香港面對經濟下行壓力，失業率上升至逾十年新高；然而，樓價從低位喘穩回升，5月份住宅交投表現亦相當突出，表現與經濟情況有所背馳。歸根究底，與本港置業需求強勁不無關係。
值得留意，住宅交投回升之際，外來買家來港置業情況卻大減，買家印花稅個案(BSD – 非香港永久性居民及以公司名義入市的住宅個案均需要繳付的稅項)走勢下滑可見一斑。據稅務局資料顯示，BSD個案持續下跌，由去年10月296宗逐步回落，去年12月已跌穿百宗水平。今年受疫情影響下，宗數進一步減少，5月份跌至只有32宗(見圖一)，為有紀錄以來新低。
若以首5個月累計，今年BSD個案合共只有258宗，比起去年同期839宗大跌近7成。若與同期整體住宅註冊量作對比，綜合土地註冊處資料，不包括一手公營房屋之下，今年首5個月一手私樓及二手住宅註冊量合共錄21,325宗，按此計算，期內BSD個案僅佔約1.2%左右，即意味著絶大部份為「本地內部置業需求」！
內部需求主要來自結婚上車，而去年10月中政府放寬按揭保險計劃，由首次置業人士借取而合資格受保的九成按揭的物業價格上限由400萬元提升至800萬元，而合資格受保的八成按揭的物業價格上限則由600萬元提升至1,000萬元。計劃協助市民上車及換樓，並成為今年首5個月逾600萬至1,000萬元二手住宅註冊量得以按年逆市上升的動力。
雖然早前疫情積壓了一批置業需求，但隨著情況穩定後，購買力陸續釋放，帶動樓價從低位喘穩回升，5月份住宅交投向上已可見一斑。歸根究底，與本地內部置業需求強勁不無關係。
除了本港置業需求強勁外，利率低企亦是其中一個支持樓市的動力。首先美國聯儲局於3月份突發性減息兩次，重回「零息時代」，並重啓量化寬鬆政策，甚至實行「無限QE」。而本港銀行結餘亦由4月中約541億港元升至最新(6月12日)約1,221億港元，升幅超過1.2倍(見圖二)。資金氾濫，相信本港息率維持低水平，相信有助穩定港樓市場；第二，本港疫情持續改善，市場憧憬疫情漸漸緩和；第三是樓市早前積壓一批購買力，隨著疫情穩定陸續釋放，當中5月份一二手交投市況已反映出來。
新盤銷售量創一年新高 10大屋苑則創14個月新高
發展商重拾推盤步伐下，5月新盤銷售量達2,100伙，按月升逾1.6倍，創一年新高。二手方面，綜合美聯分行資料，5月份10大屋苑成交量共錄313宗，按月升約6.8%，並創14個月新高(見圖三)，可見5月一二手交投齊向好，可見近期本地「內需」購買力強勁！按10大屋苑表現推算，估計全港二手住宅交投有力進一步挑戰5,000宗水平。因簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，料6月份註冊量將反映出來。
樓價連升8周 本年迄今樓價掉頭回升約0.24%
疫情受控下，樓價亦止跌回升，「美聯樓價指數」最新報165.40點，連升8周，累積上升約3.46%，而本年迄今樓價掉頭回升約0.24%。
承接近期新盤熱鬧的市況，加上發展商為收復首季失地，相信6月份市場上仍有多個新盤登場。預期料6月新盤市場仍「百花齊放」，相信發展商在訂價上未會大幅減價促銷，僅以貼市價推盤吸客。
新盤搶佔市場焦點，加上中美關係仍然緊張，市場氣氛趨觀望，估計二手成交有機會放緩，料7月份註冊量反映出來。