日出康城，这个位于将军澳的庞大社区，不仅是数万人的家园，更是一面镜子，映照出香港楼市近二十年的风云变幻。一个地区的价值，往往由最初的定位所决定。如果首批落成的是公屋，后续的私楼价值难免受限；反之，若以豪宅开局，则可能奠定高端社区的基础。
然而，日出康城的故事却一波三折，它经历了从“基层私楼”到“中产社区”的戏剧性转变，再到跟随大市回调的完整周期。这里的每一期楼盘，都像是一块拼图，共同拼凑出香港地产发展商的龙争虎斗、市场策略的演变，以及小业主在楼市浪潮中的悲与喜。
日出康城Quick Facts
问：日出康城属于哪个行政区？
答：日出康城在行政上属于西贡区。
问：日出康城总共有多少期？
答：整个日出康城项目总共规划为13期。
问：日出康城总单位数量大约是多少？
答：当全部13期完成后，总单位数量预计将超过25,500个，是香港最大型的私人住宅发展项目之一。
问：MALIBU是第几期？
答：MALIBU是日出康城的第5期，由会德丰地产发展。
日出康城发展序章：长实的“平民化”布局 (第一至三期)
故事的开端，由长江实业（长实）主导。当康城还是一片待开发的土地时，长实以其一贯的“货如轮转、薄利多销”策略，推出了第一至三期项目，包括首都、领都、领峯、领凯及致蓝天。 当时的目标非常明确：以较低的成本、大量的单位供应和相对亲民的价格，迅速占领市场，甚至希望借此垄断整个康城区的发展。
这种策略在当时相当奏效。长实透过大规模采购建材和电器设备，将成本压至最低，使得其他追求“精品”路线的发展商，如新鸿基、信和等，难以用相若的价格进场竞争。 因此，康城最初的几期，无论在建筑质素还是用料上，都定位于较为基础的私楼水平，为整个区域奠定了“基层社区”的初步印象。
日出康城发展转捩点：新鸿基“晋海”的逆袭 (第四期)
正当市场普遍认为康城将沿着长实的模式发展下去时，一个关键的“转捩点”出现了——新鸿基地产（新鸿基）。 2017年，新鸿基推出了第四期项目晋海 (Wings at Sea)，彻底颠覆了康城的市场格局。
晋海无论在会所设计、大堂装潢还是单位用料上，都与前三期有着天壤之别，呈现出截然不同的高品质形象。 最关键的是，尽管晋海的推售单价远高于前期项目，市场反应却异常热烈，成功推售。这次成功的逆袭，不仅一夜之间拉高了日出康城的整体楼价，更重要的是，它成功地将康城的定位从“基层社区”提升至“小康中产社区”。
日出康城发展百花齐放：各大发展商逐鹿康城 (第五至七期)
晋海的成功，犹如一剂强心针，激励了其他发展商勇敢进场投地，康城从此进入了百花齐放的时代。
- 第五期 MALIBU：经验丰富的会德丰地产紧随其后，投得了第五期地皮，发展成 MALIBU 项目。虽然售价不菲，但其建筑质素和会所设施也同样出色，秉持着“一分钱一分货”的原则，进一步巩固了康城的中产定位。
- 第六期 LP6：南丰集团加入了战团，独力承造了规模庞大的第六期 LP6，提供近2,400个单位。南丰在用料上采取了较为贴近市场主流的策略，注重性价比。
- 第七期 MONTARA：会德丰再下一城，夺得位于商场上盖的第七期，发展为 MONTARA 及 GRAND MONTARA，延续其精品路线。
日出康城发展长实的回归与“精准”退场 (第八期)
眼见康城的定位已今非昔比，最初的垄断计划未能完全实现，长实决定重返战场。这次，他们改变了策略，不再走超低价路线，而是投下临海地段，兴建了品质显著提升的第八期 Sea to Sky。 在定价上，长实参考了第四至七期的市价，采取贴市策略。
然而，Sea to Sky 推售之际，正值香港社会开始步入动荡时期。极具前瞻性的长实，在成功售出第八期后，便毅然决定不再参与康城后续的投地。这个决定，事后看来极其精准，成为了小业主们日后盈亏的重要分水岭。
日出康城发展高峰与风险：楼市巅峰的“回调”期 (第九至十一期)
长实退场后，香港楼市在零利率政策及经济基调尚可的支撑下，依然向上。第九、十、十一期项目，分别由会德丰、南丰及信和等财团投得。这些发展商在疫情期间，依然以当时的贴市高价推售楼盘，并且大受欢迎。
然而，时移世易，这些在楼市最高峰时期（约2021至2022年）入市的业主，不幸成为了“回调最深”的一群。
- 第十一期 凯柏峰 (Villa Garda)：由信和牵头发展的第十一期 凯柏峰，虽然楼盘质素上乘，但其推售时间（2022年上半年）却极不巧。当时正值俄乌战争爆发、全球通胀飙升、美国启动疯狂加息序幕，香港楼价从历史高位掉头向下。因此，第十一期的业主，买入的价格几乎是康城周期的最高点。
日出康城发展谷底回响：第十二期买家的“幸运” (第十二期)
风水轮流转，到了第十二期 Seasons Place 的买家，则可谓“逃过一劫”。该项目由会德丰在2020年投地，并于2024年楼市已显著回调后才推出。
面对高息环境和疲弱的消费市道，会德丰采取了极具竞争力的定价策略，首批单位折实平均呎价约14,000元左右，希望能尽快去化套现。 这个价格与当时康城的二手平均成交呎价相去不远，因此第十二期的买家成功避开了楼价大跌的冲击，没有承受巨大的负资产压力。
终章展望：最后一期与未来
目前，日出康城只剩下最后一个未推售的项目——由信和、嘉里等财团合作发展的第十三期。 这个临海项目涉及约2,550个单位，将为康城长达二十年的发展史写下句点。市场正密切关注信和将如何开价，这将为整个康城区的价值作出最终总结。
回顾日出康城近二十年的发展，它不仅是一个大型社区的崛起，更是一部浓缩的香港楼市百科全书。这里有发展商之间的明争暗斗，有市场策略的智慧交锋，更有无数业主在不同时机点入市的悲喜人生。看懂了康城，或许就更能理解香港楼市的复杂与迷人之处。
日出康城常见问题 (FAQ)
问：如果我现在想在日出康城买楼，应该点拣？边一期性价比最高？
答：您的最佳选择取决于个人预算和偏好：
- 追求最高性价比：可以重点关注第12期“Seasons Place”的二手盘，或近期楼价回调后，其他期数中价格较为相宜的单位。
- 重视建筑质素：新鸿基的第4期“晋海”是公认的品质转捩点。会德丰发展的第5期“MALIBU”和第7期“MONTARA”也以精品路线著称。
- 寻找独特景观：长实的第8期“Sea to Sky”和信和的第13期拥有前排临海景观，是区内最优质的景观资源。
- 考虑早期低成本单位：第1-3期（如首都、领都）虽然楼龄较旧，但入场门槛最低。
问：点解话长实系日出康城发展嘅“大赢家”？
答：长实被视为“大赢家”，主要体现于其卓越的时机掌握和风险管理能力：
- 低点进场，垄断开局：在康城发展初期，以低成本策略迅速占领市场，锁定庞大利润。
- 高点离场，规避风险：在楼市相对高位时成功推售第8期后，便毅然停止投地，完美避开了2022年开始的楼市深度调整。
问：日出康城的租务市场表现如何？
答：日出康城是租务市场的热点，特点是供应量大、楼龄新，深受家庭客及专业人士欢迎。近年高息环境下，部分准买家“转买为租”，支持了区内的租金水平。然而，庞大的单位数量也意味着租客有较多选择，租金回报率相对稳定，难有爆发性增长。
问：将军澳137区未来发展，会唔会对日出康城楼价构成威胁？
答：这是机遇与挑战并存。短期内，137区的庞大潜在供应可能会分薄市场购买力，对楼价构成压力。但长远来看，一个更成熟、更多元化的社区，反而能提升整个片区（包括日出康城）的整体价值和吸引力。
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