每個月繳納的物業管理費，究竟花費在什麼地方？如何計算？我只是買來投資的物業，冇住過都要交管理費嗎？
相信很多業主或租客都有類似的疑問，究竟買新樓時，管理費開支需要多少？租屋時，管理費又應該由業主還是租客負責？管理費具體包含哪些項目，怎麼計？有什麼注意事項？今日就來一次過拆解4大疑問。
物業管理費包含哪些項目？一定要交管理費嗎？
物業管理費是按大廈公契規定業主每月必需繳付的費用，用於住宅日常的管理，主要包括：
（１）公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外牆、樓梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施的管理費用等。
（２）聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。
（３）公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。
（４）購買或租賃必需的機械及器材的支出。
（５）物業財產保險（火險、災害險等）及各種責任保險的支出。
（６）垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。
（７）清潔公共地方及幕牆、牆面的費用。
（８）公共區域植花、種草及其養護費用。
（９）更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。
（１０）聘請律師、會計師等專業人士的費用。
（１１）節日裝飾的費用。
（１２）管理者酬金。
（１３）行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關係費用。
（１４）公共電視接收系統及維護費用。
可以看到，不管業主是否居住，或者無論擁有幾多個物業，基本上都不影響以上物業服務的提供，例如，保安不會因此少幾個，清潔不會少幾次等，對物業管理公司的成本開支而言，基本沒有實質影響，因此無論你是否居住，管理費都是一定要交的！
買新盤時，管理費如何計算？
目前來說，買新樓時，沒有明確的法例規定發展商必須或要在什麼時候公佈管理費。所以，若發展商沒有公佈，准買家只能靠猜測和預估，入伙後只能被動接受，可以說是除供樓以外，每月的固定開支之一。
近年新樓的管理費水漲船高，平均都超過每呎5元，而超級豪宅、單幢樓每呎7至8元的個案亦比比皆是。若以400呎的單位計算，即管理費大約每月$2,000。管理費的水準亦會按地段、管理服務及設施配套而定，一般來說洋房的管理費會較標準住宅單位貴。例如最高級的豪宅盤，山頂的Mount Nicholson，每呎可達約10元；東半山樓王傲璿OPUS HONG KONG更曾創下每呎14.2元的紀錄，貴絕全港。
另外，部分新房售樓說明書中「公契摘要」中列明，普遍標明買家收樓時需要繳交3個月管理費按金。鑒於管理費水準在樓花期往往只能靠預估，因此業主們需要預備足夠的額外資金。
需要提醒的是，管理費並非永遠不變，大多數情況下，會每年跟隨通脹及市價上漲，業主及住客均需留意管理費的調整程度。據報導，之前元朗的大型住宅YOHO Town就連續五年加管理費共5成，以其中一個422呎的單位為例，5年前管理費為890元，到2019年初，管理費已達1,336元。
租屋時，管理費由誰負責？
市場上放租的單位可分為「全包」及「不包」兩種，即是否由業主承擔物業的管理費。因此，租客在睇樓時，需要了解清楚住宅每月的管理費開支，以幫助判斷業主的開價是否合理。同時在簽訂合同時，與業主協商好租金是否包含管理費，並清楚列明在租約合同上。
如何節省管理費？
如果覺得新樓的管理費太貴，想省錢怎麼辦？小編建議這類買家可以考慮下大型舊樓二手盤。首先，一些老牌屋苑因為樓齡較舊，缺乏會所、花園等康樂設施，因此大部分管理費都比新盤要低。此外，一些大型的屋苑由於單位伙數較多，因此，分攤到每一戶的管理費就越便宜。如不想承擔太重的管理費開支，且對住宅配套設施沒有太大追求的買家或租客，不妨考慮下舊樓大型住宅，會是省錢的不錯之選。
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