【身體最誠實】發展商、政府2023樓市宣佈躺平?

樓市觀望氣氛仍然濃厚,交投續於低位徘徊。儘管日前政府對樓市「撤辣」態度軟化,不過,市場會說話,發展商以至政府自己的身體就最誠實,前者在推售新盤的部署工作不太積極,後者賣地表中僅再推一幅住宅官地出來賣。

2023樓市市道疲弱,需求減少,發展商減慢申請預售2023新盤樓花。

減慢申請預售樓花

美聯物業房地產數據及研究中心綜合地政總署資料顯示,9月份僅錄1份新盤樓花預售申請個案,為跑馬地宏德街1號(123伙),單位數目較8月1,361伙按月大跌約91%,為3個月最少。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,近期樓市氣氛淡靜,置業需求減少,發展商減慢申請預售新盤樓花。獲批預售新盤樓花方面,9月份同樣只有1個樓花住宅項目獲批,為天水圍天榮站第1期(1,393伙),數目較8月2,998伙按月下跌約53.5%,與新申請預售單位同樣創3個月新低。

新盤樓花申請預售樓花單位按月下跌的同時,獲批單位跌幅更甚,加上屯門青霞里8號(80伙)取消申請預售,因此累積待批預售樓花單位由8月16,195伙,跌至9月份14,845伙,按月跌約8.3%,連跌4個月,並創自2021年10月後的23個月新低。

推地工作收油

另一方面,政府推地工作都似收油。發展局局長甯漢豪日前公布10至12月季度賣地計劃時,官地只招標出售一幅大嶼山長沙住宅用地,料提供110個私人住宅單位,甯漢豪解釋,連同最新一季的規劃及不同的土地來源,本財年首三季度已達到年度目標12,900伙的約八成,因此對達成年度目標感樂觀,並指會繼續多管齊下,持續並穩定地向市場供應土地。

的確,連同2023/24財政年度上半年,料今財年在私人住宅供應方面,政府有能力達標,屆時將連續4年達標。

【身體最誠實】發展商、政府2023樓市宣佈躺平?

 

此外,值得關注的是,供應達標不難,但賣地收入達標極難。賣地為政府的主要收入來源,過去十數年間,地價收入佔政府財政的比重愈來愈大,佔比由2002/03年度至2006/07年度五年間約1成,逐步提升至2017/18年度至2021/22年度超過兩成,賣地收入佔庫房收入比例舉足輕重。

本財年地價收入目標約850億元,惟迄今收入暫錄約156億元,已包括啟德地皮及堅尼地城官地合共約70.7億元,連同地政總署公布的補地價收入約27.3億元,以及市場消息指粉嶺及元朗的補地價收入約58億元合計,即僅佔全年目標約18%,估計全年要達標難度極高。

2023/24財年上半年官地賣地的3幅住宅地皮,油柑頭地皮最終流標收場;即使的啟德住宅地皮9月成功售出,但地價亦大減至每平方呎僅5,392元,創區內9年半新低;而7月售出的堅尼地城住宅地皮的樓面地價約7,070元,創港島區21年新低。地皮流標,地價下跌,大大減少賣地收入。

地價收入達標難度極高

不過,發展局局長甯漢豪則解釋,地價收入向來存在不確定性,會以「平常心」面對。地皮來源、位置、當時市況等因素都會影響收入。她又表示,過去不同年度地價收入也有高有低,低的時候,可以低於原先預算相當百分比。政府推地有目標,是要滿足房屋、經濟需求,不能夠只在市況好時候才推出,市況不好也會按步就班推出供應。

政府賣地表將於年內僅再推一幅住宅官地,一鐵一局都推地不太多,市場有分析認為,政府可能借減少供應用以穩定樓市不再跌。

目前市區樓面地價回落速度快,港島區跌破10,000元,九龍東跌至5,000多元,至於貼近市區的荃灣亦跌至3,000多元,發展商可能只願意用2,000多元地價競投離島東涌項目。減少推地可避免加劇市場負面情緒,料對樓市亦有穩定作用。

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