「銀主盤」是不少投資者的目標。什麼叫做銀主盤？如何買銀主盤？買銀主盤有什麼風險？銀主盤可做按揭？銀主盤攻略為大家詳解投資銀主盤資訊！
銀主盤攻略︰銀主盤是什麼？
銀主盤是指當原業主無法償還按揭貸款時，由銀行或財務機構收回並出售的物業。這種情況通常發生在經濟低迷時期，因此許多投資者視銀主盤為潛在的「筍盤」然而，銀主盤價格並非總是低於市場價值。銀行會根據最新的物業估值來定價，物業估值可能低於銀主盤拍賣價格或售價。
如何尋找銀主盤
要找到合適的銀主盤，您可以通過以下渠道：
- 專業地產代理：如美聯物業﹑香港置業等大型地產代理公司通常有專門的銀主盤資料庫。
- 銀行物業網站：許多銀行都有自己的物業銷售平台，定期更新銀主盤信息。
- 拍賣行網站：如忠誠拍賣、環亞拍賣行等經常舉辦銀主盤拍賣會。
- 網上物業平台：一些大型物業搜尋網站也會列出銀主盤資訊。
- 報章分類廣告：傳統媒體仍然是獲取銀主盤信息的有效渠道。
- 查看美聯物業最新銀主盤列表
銀主盤攻略︰銀主盤價格普遍較低？
許多人常將銀主盤與無契樓、釘契樓等存在業權問題的物業混為一談，這是一個常見的誤解。事實上，銀主盤在法律上並不存在業權或物業問題。當銀行收回物業後，銀行即成為該單位的合法業主，因此在定價原則上，銀主盤與一般二手樓並無本質區別。
銀主盤定價
銀主盤定價通常考慮以下因素︰
| 因素 | 描述 |
|---|---|
| 專業估價 | • 銀行進行專業的市場估價 • 反映物業的實際市場價值 • 不僅考慮未償還的貸款金額 |
| 市場導向定價 | • 銀行以接近估價的價格出售物業 • 價格基於市場價值，而非僅僅補回貸款 |
| 價格彈性 | • 通常在估價的10%至20%範圍內 • 為加快銷售進程提供合理彈性 |
| 物業質量差異 | • 內部裝修狀況 • 坐向和景觀 • 樓層高度 • 整體維護狀態 |
| 銀主盤供需 | • 銀主盤數量增加可能導致價格競爭 • 競爭通常不會使價格大幅低於市場水平 |
| 銀行利益平衡 | • 平衡快速回收資金和獲取合理回報 • 不會簡單地以最低價格出售物業 |
銀主盤攻略︰銀主盤購買流程
購買銀主盤主要有兩種方式：公開發售和公開拍賣。以下是詳細流程：
| 公開發售流程 | |
|---|---|
| 步驟 1 | 通過代理尋找合適的銀主盤 |
| 步驟 2 | 進行實地考察 |
| 步驟 3 | 通過代理”入標”，即提交報價 |
| 步驟 4 | 繳付3%-5%的臨時訂金 |
| 步驟 5 | 等待銀行選擇最高出價者 |
| 步驟 6 | 簽署臨時買賣合約 |
| 步驟 7 | 安排銀主盤按揭 |
| 步驟 8 | 簽署正式買賣合約 |
| 步驟 9 | 物業成交 |
| 公開拍賣流程 | |
|---|---|
| 步驟 1 | 搜集拍賣資訊 |
| 步驟 2 | 委託律師查閱物業契約 |
| 步驟 3 | 準備資金或安排預先批核銀主盤按揭 |
| 步驟 4 | 參加拍賣會 |
| 步驟 5 | 成功競投後立即繳付10%訂金並簽署臨時買賣合約 |
| 步驟 6 | 安排餘下手續 |
| 步驟 7 | 簽署正式買賣合約 |
| 步驟 8 | 物業成交 |
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銀主盤攻略︰銀主盤最新市況
隨著樓市辣招撤回， 銀主盤成交量創新高！ 為什麼銀主盤這麼吸引買家？ 參考以下影片，為你解答銀主盤的由來及其投資潛力！
銀主盤攻略︰買入銀主盤的風險
投資銀主盤雖然可能帶來高回報，但也存在一些特殊風險：
- 產權問題：部分銀主盤可能存在產權糾紛，需要特別注意。
- 物業狀況：銀主盤的物業狀況往往較差，可能需要額外的裝修費用。
- 隱藏欠款：可能存在未清償的管理費或維修費，需要買家承擔。
- 市場風險：銀主盤的價格波動可能較大，需要準確把握市場走勢。
- 法律風險：購買流程中可能涉及複雜的法律問題，建議聘請律師。
延伸閱讀︰銀主盤的風險
銀主盤攻略︰銀主盤按揭
銀主盤的按揭申請過程與一般物業有所不同。以下是幾個關鍵點：
- 預先批核：建議在參與競投前先獲得銀行的按揭預先批核。
- 按揭成數：銀行對銀主盤的按揭成數可能較保守，通常在五成至六成之間。
- 估價問題：銀行可能會採用更嚴格的估價標準，影響最終的按揭金額。
- 特殊情況：如銀主盤存在僭建、遺失樓契等問題，可能會影響按揭申請。
銀主盤常見問題
銀主盤的價格一定比市價低嗎？
不一定。銀行會根據最新的物業估值來定價，在樓市暢旺時期，銀主盤的價格可能與市場價格相當或更高。
公屋和居屋有銀主盤嗎？
有的。近年來，每次拍賣中都有部分公屋和居屋銀主盤，但這類物業的轉售有特定的規定和限制。
銀主盤可以議價嗎？
在公開發售的情況下，買家可以通過”入標”系統提交自己的出價。而在拍賣會上，買家可以透過競價來影響最終成交價。但要注意，銀行通常會設定一個底價。
如何判斷銀主盤買唔買得過？
銀主盤值得買入與否，需要考慮多個因素，包括：
- 物業位置和周邊配套
- 現有租金回報率
- 物業狀況和可能的維修成本
- 未來增值潛力
- 當前市場行情
延伸閱讀︰銀主盤5大入市錦囊
購買銀主盤需要特別注意什麼法律問題？
銀主盤買家需要注意：
- 確保物業沒有未清償的債務或留置權
- 檢查是否有未解決的法律糾紛
- 確認所有必要的文件都齊全
- 影響物業使用或轉售的限制條款