君臨天下（The Harbourside）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 九龍站上蓋豪宅、恒隆發展：位於柯士甸道西1號，2003年落成、樓齡約23年，3座共1,122伙，由港鐵管理。
- 放盤呎價約$36,124：近30日只得1宗成交（約$39,010），月變+42.8%只反映個別單位，近兩個月成交約介乎$26,601至$40,377。
- 入場叫價約1,900萬起：以2至4房為主，實用約808至2,355呎，售盤約54個、租盤約7個。
- 機場快綫及東涌綫九龍站：屬九龍站上蓋，亦可步行往屯馬綫柯士甸站；連接圓方商場。
- 叫價口徑毛回報約2.1%：以放盤呎租約$63及放盤呎價推算，未扣管理費、差餉、地租及空置。
- 地契年期至2047年：按揭及估價前宜向銀行及律師查詢；小學31校網、中學油尖旺區。
資料提示：物業面積、成交價及校網等資料，須以正式售樓文件、買賣合約、土地註冊處及教育局公佈為準。如影響交易決定，應向合資格專業人士查證。
君臨天下（The Harbourside）屋苑概況
君臨天下（The Harbourside）位於九龍站柯士甸道西1號，屬港鐵九龍站Union Square上蓋第四期項目，由恒隆地產投得發展權，港鐵公司為物業擁有人及賣方之一，2003年7月落成，樓齡約23年。屋苑共3座摩天住宅大樓、合共1,122伙，樓高約255米，一字排開面向維港及西九文化區。
屋苑以2至4房大單位為主，實用約808至2,355呎，由港鐵公司管理。按2026年10月6日美聯屋苑專頁快照，放盤平均呎價約$36,124；近30日只得1宗成交，成交呎價及月變幅唔具代表性。
君臨天下基本資料
| 屋苑名稱 | 君臨天下 |
| 英文名稱 | The Harbourside |
| 位置 | 九龍站柯士甸道西1號 |
| 發展商 | 恒隆地產（港鐵公司為擁有人／賣方之一） |
| 落成年份 | 2003年7月（樓齡約23年） |
| 規模 | 3座，約1,122伙 |
| 樓層 | 樓層編號至80樓，不設4字尾樓層（美聯資料） |
| 戶型 | 2至4房（另有複式等特色戶） |
| 實用面積 | 約808至2,355呎 |
| 管理公司 | 香港鐵路有限公司 |
| 地契年期 | 至2047年6月30日 |
| 車位 | 約859個住宅車位 |
| 校網 | 小學31校網／中學油尖旺區 |
君臨天下有甚麼特色與吸引力？
- 九龍站上蓋：機場快綫及東涌綫，往機場及港島方便。
- 維港景觀：部分向南單位望維港及港島景，景觀係價錢差異主因。
- 連接圓方：基座連接圓方商場，購物、餐飲及戲院就近。
- 會所設施：設泳池、健身中心、兒童設施及多用途室等。
- 港鐵管理：由香港鐵路有限公司負責物業管理。
君臨天下交通方唔方便？
君臨天下屬港鐵九龍站上蓋，可乘機場快綫往香港站及機場，或乘東涌綫往港島及大嶼山；美聯資料估算步行約2分鐘到車站。屋苑一帶亦可步行往屯馬綫柯士甸站，往高鐵西九龍站亦近。駕駛可經西區海底隧道往港島，九龍站設公共交通交匯處，有巴士往返各區。實際步行時間視乎座數及出入口。
君臨天下呎價幾多、租金回報點？
以下為美聯屋苑專頁「過去30日」的動態快照，數字會隨市況及成交組合變動，僅供參考，請以最新公佈為準。
| 項目 | 數據（過去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎價 | 約 $39,010（較上月約 +42.8%） |
| 放盤平均呎價 | 約 $36,124 |
| 成交量 | 約 1宗（樣本極少） |
| 放盤平均呎租 | 約 $63 |
| 放盤售價 | 約 1,900萬 – 1.5億 |
| 放盤租金 | 約 47,000 – 81,000 |
| 放盤數量 | 售盤約54個、租盤約7個 |
| 估算毛回報率 | 約 2.1%（＝放盤呎租$63 × 12 ÷ 放盤呎價$36,124，未扣管理費／差餉／維修，僅供參考） |
回報率點睇？上表估算毛回報約2.1%，係用放盤呎租×12÷放盤呎價粗略計出，未扣管理費、差餉、地租同維修等持有成本，實際淨回報會更低。近30日只得1宗成交，月變幅及成交呎價都唔具代表性，故以放盤呎租及放盤呎價推算；豪宅回報一般偏低。
同一面積，點解成交價差咁遠？
即使實用面積相近，君臨天下唔同單位成交價都可以差好遠，通常同以下因素有關：座向同景觀、樓層高低、間隔實用度（露台、工作平台、方唔方正）、裝修新舊，以及成交時機（大市升跌、業主叫價策略）。睇成交時要對比返單位本身條件先夠準。
租樓要注意咩？
叫租唔等於成交租金，實際租金會視乎座向、樓層、景觀、裝修同傢俬電器而定。君臨天下放盤租價約$47,000至$81,000，租盤數目不多，宜逐盤比較。租樓前記得確認：管理費由邊方負責、有無傢電、租約條款、按金、租期、提早解約及維修責任。
君臨天下生活配套
君臨天下基座連接圓方商場，設超市、食肆、零售商店及戲院；附近有西九文化區、M+及戲曲中心等文化設施，並可步行往柯士甸及尖沙咀一帶。屋苑會所設泳池、健身中心、兒童設施及多用途室，開放安排以管理處最新公布為準。
君臨天下校網
君臨天下小學校網為31區，中學校區為油尖旺區。校網只影響派位機會，並唔保證入讀心儀學校，應按適用學年向教育局核實。
君臨天下樓齡及維修
君臨天下2003年落成，樓齡約23年。屋苑地契年期至2047年6月30日，買家做按揭及估價前，宜向銀行及律師了解地契年期對按揭年期及估價的影響。睇樓時應留意窗框、外牆、浴室防水及冷氣狀況，並向管理處了解大維修安排及有否特別徵費。
君臨天下每月持有成本
持有君臨天下單位，除按揭供款外，每月／每期開支通常包括：管理費、差餉、地租，以及不定期維修保養費用。買樓前應向代理索取目標單位嘅管理費金額，連同差餉、地租一併計入預算。
睇樓核對清單
- 確認期數、座數、樓層同景觀，對比返同類單位成交紀錄同放盤叫價。
- 檢查窗框、外牆、天花及浴室有無滲水或維修痕跡。
- 向管理處查詢管理費、差餉、地租及會所收費，計入每月預算。
- 測試冷氣、水壓、電力同去水。
- 向管理處查詢有無大型維修或特別徵費計劃。
- 預早向銀行查詢估價、按揭成數及年期；高價單位要留意按揭成數上限。
君臨天下好唔好住？優點、缺點及中伏位
3大優點
- 鐵路及機場方便：九龍站上蓋，機場快綫直達機場。
- 維港景觀：部分單位望維港及港島景。
- 配套成熟：連接圓方，鄰近西九文化區。
3大缺點
- 入場銀碼高：放盤叫價約1,900萬起。
- 成交樣本極少：近30日只1宗，呎價參考性有限。
- 回報偏低、地契至2047年：叫價口徑毛回報約2.1%，按揭前要了解地契影響。
君臨天下未來發展及升值潛力
西九文化區及高鐵西九龍站一帶仍在持續發展，區內亦有規劃或興建中的商業及住宅項目，時間表以官方公布為準。豪宅樓價受息口、按揭成數、海外及本地買家需求及整體市況影響，波幅可以較大，唔保證上升。
君臨天下適合／唔適合邊啲人？
較適合
- 經常出差、重視機場快綫的專業人士。
- 追求維港景觀及大單位的換樓客。
- 想喺西九龍住、重視商場及文化配套的家庭。
未必適合
- 預算低於2,000萬的買家。
- 以收租回報為主要目標的投資者。
- 介意地契年期或高層摩天大廈居住環境的人。
君臨天下常見問題（FAQ）
君臨天下好唔好住？
君臨天下（The Harbourside）係九龍站上蓋豪宅，機場快綫及東涌綫就喺樓下，部分單位望維港，連接圓方商場。缺點係入場銀碼高、回報偏低，而且地契年期至2047年。
君臨天下喺邊？交通方唔方便？
君臨天下位於九龍站柯士甸道西1號，屬港鐵九龍站上蓋，可以搭機場快綫去機場或香港站，亦可以搭東涌綫；步行亦可以去屯馬綫柯士甸站同高鐵西九龍站。
君臨天下而家呎價幾多？
根據美聯屋苑專頁2026年10月6日快照，君臨天下放盤平均呎價約$36,124；近30日只得1宗成交，約$39,010，月變+42.8%只反映個別單位。近兩個月成交大約介乎$26,601至$40,377。
君臨天下收租回報點？
以放盤呎租約$63同放盤呎價約$36,124推算，君臨天下叫價口徑毛回報約2.1%。呢個數未扣管理費、差餉、地租同空置，豪宅回報一般偏低。
君臨天下入場要幾多錢？
君臨天下放盤叫價約1,900萬起，最高約1.5億，以2至4房為主，實用約808至2,355呎。叫價唔等於成交價，實際要睇單位景觀同銀行估價。
君臨天下屬邊個校網？
君臨天下小學屬31校網，中學屬油尖旺區。校網只影響派位機會，唔保證入到心儀學校。
君臨天下地契到2047年有冇影響？
君臨天下地契年期至2047年6月30日。地契年期可能影響銀行處理按揭年期同估價嘅方式，買樓前宜向銀行同律師查詢清楚。
君臨天下租樓要留意咩？
君臨天下放盤租價約$47,000至$81,000，租盤只得約7個，選擇唔多。叫租唔等於成交租金，租樓前要確認管理費由邊方負責、有冇傢電、按金、租期、提早解約同維修責任。
總結
君臨天下（The Harbourside）係九龍站上蓋豪宅，由恒隆地產發展、2003年落成，勝在機場快綫就近、部分單位望維港及連接圓方。放盤呎價約$36,124，近30日只1宗成交，叫價口徑毛回報約2.1%（僅供參考）。要留意入場銀碼高、地契年期至2047年及成交樣本極少，入市前宜比較同類單位成交及向銀行查詢按揭安排。
資料來源及實用連結
- 成交呎價、呎租、放盤及屋苑基本資料：美聯物業 — 君臨天下屋苑專頁（過去30日動態快照，資料核實日：2026年10月6日）
- 港鐵九龍站、機場快綫及東涌綫資料：港鐵公司
- 屋苑落成年份、座數及單位數目：維基百科 — 君臨天下 (香港)
- 小一學校網及中學校網資料：教育局
- 差餉及物業資料：差餉物業估價署
免責聲明
資料時效：本文所載成交呎價、呎租、回報率、放盤數量等數據均為過去30日的動態快照（資料核實日：2026年10月6日），會隨市況及成交組合持續變動，並不代表任何時刻的即時市價。所有面積、成交價及物業詳情，須以正式售樓文件、買賣合約及土地註冊處記錄為準。
非投資建議：本文僅供一般參考，不構成任何買賣、租賃或投資建議，亦不保證任何回報或樓價走勢。回報率為未扣除管理費、差餉、地租及維修等開支的毛回報估算。校網資料只影響派位機會，並不保證入讀特定學校；文中提及的規劃或興建中項目，時間表以官方公布為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應向合資格的地產代理、銀行及專業人士查證。