價，與歷史高位仍存在明顯差距。以今年8月平均註冊呎價比較2021年9月高位，滿名山（約10,681元）及得寶花園（約12,427元）均較高位大幅折讓近29%；藍籌屋苑如嘉湖山莊及淘大花園等，呎價亦較高位低出約22.8%至26.7%不等。這意味著即使樓價已走出谷底，但不少優質屋苑仍存在龐大「價差水位」，為醒目買家提供極具吸引力的入市契機。
展望第四季，縱使美聯儲在年底前仍有微幅加息的可能性，但在多重利好因素疊加及本港資金充沛的環境下，對樓市實質影響相當有限。筆者預期，第四季一二手交投將顯著回升，其中一手私宅成交量按季料大升5成至5,100宗；二手成交亦預計按季升1成至約12,700宗。
價格方面，個人估計樓價在第三季微升約1%後，第四季將正式「發力」，升幅提速至近4%，並繼續維持全年樓價整體攀升約15%的前瞻預測。