【市況向好】庫存減樓價升負資產跌！

房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料，截至今年第一季，未來3至4年一手私宅供應回落至101,000個單位，按季減少3,000個，並較24年第一季紀錄高位112,000個少約11,000個，反映供應已由高位回落。潛在供應按季回落，主要源於發展商積極去庫存，在新盤銷情熾熱帶動下，已落成未售出單位數目(現樓貨尾)顯著下挫至20,000個，按季減少3,000伙，創7個季度新低。事實上，據美聯物業研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料及市場消息，今年首季一手私宅成交量錄近6,300宗，按季升近3成，創9年半的季新高，足見市場吸納能力強勁，加快現樓庫存消化。

現樓貨尾自去年第一季高見28,000伙後，已連跌4季至今年第一季20,000伙，累計大幅減少8,000伙(減約28.6%)。隨著庫存明顯回落，新盤定價策略亦出現轉變，新盤開價與二手物業的折讓價持續收窄，而今年首季更錄得約0.5%的輕微「溢價」，即相隔3年半(14個季度)後再次出現(見圖一)，反映發展商由過往「先量後價」逐步轉向「量價並重」，對二手樓價亦帶來支持作用。

料次季新盤旺勢持續現樓貨尾有望續跌
踏入4月份，新盤銷情持續暢旺，一手成交量穩企逾2,000宗水平。預期第二季旺勢延續，一手成交量將維持高位。在發展商積極去庫存的策略下，估計現樓貨尾有望進一步下跌，繼續舒緩樓市庫存壓力，支持整體樓市穩步復甦。

私宅施工量大增令建築中未售出單位上升
值得留意的是，今年首季新盤銷售理想，理應帶動「建築中未售出單位」同步下降，惟相關數字卻上升至62,000伙，按季輕微增加1,000伙。這主要是由於同期私宅施工量大幅增加至4,100伙，按季急升約116%，創7個季度新高。不少已批出土地(熟地)項目轉入施工階段，令「建築中未售出單位」即使在銷售加快下仍錄得增長。至於熟地供應方面，受施工量顯著上升之下，則按季減少約1,000伙。

首季樓價升約4.57% 創近3年來最大季度升幅帶動負資產宗數按季大減逾46%
隨著供應高位回落，加上經濟改善、租金上升等多項因素支持，成為樓價持續攀升的動力，同時亦令困擾本港樓市的負資產個案進一步減少。金融管理局今日公布今年第一季末負資產宗數為11,424宗，較去年第四季末21,304宗大減約46.4%，比起去年第一季的40,741宗的近年高位更大跌約72%。第一季負資產顯著下跌，主要與季內樓價明顯上升有關。據「美聯樓價指數」顯示，今年第一季樓價按季升約4.57%，升幅持續擴大，而今年首季更創近3年來最大季度升幅(見圖二)。相信樓價持續攀升下，次季負資產將跌破萬宗水平。