甚麼是首置？首置買家享有申請最高9成按揭的優勢。一文了解2024年首置買家須知、按揭成數上限、自住要求放寬及雙租族稅務安排，助你精明置業。附按揭計算例子及申請要點。

甚麼是「首置」？

首置人士資格只適用於持有香港永久性居民身份證的人士。

「首置」可以分為以下幾類：

1. 從未持有物業，首次置業並且為自住用途；
2. 曾經持有物業，但在再次置業前已把原有的物業轉售；
3. 曾經與他人共同持有物業，但於再次置業前已透過近親轉讓或其他途徑「甩名」，因此在置業時手頭上並沒有持有物業，回復「首置」身分。

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首置買家優勢︰申請到較高成數按揭

根據政府最新公佈的按揭保險措施，首置買家在買入$1,000萬以下的現樓住宅單位，向銀行申請按揭時，最多可以申請到九成按揭，而$1,000萬至$1,125 萬的物業則可以申請到八至九成的按揭（上限為900萬）。首置申請者如果符合供款與入息比率50%，即使未通過壓力測試，只要繳付額外保費亦有機會申請到八至九成按揭。

申請高成數按揭的條件

首置身份

申請按揭保險的業主，必須未持有任何本地的住宅物業。持有物業人士，只要將物業沽出或轉名，也符合「首置」資格。至於換樓人士，如想申請9成按揭，就必須要先完成賣樓手續。

固定收入

敍做9成按揭，申請人必須申報固定收入，入息不能計算佣金或花紅，除非公司一定會派發花紅，並且金額少於3個月底薪（除12計算），花紅才可當作底薪，並適用於9成按揭。而非固定收入人士，最高只能申請8成按揭。

自住物業

申請9成按揭，物業必須為自住，不可用作出租，而經政府收訂按揭成數後，無論是現樓，或是一年內落成的樓花，只要樓價在1000萬以內，都可申請最高9成按揭。不過，村屋則另作別論，最高只能借8成半按揭。

3大情況按保物業可申請放租

香港按揭證券有限公司自2024年8月8日起實施新政策，放寬按揭保險計劃下的自住要求。符合以下三種情況的業主可申請將自住物業出租：

1. 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變
2. 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排
3. 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少 12 個月

申請要求及程序

申請按保放租時，業主必須：

1. 提交已簽署的聲明書
2. 提供相關的證明文件或說明申請豁免自住的原因

注意：若業主除按保計劃下的物業以外，擁有其他香港住宅物業，其申請一般不會被接納。

申請獲批後的守則

申請獲得批准的業主需要：

• 承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地
• 業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如有）不得在香港購入其他住宅物業

雙租族稅務注意事項

成為雙租族後，需特別注意以下稅務事項：

物業稅計算：

– 租金收入扣除差餉後以80%計算淨收入

– 淨收入的15%為應繳稅額

例子：

假設陳先生把物業租出12個月，每月租金收入為$30,000，年度差餉開支為$12,000。

陳先生應繳物業稅：$41,760

居所貸款利息扣除：

– 出租物業不可扣除居所貸款利息

– 可能增加整體稅務負擔

自製首置身份

所謂首次置業，其實是指在買樓時，是否在香港已經持有單位。如果業主將這層樓賣出，然後再買入新單位，也會被認為是首置身份，亦可以享受首次置業的福利。

要留意，恢復首次置業身份的前提是完成整個賣樓的交易過程，如果只是簽了臨時合約，交易還沒有完全完成的話，仍會被人為是非首置身份。

另外，即使是先買後賣，也可以向稅務局申請退稅。但要在買第二層樓時，預先繳交15%印花稅，然後在賣出舊單位後（半年至一年內），向稅務局申請退稅，並提交相關申請，請稅務局審核，通過審核後，申請人便會獲得退回部分稅項，數額是已繳交印花稅跟舊單位稅項的差價（15%-舊稅率）。

首置常見問題